地面停车位产权归属怎么确定？

[律师回复]
一、小区地面停车位归谁所有所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施，一般需要得到政府颁发的《建设规划许可证》。《物权法》第七十二条规定：“建筑区划内的道路，属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者标明属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条明确规定了占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。通常来讲，房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人（即建筑物区分所有人）便按份共有拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用权面积之内，因此，该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人即业主。地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上的和使用上的性标准。但不管其性质如何，该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。结合我国实际，应该由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定后，才能设立和运营地面停车位。否则，将构成无权处分的侵权行为。
二、小区地下停车位归谁所有所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。随着社会经济的不断发展以及对土地需求的日益膨胀，现代建筑不得不更多地向上下空间发展，包括地表上空和地下空间。正是对地下空间的充分利用，才导致了地下停车位的出现。确认地下停车位产权的归属必须有一个前提，即对地下停车位的权利结构有非常清楚的认识。只要具备构造上和使用上的性，即可以成为所有权的客体。我国《城市房地产管理法》第六十条规定：“……在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，同级人民政府更换或者更改土地使用权证书……”也就是说，在我国的房地产管理中，房屋所有权、土地使用权合一。业主购买了房屋，其相应的土地使用权也即属于业主所享有。住宅房屋的地下设施，也必须依附于土地。因此，我们说地下车库、车位等设施是业主花钱买地、开发商花钱建设的。所以，如果单纯从地下车库、车位作为商品性质来看，其价值是业主和开发商共同创造的。当住宅小区的房屋出售完毕以后，开发商如果还享有住宅小区地下车库，车位所有权，则意味着业主在享有房屋所有权、土地使用权的同时，开发商也同时享有部分土地使用权，违反了房屋所有权和土地使用权合一行使原则。地下停车库（场）四至界明确，与其上的房屋有墙壁相隔，已成为与住房相区别的、的特定物，可以成为单独所有权的客体。从现实情况来看，由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上，自己不拥有相应的土地使用权，是无法取得产权证的。因此，实践中，开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”的条款应当属于无效条款。该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有，开发商或者物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。同时，停车位使用人必须相应交纳提供看管服务的物业公司看管费用。

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一、小区地面停车位归谁所有所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施，一般需要得到政府颁发的《建设规划许可证》。《物权法》第七十二条规定：“建筑区划内的道路，属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者标明属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条明确规定了占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。通常来讲，房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人（即建筑物区分所有人）便按份共有拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用权面积之内，因此，该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人即业主。地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上的和使用上的性标准。但不管其性质如何，该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。结合我国实际，应该由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定后，才能设立和运营地面停车位。否则，将构成无权处分的侵权行为。
二、小区地下停车位归谁所有所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。随着社会经济的不断发展以及对土地需求的日益膨胀，现代建筑不得不更多地向上下空间发展，包括地表上空和地下空间。正是对地下空间的充分利用，才导致了地下停车位的出现。确认地下停车位产权的归属必须有一个前提，即对地下停车位的权利结构有非常清楚的认识。只要具备构造上和使用上的性，即可以成为所有权的客体。我国《城市房地产管理法》第六十条规定：“……在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，同级人民政府更换或者更改土地使用权证书……”也就是说，在我国的房地产管理中，房屋所有权、土地使用权合一。业主购买了房屋，其相应的土地使用权也即属于业主所享有。住宅房屋的地下设施，也必须依附于土地。因此，我们说地下车库、车位等设施是业主花钱买地、开发商花钱建设的。所以，如果单纯从地下车库、车位作为商品性质来看，其价值是业主和开发商共同创造的。当住宅小区的房屋出售完毕以后，开发商如果还享有住宅小区地下车库，车位所有权，则意味着业主在享有房屋所有权、土地使用权的同时，开发商也同时享有部分土地使用权，违反了房屋所有权和土地使用权合一行使原则。地下停车库（场）四至界明确，与其上的房屋有墙壁相隔，已成为与住房相区别的、的特定物，可以成为单独所有权的客体。从现实情况来看，由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上，自己不拥有相应的土地使用权，是无法取得产权证的。因此，实践中，开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”的条款应当属于无效条款。该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有，开发商或者物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。同时，停车位使用人必须相应交纳提供看管服务的物业公司看管费用。

[律师回复] 一般认为，满足以下条件之一的，车位属于全体业主所有：
开发商在计算公摊面积时已把地下车位的建筑面积计算在内的；
开发商把建在地下车位的成本核算在住宅开发成本之内的；
根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的，即小区在规划时已经明确了车位作为公共配套设施的功能。
如果没有上述情况，那么，投资兴建该地下车库的开发商对此项有专有使用权，有权出售车位。这时购买方可以要求该开发商提供房地产管理部门出具的车位销售许可证或物价局出具的车位未列入建安成本的证明。
如果地下车位属人防工程，则来自该车位的收益全部归投资者。我国《人民防空法》规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售，其收益权属于投资者。如果开发商未将地下车位的建筑面积计算在出售房屋的公摊面积内，地下车位的成本未核算在住宅开发成本内，则应将开发商视为投资者，由其获取收益，否则收益归全体业主共有。
法律依据：
《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

[律师回复] 小区停车位可以出租或买卖吗
1.地面停车位归属：地面停车位包含两种类型的停车位，一种是建筑区划内的，另一种是占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位。
①建筑区划内的地面停车位属于专有权的客体，所有权属于开发商所有，业主和开发商可以通过约定的方式确定业主是有偿或无偿使用车位。
②占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有，在物业管理中可以约定使用公共车位是否需要支付一定的费用，当然也可以无偿使用，同时关于费用的支付可以约定自行收取还可委托物业进行收费。
2.地下停车位专门规划停车的地下停车位归属于开发商，该类停车位可以取得产权。开发商有权对该类停车位进行销售和出租。
3.首层架空停车位首层架空停车位是指建筑物地面上啊会给你的第一层以墙、柱等架空而依附于楼房而形成的停车位，该类车位不能取得房地产权，属于业主共有。
4.车库这里的车库不等同于车位，属于的建筑物，归开发商所有。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 单位犯罪责任归属是如何划分的 一般情况下，对单位犯罪的刑事处罚都是实行的双罚制，即既要处罚犯罪单位，也要对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员进行处罚。而在对单位进行处罚的时候，一般只是进行罚金处罚。 单位犯罪是指公司、企业、事业单位、机关、团体实施的危害社会，依照法律规定应受刑罚处罚的行为。 单位犯罪必须具备以下条件： 1.单位犯罪的主体，必须是公司、企业、事业单位、机关、团体。这里所说的“公司、企业、事业单位”包括任何形式的公司、企业、事业单位。“机关”是指国家机关。“团体”包括人民团体和社会团体。虽然这些单位通常都具有法人资格，但是，我国刑法并没有要求单位犯罪的主体必须具有法人资格。 2.单位实施的犯罪行为必须是法律规定为单位犯罪的那些危害社会的行为。就是说构成单位犯罪首先必须是单位实施了危害社会的行为，这些危害社会的行为必须是在刑法分则和有关法律具体规定中规定为单位犯罪的行为。如果刑法分则和其他法律没有具体规定，则不能以单位犯罪追究刑事责任。这主要是从单位犯罪的实际情况出发考虑的。由于目前我国正处于不断深入，经济不断发展的时期，有些规章制度尚不健全，在社会生活中单位的哪些行为属于犯罪，情况比较复杂。因此，刑法将那些实践中比较突出的、社会危害比较大、罪与非罪的界限较容易划清的单位危害社会的行为，规定为犯罪。 3.单位犯罪，一般都由单位集体决定或者由单位的领导人员决定，以单位的名义并由单位内部人员具体实施，在通常情况下，犯罪的目的是为了单位谋取非法利益。 根据刑法的规定，对单位犯罪的处罚分为两种情况： 1.一般采取双罚制原则。即单位犯罪的，对单位判处罚金，同时对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员判处刑罚。 2.由于单位犯罪的复杂性，其社会危害程度差别很大，一律适用双罚制的原则，尚不能全面准确地体现罪刑相适应的原则和符合犯罪的实际情况。因此，法律作了例外的规定，即刑法分则和其他法律对单位犯罪的处罚另有规定的，依照规定。对个别的单位犯罪未采用双罚制，而实行了代罚制，即对单位不判处罚金，只对直接责任人员进行处罚。

[律师回复] 《物权》第七十三条规定,建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。也就是说,小区路面的停车位开发商无权,归业主共同所有,业主委员会可以决定是否收费。但同时,《物权商品房买卖合同》内明示该面积没有计入公摊则属于开发商所有,开发商是有权售卖该地上车位的。这两条律规咋一看有点相互矛盾,细细推敲,就能捋顺了。车位的归属权,算不算开发商的,在于前期规划项目的时候,是否报规划部门批准同意小区车位,如果部门审批通过,开发商可以拿到车位的“预售许可证”,则车位产权归开发商所有,任凭开发商。反之,如没有申报部门或者审批未通过,则车位面积计入公摊的面积,车位的面积平均分摊给每位业主,则产权属于业主委员会的,业主只需缴纳的车位管理费用即可,开发商无权车位。因此,如对开发商要车位有疑虑,可让开发商出示的证明,若没有,则将车位是违的。鉴于近期出现了很多天价车位的现象,如果业主觉得车位价格过高,开发商从中牟取暴利,可向物价部门举报,要求其进行核查。

[律师回复] 对于小区地面停车位到底归谁所有这个问题，解答如下, 基本上分三种情况：
1、地上、地下车库内的车位，符合法定条件的是区分所有权的专有部分。这类车位是由规划设计确定，建在整幢建筑物的地下层或小区的的车库内。车位在构造上没有明显的外部范围，构造上也不表现为屋顶、墙脚、地板、门窗等。但是有栏、地钉或固定的划线(能经常维护、明显)等。虽无“物理性的间隔”，但有明确的分界线。符合近代的“观念上间隔的”要求，具有构造上的性。在利用方面，不需利用相邻部分的门户出入，有的通道或与整个车库的公共走廊、公共通道相通，与其它车位不存在共享设备，能够排他使用，具有了使用上的性。构造上和使用上的性就具备了《房屋登记办法》第十条“有固定界限、可使用并且有明确唯一编号(幢号、室号)的房屋或者特定空间”的规定，也就符合了《物权法》第二条第二款“权利人依法对特定物享有直接支配和排他的权利”的物权概念，就可以登记为特定业主的所有权客体。所以，对这类车位应该按照基本单元对开发建设单位进行专有部分的所有权初始登记，单独记载于登记簿，发《房屋所有权证》。开发建设单位可以依据《物权法》七十四条第二款通过约定的方式，对该车位予以出售、附赠或出租。
2、地上占用共用部位的车位属于管理设施。《物权法》第七十四条规定：“占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这是因为该法第七十三条规定了小区道路除属于城镇公共道路外，属于业主共有小区的其他公共场所属于业主共有，而在其上设置的停车位，实质上是小区共有部位的一种表现形式，是满足小区业主停放汽车的一种管理措施。既不是区分所有权的专有部分，也不能再重复确定为共有部分。所以，不应属于房屋物权登记的客体，无需登记。
3、规划设计属于特定专有部分使用的车位，类似专有部分的附属物。之所以用“类似”二字，是因为我国自颁布《中华人民共和国城市房地产管理法》，颁发《城市房屋权属登记管理办法》以及该办法废止后颁发的《房屋登记办法》，都只对土地上的房屋权属登记作了规定，并无明确规定各类不动产的附属物的权属登记。但是，此类情况往往在土地使用权出让合同中以土地用途、在规划设计中以特定使用范围所确定。如别墅区院落里的车位、底层楼盘的附属花园内的车位、复式建筑通连的地下车位、和连带房屋的车位等。而且这种车位开发建设单位在建房前或在中对购房人以及利害关系业主给予了说明或明示。根据《房屋登记办法》第二十条(二)项规定的“申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致”的要求，可作为特定专有部分的附属设施予以登记。在开发建设单位初始登记时记载于登记簿上并注记在房屋所有权证上，不能作为专有部分进行登记。而且此车位要随房屋专有部分所有权一并转移，不可单独转让。

[律师回复]
一、小区地面上划分的公共停车位物业部门收费不合理的，公共停车位属于小区全体业主所有的，物业公司不得再私自收费的，除非提前已经征得业主和业主大会的同意的才可以收费的。
二、依据《物业管理条例》
第四十四条
物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第五十四条
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

[律师回复] 小区停车位可以出租或买卖吗
1.地面停车位归属：地面停车位包含两种类型的停车位，一种是建筑区划内的，另一种是占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位。
①建筑区划内的地面停车位属于专有权的客体，所有权属于开发商所有，业主和开发商可以通过约定的方式确定业主是有偿或无偿使用车位。
②占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有，在物业管理中可以约定使用公共车位是否需要支付一定的费用，当然也可以无偿使用，同时关于费用的支付可以约定自行收取还可委托物业进行收费。
2.地下停车位专门规划停车的地下停车位归属于开发商，该类停车位可以取得产权。开发商有权对该类停车位进行销售和出租。
3.首层架空停车位首层架空停车位是指建筑物地面上啊会给你的第一层以墙、柱等架空而依附于楼房而形成的停车位，该类车位不能取得房地产权，属于业主共有。
4.车库这里的车库不等同于车位，属于的建筑物，归开发商所有。

[律师回复] 小区停车位可以出租或买卖吗
1.地面停车位归属：地面停车位包含两种类型的停车位，一种是建筑区划内的，另一种是占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位。
①建筑区划内的地面停车位属于专有权的客体，所有权属于开发商所有，业主和开发商可以通过约定的方式确定业主是有偿或无偿使用车位。
②占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有，在物业管理中可以约定使用公共车位是否需要支付一定的费用，当然也可以无偿使用，同时关于费用的支付可以约定自行收取还可委托物业进行收费。
2.地下停车位专门规划停车的地下停车位归属于开发商，该类停车位可以取得产权。开发商有权对该类停车位进行销售和出租。
3.首层架空停车位首层架空停车位是指建筑物地面上啊会给你的第一层以墙、柱等架空而依附于楼房而形成的停车位，该类车位不能取得房地产权，属于业主共有。
4.车库这里的车库不等同于车位，属于的建筑物，归开发商所有。

[律师回复] 小区停车位可以出租或买卖吗
1.地面停车位归属：地面停车位包含两种类型的停车位，一种是建筑区划内的，另一种是占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位。
①建筑区划内的地面停车位属于专有权的客体，所有权属于开发商所有，业主和开发商可以通过约定的方式确定业主是有偿或无偿使用车位。
②占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有，在物业管理中可以约定使用公共车位是否需要支付一定的费用，当然也可以无偿使用，同时关于费用的支付可以约定自行收取还可委托物业进行收费。
2.地下停车位专门规划停车的地下停车位归属于开发商，该类停车位可以取得产权。开发商有权对该类停车位进行销售和出租。
3.首层架空停车位首层架空停车位是指建筑物地面上啊会给你的第一层以墙、柱等架空而依附于楼房而形成的停车位，该类车位不能取得房地产权，属于业主共有。
4.车库这里的车库不等同于车位，属于的建筑物，归开发商所有。

[律师回复] 是否合法要分情形，具体分析如下：小区停车费的性质有两种，一种是土地使用费，一种是管理费。两种费用的收费依据与收费主体是不同的。
1、根据《物权法》第73条的规定，小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第74条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。由此可知，土地使用费收费的法律依据是《物权法》，收费主体是业主。业主可以因车辆占用土地而收取土地使用费。
2、管理费的收费依据是《合同法》及国务院颁布的《物业管理条例》。《合同法》第365条及第366条规定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。寄存人应当按照约定向保管人支付保管费。《物业管理条例》第54条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。由此，物业在征得业主同意后是可以利用小区的土地进行经营的。车主向物业交纳的其实是车辆保管费。基于上述关于小区停车位归属的分析，总结如下：
1、在第一种情况下，物业公司是没有权利收取停车费的。因为此时各个车位属于购买或接受赠与的业主所有，停车场内的公共部分属于所有拥有车位所有权的业主共有。
2、在第二种情况下，物业公司经过建设单位的授权之后是可以代替建设单位向业主收取停车费的，但此时的停车费标准也不是由物业决定，由业主和建设单位在合同中具体约定。也可以说物业此时是没有权利要求收取小区停车费。
3、在第三种情况下，停车场的所有权应归全体业主共有，对于停车场的使用和收费标准由业主大会在管理规约中约定。扩展资料：根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》，现如今我国已经开放住宅小区停车价格。此前，住宅小区的停车费一般都有政府指导价。决定收取小区停车费的权利主体是业主大会或业主委员会。物业公司只是受业主大会或业主委员会的委托，对业主停车进行收费。如因客观 原因未能选举产生业主委员会的，可以由物业所在地的居民委员会代行业主委员会的职责。因此，社区居民委员会也是决定收取小区停车费的权利主体。因此，如果经过业主大会决议同意收取一定标准的停车费，那么，该停车费的收入应该是归全体业主所有的，而不是归物业公司来随意开支。实践中，停车费一部分作为物业管理成本和交纳税金，另一部分作为收益归全体业主所有。

[律师回复] 小区里面停车用的土地使用权：1、如果是开发商向有关部门经过单独审批，用作经营性的停车场的，那么该区域就可以用作经营，因为其使用权不是业主。
2、有些区域(包括道路和绿化带)如果是属于小区业主共有。在这个公共区域停车是否收费，这决定权就握在全体业主手里，或者选举产生的小区业委会手里。
二、即使停车用地是全体业主的，业主中，有人有车或多辆，有人根本没有车。
1、不收费是不可能的，这对无车的业主是不公平的；
2、关键是收费标准怎么定？收来的钱，如何处理！
总之，收取的停车费，由全体业主决定其用途，物业服务公司无权私吞！如全体业主约定，委托物业服务公司收取停车费的，除去委托费用外，所有的停车费归全体业主所有。
如果物业公司经营有亏损，想用停车费来弥补，那也是物业公司来跟业委会协商，由业委会来决定是否补贴给物业公司。如业委会同意补贴，可以要求物业公司定期向业主公开收支情况，让业主知道这笔停车费究竟用到了什么地方，比如小区日常维护开支，物业公司为小区提供维护停车秩序的服务增加了人力和设施经费等，如果停车费用途合理，那么业主知道后，交起来也情愿。

[律师回复] 不影响的，物业服务于业主，你们买房子是和房开这边建立的关系

[律师回复] 你好！《物权法》颁布后对小区的绿地、道路、电梯等公共设施的权属做出了明确规定，属于小区业主共有。但对于停车位的权属进行了区分，一部分是占用了小区公共面积的地面停车位，属于业主共有；一部分是规划到地下的地下车库，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，基本上等同于说是属于开发商。综上，你所说的物业出租的地面停车位和绿化面积均为业主共有，物业擅自出租是对业主权益的侵害。可以通过业主大会或者业主委员会向人民提讼。

[律师回复] 法律界一权威人士表示，停车位有很多种，地上、地下、人防工程，性质不同、权属不同。但同时，这名权威人士也表示，一般来说，通过这三种方法可以识别小区停车位产权。
第一种情形：
停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权（俗称产权）应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的停车位使用权转让合同是合法有效的，应受到法律保护。
第二种情形：
开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场停车位使用权转让协议，签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让协议。在这种情况下，只有全体业主有权决定该地下停车场停车位的使用权。
第三种情形：
地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，但开发商也无权出售。

[律师回复] ⒈没确权的城市市区的土地属于国家所有，而没有确权的农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有。
⒉没有确权的宅基地、自留地以及自留山属于农民集体所有。

[律师回复]
一、小区地面停车位归谁所有所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施，一般需要得到政府颁发的《建设规划许可证》。《物权法》第七十二条规定：“建筑区划内的道路，属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者标明属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条明确规定了占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。通常来讲，房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人（即建筑物区分所有人）便按份共有拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用权面积之内，因此，该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人即业主。地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上的和使用上的性标准。但不管其性质如何，该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。结合我国实际，应该由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定后，才能设立和运营地面停车位。否则，将构成无权处分的侵权行为。
二、小区地下停车位归谁所有所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。随着社会经济的不断发展以及对土地需求的日益膨胀，现代建筑不得不更多地向上下空间发展，包括地表上空和地下空间。正是对地下空间的充分利用，才导致了地下停车位的出现。确认地下停车位产权的归属必须有一个前提，即对地下停车位的权利结构有非常清楚的认识。只要具备构造上和使用上的性，即可以成为所有权的客体。我国《城市房地产管理法》第六十条规定：“……在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，同级人民政府更换或者更改土地使用权证书……”也就是说，在我国的房地产管理中，房屋所有权、土地使用权合一。业主购买了房屋，其相应的土地使用权也即属于业主所享有。住宅房屋的地下设施，也必须依附于土地。因此，我们说地下车库、车位等设施是业主花钱买地、开发商花钱建设的。所以，如果单纯从地下车库、车位作为商品性质来看，其价值是业主和开发商共同创造的。当住宅小区的房屋出售完毕以后，开发商如果还享有住宅小区地下车库，车位所有权，则意味着业主在享有房屋所有权、土地使用权的同时，开发商也同时享有部分土地使用权，违反了房屋所有权和土地使用权合一行使原则。地下停车库（场）四至界明确，与其上的房屋有墙壁相隔，已成为与住房相区别的、的特定物，可以成为单独所有权的客体。从现实情况来看，由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上，自己不拥有相应的土地使用权，是无法取得产权证的。因此，实践中，开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”的条款应当属于无效条款。该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有，开发商或者物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。同时，停车位使用人必须相应交纳提供看管服务的物业公司看管费用。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见》(下文称《子女抚养意见》)中对离婚后子女抚养问题作了具体规定。父母离婚时，子女的抚养归属问题区分以下情况分别处理：
(一)哺乳期内的子女
虽然在实际生活中婴儿哺乳期因人而异，由于《子女抚养意见》规定“两周岁以下的子女一般随母方生活”，司法实践中通常将“哺乳期内的子女”理解为两周岁以下的婴幼儿。父母离婚时，哺乳期内的子女一般随母方生活，但是母方有下列情形之一的，可以随父方生活：
母方患有久治不愈的传染性疾病或其他严重疾病，子女不宜与其共同生活。
母方有抚养条件不尽抚养义务，而父方要求子女随其生活的。
因其他原因，子女确无法随母方生活的。如母亲的生活环境明显对子女抚养不利;母亲工作性质特殊，不便于抚养子女;或者母亲违法犯罪，不利于抚养子女等。
父母双方协议两周岁以下的子女随父方生活，并对子女健康成长无不利影响的。
(二)哺乳期后的子女
即两周岁以上的未成年子女。对这个年龄段的未成年子女的抚养归属问题，如果父母双方协商无效，则由人民综合子女的权益、双方的抚养能力、抚养条件等各方面因素作出判决。实践中应当注意以下方面：
1、绝对优先直接抚养条件。
父母双方均要求子女随其生活的，父母一方有下列情形之一的，可优先考虑：
(1)已做绝育手术或因其他原因丧失生育能力的;
(2)子女随其生活时间较长，改变生活环境对子女健康成长明显不利的;
(3)无其他子女，而另一方有其他子女的;
(4)子女随其生活，对子女成长有利，而另一方患有久治不愈的传染性疾病或其他严重疾病，或者有其他不利于子女身心健康的情形，不宜与子女共同生活的。
2、相对优先直接抚养条件。
《子女抚养意见》第4条规定，父方与母方抚养子女的条件基本相同，双方均要求子女与其共同生活，但子女单独随祖父母或外祖父母共同生活多年，且祖父母或外祖父母要求并且有能力帮助子女照顾孙子女或外孙子女的，可作为子女随父或母生活的优先条件予以考虑。
3、协议轮流直接抚养子女。
未成年人除了归父母一方直接抚养外，也可以考虑由父母双方轮流抚养。《子女抚养意见》第6条规定，在有利于保护子女利益的前提下，父母双方协议轮流抚养子女的，可以准许。
4、考虑子女意见。
由于10周岁以上的未成年人通常有了一定的辨别和判断能力，能够表达自己的意愿，因此，《子女抚养意见》第5条规定，父母双方对10周岁以上的未成年子女随父或随母生活发生争执的，应考虑该子女的意见。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 著作权权利归属如何确定 委托作品的著作权归属 1、委托合同有约定的，依据委托合同的约定确定著作权的归属。 2、委托合同未作明确约定或者没有订立合同的，著作权属于受托人，即归创作人。此时委托人在约定的使用范围内享有使用作品的权利，双方没有约定使用作品范围的，委托人可以在委托创作的特定目的范围内免费使用该作品。 3、下列两种情形的著作权归属有其特殊性，大家必须注意： (1)由他人执笔本人审阅定稿并以本人名义发表的报告、讲话等作品的著作权归报告人或讲话人。讲话人或者报告人可以依据约定向执笔人给予适当的报酬。 (2)当事人合意以某人的经历为题材完成的自传体作品，当事人对于著作权归属没有约定的，著作权归该被记载的人所有。 职务作品的著作权归属 以下情况著作权属于单位或者其他法人组织，但作者享有署名权： 1、主要是利用法人或者其他组织的物质技术条件创作，并由法人或者其他组织承担责任的工程设计图、产品设计图、地图、计算机软件等职务作品; 2、法律、行政法规规定或者合同约定著作权由法人或者其他组织享有的职务作品。 除上述由单位享有著作权的职务作品外，其余的职务作品都由作者个人享有著作权。但是受到下列限制： 1、单位有权在其业务范围内优先使用。 2、作品完成2年内，未经单位同意，作者不得许可第三人以与单位使用的相同方式使用该作品。作品完成的2年期限，自作者向单位交付作品之日起计算。 3、如果在作品完成2年内，单位在其业务范围内不使用的，作者可以要求单位同意由第三人以与单位使用的相同方式使用其作品，单位没有正当理由不得拒绝。在作品完成2年内，经单位同意，作者许可第三人以与单位使用的相同方式使用作品所获报酬，由作者与单位按约定的比例分配。 汇编作品的著作权归属及行使 1、汇编作品作为一个整体，由汇编人享有著作权。汇编人汇编有著作权的作品，应当经过原作品著作权人的许可，并支付报酬，还应当尊重原作品著作权人的人身权。 由法人或者非法人单位组织人员进行创作，提供资金或者资料等创作条件，并承担责任的百科全书、辞书、教材、大型摄影画册等编辑作品，其整体著作权归法人或者非法人单位所有。 2、汇编者在行使著作权时，不得侵犯原作品的著作权。法律、行政法规另有规定的除外。汇编已过保护期的作品，也应当尊重原作品作者的人身权。汇编作品中可以单独使用的部分，其作者对该部分作品享有著作权。同合作作品一样，单独使用自己作品的作者不得侵犯汇编者的著作权，汇编者在行使著作权时，不得妨害其中每件作品的著作权。 再创作作品的著作权归属 《著作权法》第十二条规定：“改编、翻译、注释、整理已有作品而产生的作品，其著作权由改编、翻译、注释、整理人享有，但行使著作权时不得侵犯原作品的著作权。”在没有获得原作者的授权的情况下，非法的再创作作品的作者仅对新增的独创部分享有著作权，无权使用属于原作品的表达的部分。 合作作品的著作权归属 两人以上合作创作的作品，著作权由合作作者共同享有。没有参加创作的人，不能成为合作作者。合作作品可以分割使用的，作者对各自创作的部分可以单独享有著作权，但行使著作权时不得侵犯合作作品整体的著作权。 作者身份不明的作品 作者身份不明的作品，由作品原件的所有人行使除署名权以外的著作权;作者身份确定后，由作者或者其继承人行使著作权。 著作权有哪些 《中华人民共和国著作权法》第十条 著作权包括下列人身权和财产权： (一)发表权，即决定作品是否公之于众的权利; (二)署名权，即表明作者身份，在作品上署名的权利; (三)修改权，即修改或者授权他人修改作品的权利; (四)保护作品完整权，即保护作品不受歪曲、篡改的权利; (五)复制权，即以印刷、复印、拓印、录音、录像、翻录、翻拍等方式将作品制作一份或者多份的权利; (六)发行权，即以出售或者赠与方式向公众提供作品的原件或者复制件的权利; (七)出租权，即有偿许可他人临时使用作品和以类似摄制的方法创作的作品、计算机软件的权利，计算机软件不是出租的主要标的的除外; (八)展览权，即公开陈列美术作品、摄影作品的原件或者复制件的权利; (九)表演权，即公开表演作品，以及用各种手段公开播送作品的表演的权利; (十)放映权，即通过放映机、幻灯机等技术设备公开再现美术、摄影、和以类似摄制的方法创作的作品等的权利; (十一)广播权，即以无线方式公开广播或者传播作品，以有线传播或者转播的方式向公众传播广播的作品，以及通过扩音器或者其他传送符号、声音、图像的类似工具向公众传播广播的作品的权利; (十二)信息网络传播权，即以有线或者无线方式向公众提供作品，使公众可以在其个人选定的时间和地点获得作品的权利; (十三)摄制权，即以摄制或者以类似摄制的方法将作品固定在载体上的权利; (十四)改编权，即改变作品，创作出具有独创性的新作品的权利; (十五)翻译权，即将作品从一种语言文字转换成另一种语言文字的权利; (十六)汇编权，即将作品或者作品的片段通过选择或者编排，汇集成新作品的权利; (十七)应当由著作权人享有的其他权利。 著作权人可以许可他人行使前款第 (五)项至第 (十七)项规定的权利，并依照约定或者本法有关规定获得报酬。 著作权人可以全部或者部分转让本条第一款第 (五)项至第 (十七)项规定的权利，并依照约定或者本法有关规定获得报酬。