非居住房屋拆迁货币补偿金额如何确定?

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 对于房地产开发企业来说，谈到“拆迁补偿费”大家并不陌生，它是构成房地产企业“开发成本”的重要组成部分，也是计算土地增值税时占比重较大的扣除项目。房地产开发企业的拆迁补偿方式可归纳为两种： 一是货币化补偿方式，房地产开发企业与被拆迁人(单位或个人)达成协议，按拆迁面积计算出补偿费，房地产开发企业依据拆迁合同、付款凭证及税务机关开具的发票，将这部分“拆迁补偿费”计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿”; 另一种方式是非货币性补偿方式，房地产开发企业与被拆迁人(单位或个人)达成协议，按拆迁面积返还给被拆迁人房产，超过拆迁面积部分按市价或协议价销售给被拆迁人，这就是我们通常所说的“拆一还一”补偿方式，这种补偿方式下，房地产开发企业返还给被拆迁人的房产，大多数企业在会计上一般收入处理，“拆迁补偿费”也未计入“开发成本”，在计算土地增值税时，这部分支出也没有作为“房屋开发费用”、“财政部规定的加计扣除20%”的基数。 拆迁补偿标准专题 拆迁费用非货币性补偿方式处理 一、核算透析 由于拆迁补偿协议上一般只反映拆迁及补偿的面积，而不反映其价值量，房地产开发企业在会计处理时，大多将“实物补偿方式”误解为“非货币性资产交换”，按照《企业会计准则——非货币性资产交换》的规定进行账务处理，只将收到补差部分确认收入，而对补偿给被拆迁人的房产既不确认收入，也不确认成本。 这种处理方式表面看似合理，其实是错误地使用了会计政策，虽然少交了置换部份的营业税金及附加，但是也为企业在进行土地增值税汇算清缴时带来了很多不必要的麻烦，总觉得有很多解释不通的地方，如果税务机关强制要求补缴该部分税金的话，企业也只有吃哑巴亏如实上缴，同时也不能将该部分成本进行土地增值税的抵扣，给企业带来了巨大的经营和税务风险。 从会计的角度，根据实质重于形式原则，就其交易的实质，这其实就是以新换旧，即房地产开发企业用新建房产换入被拆迁人的旧房产的一项交易。这项经济业务分别由“购买”和“销售”两部分组成，即房地产开发企业先从被拆迁人手中购入旧房，再将新房以相同的价格出售给被拆迁人。 但在实际操作过程中，将会出现无法确定其计量价格，使得不具备可操作性而成为一个无法解决的问题。从税法的角度，非货币性补偿形式下，返还给被拆迁人的房产应按“成本价”确认“计税收入”，缴纳营业税金及附加。 从这一点看，要取得这个计量价格必须等到项目完工清算后才能得出，从时间上看，这是不现实的问题，但我们可以在实际业务发生时，根据本公司上一年完工实际已销售房产的平均成本作依据先进行账务处理，等该项目完工清算时再根据实际成本进行相应地调整，这样这个问题就可以迎刃而解了。 二、计量价格的确定 由于项目完工时实际发生的成本里面包括拆迁时暂估入账的部分成本，这样构成项目的成本(暂估入账部分成本)成为一个循环，导致不能得出真实的计量价格，但可以采用以下几种方式来确定完工时较为接近真实成本的计量价格。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 房屋拆迁货币补偿款如何领取 拆迁人应当将货币补偿款以被拆迁人、房屋承租人的名义存入本市银行，由银行开具特种存款单。特种存款单可以用于支付购房款，也可以兑取现金。拆迁人支付货币补偿款和房屋调换差价款的时间，应当在拆迁补偿安置协议中约定；未约定的，应当在被拆迁人、房屋承租人搬离原址后一个月内一次性支付。被拆迁人、房屋承租人支付房屋调换差价款的时间，应当在拆迁补偿安置协议中约定；未约定的，应当在拆迁人交付房屋时一次性支付。被拆迁人、房屋承租人支付房屋调换差价款，可以以现金支付，也可以通过银行贷款支付。 拆迁补偿安置争议经裁决后，被拆迁人在法定期限内不申请行政复议，也不提起行政诉讼；且拒绝受领补偿款的，拆迁人可以向公证机关办理提存。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋拆迁货币补偿协议范本 拆迁人(甲方)： 被拆迁人(乙方)： 为保护甲、乙双方权益，保障城市建设顺利进行，根据《城市房屋拆迁管理条例》和有关文件规定，甲、乙双方经协商，同意实行货币补偿，并达成如下协议： 一、拆迁依据 根据《房屋拆迁许可证》____________房__________拆许字( )第__________号，甲方因__________项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内__________居住的房屋。 二、被拆除房屋 乙方在拆迁范围内居住非成套/(成套)正式住宅房屋_______间，建筑面积__________㎡；非正式房屋_________间，建筑面积___________㎡。 乙方现有在册人口____________人，实际居住人口__________人，分别是____________。 三、补偿金额 甲方应支付乙方补偿款__________元，其中包括： 1.所有权补偿 经评估机构评估，被拆除房屋重置价格为___________元/㎡，被拆除房屋建筑面积为___________㎡，甲方应当给予所有权补偿款___________元。乙方附属物作价__________元。合计___________元。 2.使用权补偿 经有关部门批准，被拆除房屋所在地拆迁补偿价格为____________元/㎡，应补偿建筑面积为___________㎡，甲方应支付乙方房屋拆迁补偿款__________元。 四、补助费 甲方支付乙方拆迁补助费共计____________元，其中包括： 1.搬家补助费：____________元； 2.提前搬家奖励费：____________元； 3.其他补助费：______________元。 五、付款方式、期限 1.甲方应当在本协议签订之日起________日内，将被拆除房屋所有权补偿款、搬家补助费，共计__________元，一次性付给乙方。 2.甲方应在乙方完成搬迁后_________日内，将被拆除房屋使用权补偿款、提前搬家奖励费以及其他补助费，共计____________元，一次性付给乙方。 甲方延期支付上述补偿款、补助费的，应对滞交的部分按同期银行利率支付本金和利息。 六、乙方搬迁期限 乙方应在___________年______月______日前完成搬迁，并将原住房交甲方拆除。 乙方未按上款规定期限完成搬迁的，应按延期天数支付违约金每天__________元。 七、注销登记 乙方应将原住房产权证明或使用证明交甲方，统一办理注销登记手续。办理注销登记手续的有关费用由____________承担。 八、本协议一式三份，双方各持一份，报区县房屋拆迁主管部门一份备案。 九、本协议自签订之日起生效。 甲方(盖章)：　 乙方(签字或盖章)： 法定代表人：___________　委托代理人：_______________ 委托代理人：___________ _____年______月_____日 _______年________月_______日