不适用的买卖不破租赁原则的有几种

[律师回复] 是否适用，法院查封是否在租赁之前

[律师回复]
一、严格侵权责任原则适用的情形
1、一般过错责任原则的情形；
2、过错推定原则情形；
3、无过错责任原则情形；
4、公平责任原则情形。
二、无过错责任原则的适用条件
无过错责任原则必须在法律规定的范围内适用，不能随意扩大或者缩小其适用范围。民法通则规定的典型的适用无过错责任的案件有：产品缺陷致人损害、高度危险作业致人损害、环境污染致人损害、饲养的动物致人损害等损害赔偿案件。

[律师回复] 什么是适当履行原则适当履行原则又称正确履行原则或全面履行原则，是指当事人按照合同规定的标的及其质量、数量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点以适当的履行方式，全面完成合同义务的履行原则。适当履行与实际履行原则有什么关系适当履行与实际履行既有区别又有联系。实际履行强调债务人按照合同约定交付标的或者提供服务，至于交付的标的物或提供的服务是否适当，则无力顾及。适当履行既要求债务人实际履行，交付标的物或提供服务，也要求这些交付标的物、提供服务符合法律和合同的规定。可见，适当履行必然是实际履行，而实际履行未必是适当履行，适当履行场合不会存在违约责任，实际履行不适当时则产生违约责任。

[律师回复] 建筑物及其他地上物致人损害责任。
《发法通则》第一百二下六条规定“建筑物或者其他敲诈以及建筑物上搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、堕落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能证明自己无过错的除外。”可以盾出建筑物及其地上物至人损害责任也应适用过错推定责任原则。受害人请求赔偿，无须举证证明建筑物及其他地上物的所有人或管理人对致害结果有过错，只须举证证明自己有损害事实，该损害事实是建筑物或者其他地上物所致，所有人或管理人对该建筑物或其他地上物有所有或管理关系，再从损害事实中推定所有人或者管理人在主观上有而要求该物件的所有人或管理人承担民事责任。所有人或管理人主张自己无过错的，须举证证明，不能证明或证明不足的，则推定成立，应承担赔偿责任，确能证明，免除其责任。
医疗损害责任。
医疗是侵权责任与违约责任的竟合，具有较强的技术性和专业性。在医疗损害赔偿案件中，受害人往往对医学知识缺乏基本了解，受害人是弱者，难以举证证明致害人在医疗服务中有过错，如果适用一般过错责任原则，势必使受害人一开始就处于十分不地位。同时，有关行政又为受害人举证设置的障碍，卫生部《关于lt;医疗事故处理办法gt;若干问题的说明》中规定：“对于在诊疗过程中的医疗记录，病员或其亲属无权查阅。”因此，医疗损害赔偿责任也适用过错推定责任原则，只要受害人能证明损害事实的存在，损害事实与医疗单位的行为有因果关系，如果医疗不以怃过错，就推定医疗单位有，应承担民事责任。

[律师回复] 关联企业，又称关系企业或企业集团，是指企业之间为达到特定经济目的通过特定手段而形成的企业联合，它们之间存在种种支配与从属关系。在关联企业内，一家公司在法律上虽有的人格，但在实际经营上却往往须听命于他家公司或实际经营者，造成运作受制于他人的情形，这种奇特的企业结构与经营手段，引发了许多传统法律所未正视的法律问题，包括公司法问题、证券法问题、税法问题、反垄断法问题以及破产法上的问题。当关联企业内存在严重不正当“利益输送”时，被牺牲的企业债权人可能获得清偿的资产大大减少，而受益企业用以担保清偿其债权人的资产却不当增加，造成极大的不公正，严重损害了社会正常民商事流转秩序。妥善解决此类法律问题已成为摆在中国法官和法学家们面前的一个不容回避的课题。笔者认为，引入国外法关于处理关联企业的“实质合并原则”，是一个适时的选择。实质合并原则，系法处理关联企业破产的一项重要法律原则。该原则认为，关联企业同时破产时，适用传统的各别处理方法难具公正性，对于无担保债权请求分配受偿之解决方法，应是将已破产之关联企业的资产与债务视为一体，合并计算，不必细加探究何一债权系由何一家企业所引起，并且去除掉关联企业间彼此的债权和保证关系，将合组后的破产财团，依债权额比例分配予该集团的债权人。
一、传统的各别破产处理方法不适合于关联企业破产清算关联企业同时破产时，传统处理的方法是母公司或各子公司之债权人，分别以其对母公司或各子公司的债权，个别对母公司或各子公司之破产财团请求分配。这种各别处理方法不适合于关联企业破产清算是显而易见的。
首先，无确解决关联企业之间混同资产的划分界定问题。以一般确权原则界定划分混同资产，在关联企业破产清算中意义不大，按此确权甚至可能被企业集团的经营操纵者导入歧途，导致资产归属划分工作越精细，对债权人利益损害越大，离法律正义越远的恶果。因为，企业集团经营操纵利益输送的情况下，关联企业内资产状态多被人为扭曲，并且相关财务账册多残缺毁损，难以查考。如勉为其难对企业集团的资产进行划分，分别准备财务报表，不但需时甚久而且费用过巨、，而且其意义与作用均是令人怀疑的。
其次，各别处理原则无法公正保护债权人利益，无法维护交易之安全。当某一企业集团在实际经营者的操纵下，用各种隐蔽手段或明或暗地将一些企业的资产转移、输送至其他关联企业，留下的是巨额债务和完全亏空的资产，另一些企业则得到大量净资产而不负任何债务或负极少的债务。如依传统各别破产清算处理方法，被牺牲企业的债权人要从该企业处获得清偿注定是微乎其微；其他受益的关联企业虽资产盈余，被牺牲企业的债权人却无法向这些企业主张受偿。相反，受益的关联企业因资产盈余，这些企业的债权人却获得较多的清偿。其对债权人造成的不公平，应是可以预见的。
二、适用实质合并原则是关联企业破产清算的正确途径
首先，在关联企业破产清算程序适用实质合并原则，有充分法理依据。法律制度从来都要把体现公平、正义作为其永恒的价值目标，趋利行为不得建立在妨害他人的权利行为或给他人造成损害的基础之上。某些经营者蓄意利用关联企业之间的支配与从属关系，在关联企业内进行不法利益输送和资产转移，其账户、资产混同，人事混同，彼此之间暧昧不清，全无经营之品质。这使传统公司法、破产法每一家公司都是经营上主体的假定不复存在。基于这些关联企业在社会经济生活中，已不是经营的法人，有限责任制度在关联企业中已经失去了其存在的基础和前提。故在存在不法利益输送的关联企业同时破产之场合，不必拘束于严格的有限责任制所限，出于保护债权人利益和维护社会正常的民商事流转秩序，将各企业的资产与债务合并计算，乃顺理成章之事。实质合并原则实系各国公认的“公司法人格否认”法理在关联企业破产清算程序中具体运用的特殊原则。

[律师回复] 对于民法基本原则的适用这个问题，解答如下, 【平等原则】当事人在民事活动中的地位平等。
【自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则】民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
【民事权益受法律保护原则】公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
【遵守法律和政策原则】民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
【禁止权利滥用原则】民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序。

[律师回复] 解答如下, 【平等原则】当事人在民事活动中的地位平等。
【自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则】民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
【民事权益受法律保护原则】公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
【遵守法律和政策原则】民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
【禁止权利滥用原则】民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序。

[律师回复] 什么是适当履行原则适当履行原则又称正确履行原则或全面履行原则，是指当事人按照合同规定的标的及其质量、数量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点以适当的履行方式，全面完成合同义务的履行原则。适当履行与实际履行原则有什么关系适当履行与实际履行既有区别又有联系。实际履行强调债务人按照合同约定交付标的或者提供服务，至于交付的标的物或提供的服务是否适当，则无力顾及。适当履行既要求债务人实际履行，交付标的物或提供服务，也要求这些交付标的物、提供服务符合法律和合同的规定。可见，适当履行必然是实际履行，而实际履行未必是适当履行，适当履行场合不会存在违约责任，实际履行不适当时则产生违约责任。

[律师回复] 什么是适当履行原则适当履行原则又称正确履行原则或全面履行原则，是指当事人按照合同规定的标的及其质量、数量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点以适当的履行方式，全面完成合同义务的履行原则。适当履行与实际履行原则有什么关系适当履行与实际履行既有区别又有联系。实际履行强调债务人按照合同约定交付标的或者提供服务，至于交付的标的物或提供的服务是否适当，则无力顾及。适当履行既要求债务人实际履行，交付标的物或提供服务，也要求这些交付标的物、提供服务符合法律和合同的规定。可见，适当履行必然是实际履行，而实际履行未必是适当履行，适当履行场合不会存在违约责任，实际履行不适当时则产生违约责任。

[律师回复]
一、适用过错责任原则的情形我国合同法中的过错责任原则主要发生在以下情形：
(1)无偿合同的场合。由于在无偿合同中不发生对待给付的问题，因而对无利益一方的要求应该低一些，合同法对此类合同均采用了过错责任原则以平衡二者利益。合同法第189条、第374条、第406条对赠与合同、无偿保管合同、无偿委托合同都作了如是之规定。
(2)手段债务的场合。所谓手段债务即债务人对债权人仅允诺将自己所具有的手段向债权人提供，而并不保证一定能达到某种结果，如医疗服务合同、委托合同等。由于其不能以债务人是否达到某种结果来衡量其是否履约，因而债务人应仅承担以合理注意和技能处理问题的义务，如果债务人的行为达不到一个正常而谨慎从事的人应做到的标准，则有过失并应承担责任。如《合同法》第406条规定，“有偿的委托合同，因受委托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”
二、适用绝对责任原则的情形我国合同法上的绝对责任主要发生在以下情形：
(1)金钱债务。一般认为，当事人的履约能力不足并不能成为免责的事由，因而，在金钱债务未能及时履行时，无论其是因何种原因引起，债务人均应负违约责任。我国合同法对此虽未明确规定，但司法实践早已确认了该原则，在合同法的解释上应以此解释为宜。
(2)种类物之债。大陆法系国家实行种类物不灭原则，因而认为如果种类物即使因不可归责于债务人的原因而在交付买受人之前造成毁损灭失，也应对其不能给付负担责任。英美法系在这方面也采取了与大陆法系相同的规则。我国合同法虽对此未予以规定，但从法理分析，应认可该规则。
(3)安全保证债务。即合同当事人负有使对方避免遭受损害的义务。其中最典型的是旅客运输合同中承运人的责任。在该种合同中，承运人不仅应负责将旅客运送到约定地点，而且应负责旅客的途中安全，这是承运人必须承担的义务，并不能因不可抗力而免责。如《合同法》第301条规定，“承运人应当对运输过程中旅客的伤亡承担损害赔偿责任，但伤亡是旅客自身健康原因造成的或者承运人证明伤亡是旅客故意、重大过失造成的除外。”
(4)迟延履行后的责任。许多大陆法系国家认为，在债务人迟延履行后，在迟延期间发生不可抗力和意外事件等原因造成损失，仍应负责。我国合同法也明确了此项原则，该法第17条规定：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”
(5)违反担保义务的合同责任。所谓担保义务，是指在有偿合同中，债务人对其所提出的给付应担保其权利的完整和标的物质量合格，如果债务人违反此项担保义务，无论该瑕疵系由何种原因造成，均应承担合同责任。这在大陆法系国家被称为瑕疵担保责任，其又分为权利的瑕疵担保与物的瑕疵担保，我国合同法仅规定了前者(见《合同法》第150条)，对后者则是作为不适当履行合同的行为来对待的。但1993年的《产品质量法》对生产者和销售者的质量担保义务作了明确规定，既然规定了担保义务，自然无须证明其违反者因何种原因而违反义务，故应属绝对责任。

[律师回复] 对于人身保险不适用代位求偿原则的主要原则是这个问题，解答如下, 　　人身保险合同的保险标的是人的生命或者身体，是无法确定其价值的。保险金和人身损害赔偿都是专属财产权。人身保险适用定额保险原则，由投保人与保险人约定保险金额，但这一金额并不代表被保险人的价值，只是双方约定的一个金额，发生保险事故后，保险人按照约定的保险金额进行赔偿。同时，人的生命或者身体与财产不一样，是不可能发生权利转移的，保险人在给付保险金后，并不能由此而取得任何权利。因此，人身保险的被保险人因第三者的行为而发生死亡、伤残或者疾病等保险事故，保险人向被保险人或者受益人给付保险金后，不得享有向第三者追偿的权利，即人身保险的保险人不享有代位求偿权。

[律师回复] 患者可以向生产者或者血液提供机构请求赔偿,伪造,不同类型的医疗损害责任适用相应的归责原则。追究违法行为相应责任。同时,只要证明医疗产品具有缺陷,医疗产品损害责任应当依据产品质量责任适用无过错责任原则,因下列情形之一的。通过对医疗产品损害责任适用无过错归责原则,医疗行为违法或违规,不满足公平责任的适用条件、过错推定责任原则和无过错责任原则。但医疗损害纠纷:
(一)违反法律,进而推定医务人员在执业过程中存在过错,在对医疗损害责任进行归责的过程中,即告完成证明医疗产品生产者或医疗机构构成医疗损害责任的举证要求,
（一）一般医疗损害责任适用过错责任原则我国侵权责任法将医疗侵权行为及其产生的侵权责任进行了类型化分类。该法第58条规定,可以向对方追偿。医务人员隐匿。侵权责任法充分肯定了公平责任在我国现阶段侵权责任归责中的重要作用,直接推定医疗机构存在过错,但是为了实现和保护患者的根本医疗权益,医疗机构只能通过证明其无过错进行抗辩、拒绝提供与纠纷有关的病历资料、过错推定责任原则和无过错责任原则组成的一般侵权责任归责原则体系,由双方分担损失,有权要求医疗产品生产者或医疗机构承担赔偿责任,原告只需证明损害事实,增加被告的举证责任难度,它兼具医疗损害责任和产品责任双重属性、医疗器械的缺陷,是恶意的直接体现,不再适用2002年最高院出台的关于民事证据的若干规则所确立的过错推定责任原则,以降低患方因医方恶意行为提升的举证难度,才能实现妥善处理诉讼机会和诉讼利益的平衡。侵权责任法针对医疗损害责任,有利于医疗损害责任合理归责目的的实现,由医疗机构承担赔偿责任,如急救等虽然存在违法、消毒药剂,既包括医疗技术责任。医疗损害责任应当适用过错责任原则,举证不能则构成医疗损害责任并承担损害赔偿责任,将医疗损害责任划分为医疗技术损害责任,也可以向医疗机构请求赔偿,降低原告的举证负担。原告无须承担证明医疗产品生产者或医疗机构存在过错的举证责任、医疗伦理损害责任和医疗产品损害责任,所谓实际情况主要是指经济负担能力和受害人所遭受的损失情况。上述规定应当适用于除医疗产品损害责任之外的所有医疗损害责任归责情形、违规情形:受害人和行为人对损害的发生都没有过错的,应当直接推定过错要件成立、侵害行为以及因果关系三要件即完成医方侵权责任构成的举证责任,有权向负有责任的生产者或者血液提供机构追偿,同时要坚持民事诉讼武器平等原则,依据实际情况,此情形能够成为医方抗辩事由,也赋予医方进行抗辩的实体和程序权利我国侵权责任法确立了由过错责任原则。公平责任有其严格的适用范围。第54条对过错责任原则的规定适用于医疗技术损害责任和医疗伦理损害责任、医疗机构和全体患者之间利益关系的最佳平衡器,极易构成侵权责任,有学者指出过错责任原则才是调整受害患者、篡改或销毁病例资料,将损害事实在当事人之间分配;
(二)隐匿或者拒绝提供与纠纷有关的病历资料,过错要件的成立不再由患方承担举证责任;
(三)伪造,特别是无需承担医方在医疗行为过程中不存在过错的举证责任,侵权责任法第59规定,医疗机构赔偿后,当事人均没有过错的情形中适用,或者输入不合格的血液造成患者损害的,也包括医疗伦理损害责任,属于妨害证明行为,推定医疗机构有过错,一旦存在上述三种情形、行政法规,是法律法规的一般规定,即要求对损害事实的发生。医方如果能够证明违法或违规行为是对患者生命健康权益的维护。此时,可以根据实际情况。为了更好地保护患方利益。医方在侵权责任证明过程中不需要承担举证责任,侵权责任法第54条规定,医疗机构及其医务人员有过错的:因药品。患者向医疗机构请求赔偿的:患者有损害,第24条规定,即医疗产品生产者和医疗机构将损害赔偿责任按照各自过错程度或比例进行重新分配,依据侵权责任法律法规的规定。
（三）医疗产品损害责任适用无过错责任原则医疗产品损害责任是医疗损害责任的重要组成部分。医疗产品生产者或医疗机构承担赔偿责任后,依据侵权行为的性质。
（二）特定情形下适用过错推定责任原则适用过错推定责任原则要求有法律的明确规定。本条规定表明侵权责任法确立了过错责任原则为我国医疗损害责任的一般归责原则、规章以及其他有关诊疗规范的规定。据此,而直接由人民依法进行推定,侵权责任法规定如果存在某些特定行为或出现某些特定情形时。对医疗损害责任进行类型化分类。医疗损害纠纷中、篡改或者销毁病历资料,与之对应,针对医疗损害责任这一具体侵权行为同样规定了过错责任原则:患者在诊疗活动中受到损害,不应适用公平责任进行归责

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 违约责任归责原则，是指确定违约责任是否成立,即违约行为人是否应对其违约行为承担违约责任的原则。
在违约责任制度中，对当事人违约行为责任的追究，法律是以当事人的主观过错、违约后果或是其它作为判断标准，正是违约责任归责原则的旨意所在。违约责任的归责原则通常有两种:过错责任原则和无过错责任原则。
一般来说大陆法系以过错推定为原则，而英美法系以严格责任为原则。
1.过错责任原则是指当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定时，应当以过错作为确定责任的要件和确定责任范围的依据。
2严格责任原则是指不论违约方主观是否有过错，只要不履行合同义务或者履行合同义务不合约定，就必须承担违约责任。
所以总体来讲，我国违约责任的归责原则应该是同于大陆法上的过错推定原则。
《中华人民共和国合同法》

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
　　第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
　　第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
　　第一百一十一条 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法
第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
　　第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
　　第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
（1）
第二十八条之规定，股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。股东不按照前款规定缴纳出资的，除应当向公司足额缴纳外，还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。本条即关于股东在公司成立前的出资不实的违约责任，因为此时公司不具有法人资格的地位，股东之间为合同关系或者说是合伙关系，未足额出资的股东必然要向其他股东承担违约责任。
（2）
第三十一条之规定，有限责任公司成立后，发现作为设立公司出资的非货币财产的实际价额显著低于公司章程所定价额的，应当由交付该出资的股东补足其差额公司设立时的其他股东承担连带责任。本条即为公司成立后的股东出资不实的违约责任。此时公司已具备了法人资格，股东出资不实则可以运用“法人资格否认”制度，由其他股东承担连带责任。

[律师回复] 解答如下, 【平等原则】当事人在民事活动中的地位平等。
【自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则】民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
【民事权益受法律保护原则】公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
【遵守法律和政策原则】民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
【禁止权利滥用原则】民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序。

[律师回复] 解答如下, 【平等原则】当事人在民事活动中的地位平等。
【自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则】民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
【民事权益受法律保护原则】公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
【遵守法律和政策原则】民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
【禁止权利滥用原则】民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序。

[律师回复] 解答如下, 【平等原则】当事人在民事活动中的地位平等。
【自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则】民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
【民事权益受法律保护原则】公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
【遵守法律和政策原则】民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
【禁止权利滥用原则】民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序。

[律师回复] 您好，关于买卖不破租赁适用动产吗这个问题，我的解答如下, 买卖不破租赁在一般情况下是不适用于动产的。其理由如下：
第
一，动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。
第
二，对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用的财产利用原则。
第
三，租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违租赁权物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱，这一边界应通过其适用的客体体现出来，即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。
第
四，从各国立法来看，立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。
根据《合同法》
第二百二十九条　所有权变动后的合同效力
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十条　优先购买权
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 我国《合同法》第229条亦规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
我国合同法对买卖不破租赁原则的规定较为笼统，并没有对买卖不破租赁原则适用的条件作出明确的规定，缺乏对善意物权人和债权人的有效保护。然而，从我国其他相关的法律法规中却可以看出某种买卖不破租赁原则适用条件的端倪。比如我国《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”从这些相关的法律法规中，我们可以发现，立法者在对买卖不破租赁原则的适用条件问题上采取的是折中主义的立场，既没有完全肯定买卖不破租赁原则，也没有确立登记对抗原则，而是将二者综合起来，采取了登记备案的做法。其立法初衷是希望既可以能够通过登记备案让租赁合同达到公示的目的，又可以以此保障承租人的权利。
第一种可以适用买卖不破租赁原则的情形应该是租赁合同合法有效且必须进行登记。因为根据民法原理，物权的变动必须符合公示原则，也就是应该以可被外部所查知的方式表现出来，只有这样，才能使权利具有公信力，具有对抗的效力。租赁权作为一种物权化了债权，必须经过登记公示才能具有公信力，才能对抗
第三人。合法有效的租赁合同经过登记后，承租权具有对抗效力，所以，租赁物的买受人(新所有权人)无权解除合同，租赁合同继续有效。
第二种情形，如果承租人和出租人在租赁合同中约定有买卖不破租赁的条款，并且该条款已经由原租赁合同中的出租人(租赁物的原所有权人)以适当方式告知了租赁物的买受人(新所有权人)时，租赁合同是否继续有效呢本来，按合同的相对性原理，合同不能约束相对人之外的第三人，但法律另有规定的除外，这就是涉他合同，如人身保险合同，就可以为第三人设定权利义务。从本质上讲，租赁合同中的买卖不破租赁条款也属于涉他合同，原租赁合同中的出租人(租赁物的原所有权人)和承租人可以为租赁物的买受人(新所有权人)设定“在该租赁物的所有权转移后，该租赁合同在买受人和承租人之间继续有效”的权利和义务，因此，当承租人和出租人在租赁合同中约定有买卖不破租赁的条款，并且该条款已经由原租赁合同中的出租人(租赁物的原所有权人)以适当方式告知租赁物的买受人(新所有权人)后，如果买受人还继续向出租人(租赁物的原所有权人)购买该租赁物，那么，可以视为租赁物的买受人(新所有权人)已经默认了租赁合同中买卖不破租赁条款的效力，因为他已经预见到这样的后果却还愿意买受租赁物，说明他对租赁物已经出租且未到期这一事实持无所谓的态度，所以，租赁物的买受人(新所有权人)无权解除合同，租赁合同继续有效。

[律师回复] 您好，关于法院调解原则可以适用于？这个问题，我的解答如下, 第
一、合同当事人可以协议选择法律的时间
所谓的协议选择法律的时间就是指当事人在什么时候选择法律的问题，它是一个时间的概念。关于当事人选择法律的时间，一般认为，既可以在订立合同的当时，也可以在订立合同之后。目前，多数国家允许合同当事人在订立合同后重新选择一个法律而改变原来的选择。合同当事人在订立合同之后选择法律的时间有：
一是合同当事人在订立合同后选择合同准据法，包括合同订立后争议发生前，以及合同争议发生后
二是合同当事人在订立合同后，对订立时所选择的法律，通过协议将其变更。在这个时间点内，只要合同当事人自愿协议选择的法律，都不违反法律规定，都是允许的。
第
二、合同当事人可以协议选择法律的方式
当事人选择法律的方式有两种，即明示选择和默示选择。明示选择是指当事人通过语言文字明确表达出来的选择法律的意图默示选择是指通过合同的具体情况而表示出来的可以表明当事人选择法律的意图。对于明示选择，承认意思自治的国家都普遍接受但对默示选择，因其不易确定，各国对其态度不尽相同，有些国家(如中国)不承认默示选择多数国家的法律以及《国际货物买卖合同法律适用公约》则承认默示选择。因此，除了不承认默示选择的国家外，合同当事人可以协议选择法律的方式。
第
三、合同当事人可以协议选择法律的范围
任何一个国家的法律体系都包括实体法和程序法。目前多数国家的立法和有关的国际条约都规定，当事人所选择的法律应是一国的实体法，而不包括该国的冲突规范。6实体法是确定当事人的权利义务关系的法律，当事人之间的权利义务关系由哪一个地方的法律进行调整其本身自然有抉择权。而“冲突规范”也叫做“法律适用规范”和“法律选择规范”，是指调整某种涉外民事法律关系时指出该法律关系应适用何国法律的规范，冲突规范本身并不确定当事人之间的权利义务关系，它指起到援引某一国家法律的作用，因此，不能由当事人任意选择。可见，涉外合同当事人可以协议选择法律，且只能在实体法的体系中可以协议任意选择。
第
四、合同当事人可以协议分割选择法律
合同准据法是否可以分割选择的问题有“单一论”和“分割论”两种不同的观点。持“单一论”的观点认为，合同的准据法应适用于合同的所有领域，即合同的一切事项均须受统一的法律制度的制约，合同准据法是不能分割的持“分割论”的观点认为，对合同的不同环节分别适用其各自的准据法，合同准据法是可以分割的。目前大多数国家的国内立法采用后一种做法，一些国际条约也接受“分割论”。由此可见，合同当事人可以协议分割选择法律。

[律师回复] 解答如下, 【平等原则】当事人在民事活动中的地位平等。
【自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则】民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
【民事权益受法律保护原则】公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
【遵守法律和政策原则】民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
【禁止权利滥用原则】民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序。