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商品房买卖中哪些情况要双倍赔偿
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2024-02-22
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包敬立律师
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专家导读
1、购买的商品房在使用功能上面存在一定的缺陷，如商品房的使用面积被明显改变了或者超出合同约定范围。2、购买的商品房的质量有问题。3、购买的商品房在权利上面存在瑕疵，比如已经被抵押给他人的。4、商品房所在小区的公共建设设施等存在问题。
双倍赔偿应以买受人“受到的损失”为基，商品房交易中的双倍赔偿是可以合法展开的。具体情形包括：
1、商品房使用功能缺陷
(1)商品房的使用面积明显改变或超出合同约定范围的;
(2)开发商改变建筑其他平立剖设计(不包括详图设计)致使合同标的有所改变的;
(3)各分部工程(包括采暖卫生煤气、电气、通风与空调、电梯安装等)或因设备材料改变，或因设备材料有问题，或因施工质量问题达不到法定或约定的使用要求或标准的。
此三者对于商品房买受方而言，不一定都意味着使用功能的缺陷，但考虑到买受方的个人偏好，则有必要推定为缺陷。如果开发商在此缺陷出现时或应该预计缺陷出现时未通知买受方有解约或退房的权利，而买受方仍在按约如期付款或在按开发商的要求付款，则可认定开发商有欺诈行为。此时双倍赔偿的计算基础应立足于买受方已付不该付的房价款。
2、质量缺陷
了上述商品房使用功能缺陷的讨论，此处的质量缺陷仅包括两方面：
(1)商品房质量不合格但以合格产品出售的，
(2)质量评定等级为合格但以优良产品出售的。对于前者，开发商应以买受方已付房款作为计算基数进行双倍赔偿。对于后者，一般而言，合格与优良在工程造价上的差距是难以准确计算的，因此，要精确地确定买受方的损失也是困难的，但双方可以约定损失而进行双倍赔偿。另外，虽然由买受方(委托有关机构)举证证明工程质量等级不符合合同的要求有困难(开发商可能在隐蔽工程上做假)，但至少，在房屋结构未出现明显问题时，有关委托机构还是可以通过审核质量保证资料是否齐全以及重新评定观感质量来作出否定证明。
3、权利瑕疵
(1)开发商因证件不全或因其他可以预见的原因(比如划拨的土地未缴足土地出让金)致使自己不能办理大产权证而影响商品房过户的;
(2)开发商有其他欺诈行为
4、公建设施问题
开发商进行小区开发时，就涉及公建设施问题。对于外销房而言，公建设施实质上为房地产购买人全体所有。如果开发商在公建设施上未达到设计或合同的要求，房地产购买人必然遭到损失。此时房地产购买人全体应有权通过业主管理委员会或物业管理委员会向开发商作出双倍赔偿的要求，其计算基数可以是开发商未完成部分的造价(买受方应已付该造价，未付时为单倍赔偿)，也可以是物业管理委员对公建设施进行修复至合同要求而发生的费用。
应该说明的是，以上几方面在具体的个案中可能会有所重复，比如，质量缺陷就可能包括某些使用功能缺陷。在具体计算双倍赔偿的基数时，应作技术鉴别，剔除重复计算部分。在任何情况下，开发商累计赔偿的总额均不宜超过房价款的二倍。
要知道，双倍赔偿一般是基于购买的标的物存在问题时，那么购买者可以要求出卖方作出双倍的赔偿。但在购买商品房的时候，由于房屋的面积、质量、权利、公建设施等等都会造成商品房存在问题，也是在这些方面若商品房出现了问题的话，那么购房者也是可以要求出卖方支付双倍赔偿。
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商品房买卖哪些情况可获双倍赔偿
1、购买的商品房在使用功能上面存在一定的缺陷，如商品房的使用面积被明显改变了或者超出合同约定范围。2、购买的商品房的质量有问题。3、购买的商品房在权利上面存在瑕疵，比如已经被抵押给他人的。4、商品房所在小区的公共建设设施等存在问题。
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房产纠纷
商品房买卖中什么情况下需要双倍赔偿
[律师回复]
一、商品房买卖中哪些情况要双倍赔偿
①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
③出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致买卖合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
④出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
⑤出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
二、商品房买卖中如何适用惩罚性赔偿《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿制度对于切实保护买受人的合法利益，有效制裁出卖人的欺诈和恶意违约行为，维护房地产市场的交易安全，促进社会诚信建设均有重要意义。本文首先阐明商品房买卖合同中惩罚性赔偿的特征，之后探讨商品房买卖合同如何适用惩罚性赔偿。第
一、适用惩罚性赔偿的前提问题
1、请求权主体是商品房的买受人。商品房是房地产企业开发的对社会公众销售的房屋，存量房、经济适用房、集资房和宅基地则不属于商品房，不适用《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿。买受人可以是自然人，也可以是法人或其他组织；购房目的可以是生活消费，也可以是投资盈利。
2、适用惩罚性赔偿尽适用于特定情形。《商品房买卖合同司法解释》第8条、第9条规定的六中可以适用惩罚性赔偿的欺诈与违约行为，而虚假广告、定金陷阱、质量缺陷、面积误差等其他欺诈与违约行为不适用惩罚性赔偿，出卖人承担一般违约责任。
3、惩罚性赔偿是以合同无效或效力终止为前提。买受人主张惩罚性赔偿，首先应当请求宣告买卖合同无效，或者请求撤销、解除买卖合同。反之，即使出卖人存在欺诈与恶意违约行为，但买受人不请求确认买卖合同无效，或者不请求撤销、解除买卖合同，自然不能主张惩罚性赔偿。
4、惩罚性赔偿不同于一般违约赔偿。合同无效与被撤销，当事人承担缔约过失责任，赔偿范围为信赖利益；合同因违约而解除，违约方承担违约责任，赔偿范围为履行利益。这两类赔偿以填补损失为目的，而惩罚性赔偿以惩罚为目的，出卖人欺诈或恶意违约，除承担填补性赔偿之外，另行承担惩罚性赔偿，但惩罚性赔偿必须以填补性赔偿为基础，不能单独适用。
5、惩罚性赔偿不同于双倍赔偿。该惩罚性赔偿并非直接适用《消费者权益保护法》，而是惩罚性赔偿制度在商品房买卖合同纠纷中的具体运用。惩罚性赔偿制度源于英美法系国家，适用于不同领域可以设计出不同法律制度，例如《消费者权益保护法》规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍；《食品安全法》规定，生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求支付价款十倍的赔偿金。《消费者权益保护法》规定的双倍赔偿与《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿不完全相同。前者适用于经营者提供商品或者服务有欺诈的情形，赔偿限额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍；后者适用于出卖人欺诈与恶意违约的情形，赔偿限额为不超过已付购房款的一倍，具体赔偿数额通过具体案情，根据出卖人的过错程度、主观恶性、情节轻重、获利数额、损失大小、社会影响程度、经济状况，以及购房人受侵害程度以及填补性赔偿数额等具体情节由法官自由裁量。第
二、惩罚性赔偿适用情形之
一：恶意违约根据《商品房合同司法解释》第8条，恶意违约包括两种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。商品房买卖合同订立后至商品房所有权移转之前，出卖人对在建工程与建成后的商品房享有所有权，其有权处分名下财产，将在建工程抵押于第三人获取建设资金，或者将商品房再次出售于第三人。不同权利发生冲突时，需要审查抵押合同与后买卖合同的效力，第三人利益得到保护，意味着买受人合同目的落空，其可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担惩罚性赔偿责任。当然，保护第三人利益，不是为了维护出卖人的自由处分权，而是保护善意第三人基于对不动产物权登记的信赖而进行的交易行为。买受人主张惩罚性赔偿以出卖人恶意违约，买受人缔约目的不能实现而请求解除买卖合同为前提，反之，以下情形下买受人不必主张解除合同，更无需主张惩罚性赔偿：
（
1）出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，但出卖人及时解除抵押，买受人能够实现合同目的；
（
2）第三人行使抵押权，支付全部或者大部分房款的买受人可以主张其权利优先于抵押权；
（
3）出卖人又将该房屋出卖给第三人，但选择向前买受人履行合同，或者后买卖合同无效，前买受人能够实现合同目的；
（
4）出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，买受人可以请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。第
三、惩罚性赔偿适用情形之
二：欺诈根据《商品房合同司法解释》第9条，欺诈包括四种情形：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实；故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实。出卖人取得预售许可证后才能预售商品房，根据《商品房合同司法解释》第2条，出卖人未取得商品房预售许可证与买受人订立的商品房预售合同为无效合同。转让抵押物应当经过抵押权人同意，转让所得价款应当提前清偿债务或者提存，未经抵押权人同意而转让抵押物的，抵押权人仍可行使抵押权。一房数卖，数份买卖合同都有效的情形下，由出卖人选择如何履行合同，最终结果只能由某一买受人取得房屋产权，而其他买受人合同目的落空。出卖人做为拆迁人，以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以产权调换，根据《商品房合同司法解释》第7条，如果出卖人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，予以支持，第三人合同目的将落空。出卖人应当坚持诚实信用原则，如实告知与订立商品房买卖合同相关的事宜，出卖人隐瞒真相使买受人陷入错误，做出不真实的意思表示，买受人可以根据情况请求宣告合同无效，请求解除合同或者请求撤销合同。
一、商品房买卖中哪些情况要双倍赔偿
①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
③出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致买卖合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
④出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
⑤出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
二、商品房买卖中如何适用惩罚性赔偿《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿制度对于切实保护买受人的合法利益，有效制裁出卖人的欺诈和恶意违约行为，维护房地产市场的交易安全，促进社会诚信建设均有重要意义。本文首先阐明商品房买卖合同中惩罚性赔偿的特征，之后探讨商品房买卖合同如何适用惩罚性赔偿。第
一、适用惩罚性赔偿的前提问题
1、请求权主体是商品房的买受人。商品房是房地产企业开发的对社会公众销售的房屋，存量房、经济适用房、集资房和宅基地则不属于商品房，不适用《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿。买受人可以是自然人，也可以是法人或其他组织；购房目的可以是生活消费，也可以是投资盈利。
2、适用惩罚性赔偿尽适用于特定情形。《商品房买卖合同司法解释》第8条、第9条规定的六中可以适用惩罚性赔偿的欺诈与违约行为，而虚假广告、定金陷阱、质量缺陷、面积误差等其他欺诈与违约行为不适用惩罚性赔偿，出卖人承担一般违约责任。
3、惩罚性赔偿是以合同无效或效力终止为前提。买受人主张惩罚性赔偿，首先应当请求宣告买卖合同无效，或者请求撤销、解除买卖合同。反之，即使出卖人存在欺诈与恶意违约行为，但买受人不请求确认买卖合同无效，或者不请求撤销、解除买卖合同，自然不能主张惩罚性赔偿。
4、惩罚性赔偿不同于一般违约赔偿。合同无效与被撤销，当事人承担缔约过失责任，赔偿范围为信赖利益；合同因违约而解除，违约方承担违约责任，赔偿范围为履行利益。这两类赔偿以填补损失为目的，而惩罚性赔偿以惩罚为目的，出卖人欺诈或恶意违约，除承担填补性赔偿之外，另行承担惩罚性赔偿，但惩罚性赔偿必须以填补性赔偿为基础，不能单独适用。
5、惩罚性赔偿不同于双倍赔偿。该惩罚性赔偿并非直接适用《消费者权益保护法》，而是惩罚性赔偿制度在商品房买卖合同纠纷中的具体运用。惩罚性赔偿制度源于英美法系国家，适用于不同领域可以设计出不同法律制度，例如《消费者权益保护法》规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍；《食品安全法》规定，生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求支付价款十倍的赔偿金。《消费者权益保护法》规定的双倍赔偿与《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿不完全相同。前者适用于经营者提供商品或者服务有欺诈的情形，赔偿限额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍；后者适用于出卖人欺诈与恶意违约的情形，赔偿限额为不超过已付购房款的一倍，具体赔偿数额通过具体案情，根据出卖人的过错程度、主观恶性、情节轻重、获利数额、损失大小、社会影响程度、经济状况，以及购房人受侵害程度以及填补性赔偿数额等具体情节由法官自由裁量。第
二、惩罚性赔偿适用情形之
一：恶意违约根据《商品房合同司法解释》第8条，恶意违约包括两种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。商品房买卖合同订立后至商品房所有权移转之前，出卖人对在建工程与建成后的商品房享有所有权，其有权处分名下财产，将在建工程抵押于第三人获取建设资金，或者将商品房再次出售于第三人。不同权利发生冲突时，需要审查抵押合同与后买卖合同的效力，第三人利益得到保护，意味着买受人合同目的落空，其可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担惩罚性赔偿责任。当然，保护第三人利益，不是为了维护出卖人的自由处分权，而是保护善意第三人基于对不动产物权登记的信赖而进行的交易行为。买受人主张惩罚性赔偿以出卖人恶意违约，买受人缔约目的不能实现而请求解除买卖合同为前提，反之，以下情形下买受人不必主张解除合同，更无需主张惩罚性赔偿：
（
1）出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，但出卖人及时解除抵押，买受人能够实现合同目的；
（
2）第三人行使抵押权，支付全部或者大部分房款的买受人可以主张其权利优先于抵押权；
（
3）出卖人又将该房屋出卖给第三人，但选择向前买受人履行合同，或者后买卖合同无效，前买受人能够实现合同目的；
（
4）出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，买受人可以请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。第
三、惩罚性赔偿适用情形之
二：欺诈根据《商品房合同司法解释》第9条，欺诈包括四种情形：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实；故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实。出卖人取得预售许可证后才能预售商品房，根据《商品房合同司法解释》第2条，出卖人未取得商品房预售许可证与买受人订立的商品房预售合同为无效合同。转让抵押物应当经过抵押权人同意，转让所得价款应当提前清偿债务或者提存，未经抵押权人同意而转让抵押物的，抵押权人仍可行使抵押权。一房数卖，数份买卖合同都有效的情形下，由出卖人选择如何履行合同，最终结果只能由某一买受人取得房屋产权，而其他买受人合同目的落空。出卖人做为拆迁人，以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以产权调换，根据《商品房合同司法解释》第7条，如果出卖人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，予以支持，第三人合同目的将落空。出卖人应当坚持诚实信用原则，如实告知与订立商品房买卖合同相关的事宜，出卖人隐瞒真相使买受人陷入错误，做出不真实的意思表示，买受人可以根据情况请求宣告合同无效，请求解除合同或者请求撤销合同。
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快速解决“房产纠纷”问题
商品房买卖有哪些情况购房者可获双倍赔偿
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 哪些情况购房者可获双倍赔偿?
(1)和购房者签订买卖合同之后，在第一位购房者不知情的情况下，开发商方又将房屋出卖给另一位购房者。
(2)开发商方故意向购房者隐瞒项目并未取得《商品房预售许可证》的信息，或者向购房者提供虚假的《商品房预售许可证》，进而诱导购房者签订购房合同。
(3)开发商方故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房的事实，导致购房者签订购房合同并付款。
(4)所出售的房屋已经被抵押，但出卖时隐瞒这一事实。
(5)交房时，房屋的实际面积小于合同约定面积，并且面积误差比值超过3%，那么3%以内(包括3%)部分的房款额由出卖人返还给买方，并支付利息。超过3%部分的房款额，出卖人双倍返还买方。
(1)和购房者签订买卖合同之后，在第一位购房者不知情的情况下，开发商方又将房屋出卖给另一位购房者。
(2)开发商方故意向购房者隐瞒项目并未取得《商品房预售许可证》的信息，或者向购房者提供虚假的《商品房预售许可证》，进而诱导购房者签订购房合同。
(3)开发商方故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房的事实，导致购房者签订购房合同并付款。
(4)所出售的房屋已经被抵押，但出卖时隐瞒这一事实。
(5)交房时，房屋的实际面积小于合同约定面积，并且面积误差比值超过3%，那么3%以内(包括3%)部分的房款额由出卖人返还给买方，并支付利息。超过3%部分的房款额，出卖人双倍返还买方。
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商品房买卖包括什么情况购房者可获双倍赔偿
[律师回复] 哪些情况购房者可获双倍赔偿?
(1)和购房者签订买卖合同之后，在第一位购房者不知情的情况下，开发商方又将房屋出卖给另一位购房者。
(2)开发商方故意向购房者隐瞒项目并未取得《商品房预售许可证》的信息，或者向购房者提供虚假的《商品房预售许可证》，进而诱导购房者签订购房合同。
(3)开发商方故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房的事实，导致购房者签订购房合同并付款。
(4)所出售的房屋已经被抵押，但出卖时隐瞒这一事实。
(5)交房时，房屋的实际面积小于合同约定面积，并且面积误差比值超过3%，那么3%以内(包括3%)部分的房款额由出卖人返还给买方，并支付利息。超过3%部分的房款额，出卖人双倍返还买方。
(1)和购房者签订买卖合同之后，在第一位购房者不知情的情况下，开发商方又将房屋出卖给另一位购房者。
(2)开发商方故意向购房者隐瞒项目并未取得《商品房预售许可证》的信息，或者向购房者提供虚假的《商品房预售许可证》，进而诱导购房者签订购房合同。
(3)开发商方故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房的事实，导致购房者签订购房合同并付款。
(4)所出售的房屋已经被抵押，但出卖时隐瞒这一事实。
(5)交房时，房屋的实际面积小于合同约定面积，并且面积误差比值超过3%，那么3%以内(包括3%)部分的房款额由出卖人返还给买方，并支付利息。超过3%部分的房款额，出卖人双倍返还买方。
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商品房买卖中哪些情况要双倍赔偿，如何适用惩罚性赔
[律师回复]
一、商品房买卖中哪些情况要双倍赔偿
①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
③出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致买卖合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
④出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
⑤出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
二、商品房买卖中如何适用惩罚性赔偿《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿制度对于切实保护买受人的合法利益，有效制裁出卖人的欺诈和恶意违约行为，维护房地产市场的交易安全，促进社会诚信建设均有重要意义。本文首先阐明商品房买卖合同中惩罚性赔偿的特征，之后探讨商品房买卖合同如何适用惩罚性赔偿。第
一、适用惩罚性赔偿的前提问题
1、请求权主体是商品房的买受人。商品房是房地产企业开发的对社会公众销售的房屋，存量房、经济适用房、集资房和宅基地则不属于商品房，不适用《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿。买受人可以是自然人，也可以是法人或其他组织；购房目的可以是生活消费，也可以是投资盈利。
2、适用惩罚性赔偿尽适用于特定情形。《商品房买卖合同司法解释》第8条、第9条规定的六中可以适用惩罚性赔偿的欺诈与违约行为，而虚假广告、定金陷阱、质量缺陷、面积误差等其他欺诈与违约行为不适用惩罚性赔偿，出卖人承担一般违约责任。
3、惩罚性赔偿是以合同无效或效力终止为前提。买受人主张惩罚性赔偿，首先应当请求宣告买卖合同无效，或者请求撤销、解除买卖合同。反之，即使出卖人存在欺诈与恶意违约行为，但买受人不请求确认买卖合同无效，或者不请求撤销、解除买卖合同，自然不能主张惩罚性赔偿。
4、惩罚性赔偿不同于一般违约赔偿。合同无效与被撤销，当事人承担缔约过失责任，赔偿范围为信赖利益；合同因违约而解除，违约方承担违约责任，赔偿范围为履行利益。这两类赔偿以填补损失为目的，而惩罚性赔偿以惩罚为目的，出卖人欺诈或恶意违约，除承担填补性赔偿之外，另行承担惩罚性赔偿，但惩罚性赔偿必须以填补性赔偿为基础，不能单独适用。
5、惩罚性赔偿不同于双倍赔偿。该惩罚性赔偿并非直接适用《消费者权益保护法》，而是惩罚性赔偿制度在商品房买卖合同纠纷中的具体运用。惩罚性赔偿制度源于英美法系国家，适用于不同领域可以设计出不同法律制度，例如《消费者权益保护法》规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍；《食品安全法》规定，生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求支付价款十倍的赔偿金。《消费者权益保护法》规定的双倍赔偿与《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿不完全相同。前者适用于经营者提供商品或者服务有欺诈的情形，赔偿限额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍；后者适用于出卖人欺诈与恶意违约的情形，赔偿限额为不超过已付购房款的一倍，具体赔偿数额通过具体案情，根据出卖人的过错程度、主观恶性、情节轻重、获利数额、损失大小、社会影响程度、经济状况，以及购房人受侵害程度以及填补性赔偿数额等具体情节由法官自由裁量。第
二、惩罚性赔偿适用情形之
一：恶意违约根据《商品房合同司法解释》第8条，恶意违约包括两种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。商品房买卖合同订立后至商品房所有权移转之前，出卖人对在建工程与建成后的商品房享有所有权，其有权处分名下财产，将在建工程抵押于第三人获取建设资金，或者将商品房再次出售于第三人。不同权利发生冲突时，需要审查抵押合同与后买卖合同的效力，第三人利益得到保护，意味着买受人合同目的落空，其可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担惩罚性赔偿责任。当然，保护第三人利益，不是为了维护出卖人的自由处分权，而是保护善意第三人基于对不动产物权登记的信赖而进行的交易行为。买受人主张惩罚性赔偿以出卖人恶意违约，买受人缔约目的不能实现而请求解除买卖合同为前提，反之，以下情形下买受人不必主张解除合同，更无需主张惩罚性赔偿：
（
1）出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，但出卖人及时解除抵押，买受人能够实现合同目的；
（
2）第三人行使抵押权，支付全部或者大部分房款的买受人可以主张其权利优先于抵押权；
（
3）出卖人又将该房屋出卖给第三人，但选择向前买受人履行合同，或者后买卖合同无效，前买受人能够实现合同目的；
（
4）出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，买受人可以请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。第
三、惩罚性赔偿适用情形之
二：欺诈根据《商品房合同司法解释》第9条，欺诈包括四种情形：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实；故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实。出卖人取得预售许可证后才能预售商品房，根据《商品房合同司法解释》第2条，出卖人未取得商品房预售许可证与买受人订立的商品房预售合同为无效合同。转让抵押物应当经过抵押权人同意，转让所得价款应当提前清偿债务或者提存，未经抵押权人同意而转让抵押物的，抵押权人仍可行使抵押权。一房数卖，数份买卖合同都有效的情形下，由出卖人选择如何履行合同，最终结果只能由某一买受人取得房屋产权，而其他买受人合同目的落空。出卖人做为拆迁人，以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以产权调换，根据《商品房合同司法解释》第7条，如果出卖人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，予以支持，第三人合同目的将落空。出卖人应当坚持诚实信用原则，如实告知与订立商品房买卖合同相关的事宜，出卖人隐瞒真相使买受人陷入错误，做出不真实的意思表示，买受人可以根据情况请求宣告合同无效，请求解除合同或者请求撤销合同。
一、商品房买卖中哪些情况要双倍赔偿
①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
③出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致买卖合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
④出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
⑤出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
二、商品房买卖中如何适用惩罚性赔偿《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿制度对于切实保护买受人的合法利益，有效制裁出卖人的欺诈和恶意违约行为，维护房地产市场的交易安全，促进社会诚信建设均有重要意义。本文首先阐明商品房买卖合同中惩罚性赔偿的特征，之后探讨商品房买卖合同如何适用惩罚性赔偿。第
一、适用惩罚性赔偿的前提问题
1、请求权主体是商品房的买受人。商品房是房地产企业开发的对社会公众销售的房屋，存量房、经济适用房、集资房和宅基地则不属于商品房，不适用《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿。买受人可以是自然人，也可以是法人或其他组织；购房目的可以是生活消费，也可以是投资盈利。
2、适用惩罚性赔偿尽适用于特定情形。《商品房买卖合同司法解释》第8条、第9条规定的六中可以适用惩罚性赔偿的欺诈与违约行为，而虚假广告、定金陷阱、质量缺陷、面积误差等其他欺诈与违约行为不适用惩罚性赔偿，出卖人承担一般违约责任。
3、惩罚性赔偿是以合同无效或效力终止为前提。买受人主张惩罚性赔偿，首先应当请求宣告买卖合同无效，或者请求撤销、解除买卖合同。反之，即使出卖人存在欺诈与恶意违约行为，但买受人不请求确认买卖合同无效，或者不请求撤销、解除买卖合同，自然不能主张惩罚性赔偿。
4、惩罚性赔偿不同于一般违约赔偿。合同无效与被撤销，当事人承担缔约过失责任，赔偿范围为信赖利益；合同因违约而解除，违约方承担违约责任，赔偿范围为履行利益。这两类赔偿以填补损失为目的，而惩罚性赔偿以惩罚为目的，出卖人欺诈或恶意违约，除承担填补性赔偿之外，另行承担惩罚性赔偿，但惩罚性赔偿必须以填补性赔偿为基础，不能单独适用。
5、惩罚性赔偿不同于双倍赔偿。该惩罚性赔偿并非直接适用《消费者权益保护法》，而是惩罚性赔偿制度在商品房买卖合同纠纷中的具体运用。惩罚性赔偿制度源于英美法系国家，适用于不同领域可以设计出不同法律制度，例如《消费者权益保护法》规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍；《食品安全法》规定，生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求支付价款十倍的赔偿金。《消费者权益保护法》规定的双倍赔偿与《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿不完全相同。前者适用于经营者提供商品或者服务有欺诈的情形，赔偿限额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍；后者适用于出卖人欺诈与恶意违约的情形，赔偿限额为不超过已付购房款的一倍，具体赔偿数额通过具体案情，根据出卖人的过错程度、主观恶性、情节轻重、获利数额、损失大小、社会影响程度、经济状况，以及购房人受侵害程度以及填补性赔偿数额等具体情节由法官自由裁量。第
二、惩罚性赔偿适用情形之
一：恶意违约根据《商品房合同司法解释》第8条，恶意违约包括两种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。商品房买卖合同订立后至商品房所有权移转之前，出卖人对在建工程与建成后的商品房享有所有权，其有权处分名下财产，将在建工程抵押于第三人获取建设资金，或者将商品房再次出售于第三人。不同权利发生冲突时，需要审查抵押合同与后买卖合同的效力，第三人利益得到保护，意味着买受人合同目的落空，其可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担惩罚性赔偿责任。当然，保护第三人利益，不是为了维护出卖人的自由处分权，而是保护善意第三人基于对不动产物权登记的信赖而进行的交易行为。买受人主张惩罚性赔偿以出卖人恶意违约，买受人缔约目的不能实现而请求解除买卖合同为前提，反之，以下情形下买受人不必主张解除合同，更无需主张惩罚性赔偿：
（
1）出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，但出卖人及时解除抵押，买受人能够实现合同目的；
（
2）第三人行使抵押权，支付全部或者大部分房款的买受人可以主张其权利优先于抵押权；
（
3）出卖人又将该房屋出卖给第三人，但选择向前买受人履行合同，或者后买卖合同无效，前买受人能够实现合同目的；
（
4）出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，买受人可以请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。第
三、惩罚性赔偿适用情形之
二：欺诈根据《商品房合同司法解释》第9条，欺诈包括四种情形：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实；故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实。出卖人取得预售许可证后才能预售商品房，根据《商品房合同司法解释》第2条，出卖人未取得商品房预售许可证与买受人订立的商品房预售合同为无效合同。转让抵押物应当经过抵押权人同意，转让所得价款应当提前清偿债务或者提存，未经抵押权人同意而转让抵押物的，抵押权人仍可行使抵押权。一房数卖，数份买卖合同都有效的情形下，由出卖人选择如何履行合同，最终结果只能由某一买受人取得房屋产权，而其他买受人合同目的落空。出卖人做为拆迁人，以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以产权调换，根据《商品房合同司法解释》第7条，如果出卖人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，予以支持，第三人合同目的将落空。出卖人应当坚持诚实信用原则，如实告知与订立商品房买卖合同相关的事宜，出卖人隐瞒真相使买受人陷入错误，做出不真实的意思表示，买受人可以根据情况请求宣告合同无效，请求解除合同或者请求撤销合同。
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商品房买卖中什么情况下要双倍赔偿
1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人双倍赔偿。2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
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房产纠纷
商品房交易中，哪些情况需要双倍赔偿
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一、商品房买卖中哪些情况要双倍赔偿
①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
③出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致买卖合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
④出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
⑤出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
二、商品房买卖中如何适用惩罚性赔偿《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿制度对于切实保护买受人的合法利益，有效制裁出卖人的欺诈和恶意违约行为，维护房地产市场的交易安全，促进社会诚信建设均有重要意义。本文首先阐明商品房买卖合同中惩罚性赔偿的特征，之后探讨商品房买卖合同如何适用惩罚性赔偿。第
一、适用惩罚性赔偿的前提问题
1、请求权主体是商品房的买受人。商品房是房地产企业开发的对社会公众销售的房屋，存量房、经济适用房、集资房和宅基地则不属于商品房，不适用《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿。买受人可以是自然人，也可以是法人或其他组织；购房目的可以是生活消费，也可以是投资盈利。
2、适用惩罚性赔偿尽适用于特定情形。《商品房买卖合同司法解释》第8条、第9条规定的六中可以适用惩罚性赔偿的欺诈与违约行为，而虚假广告、定金陷阱、质量缺陷、面积误差等其他欺诈与违约行为不适用惩罚性赔偿，出卖人承担一般违约责任。
3、惩罚性赔偿是以合同无效或效力终止为前提。买受人主张惩罚性赔偿，首先应当请求宣告买卖合同无效，或者请求撤销、解除买卖合同。反之，即使出卖人存在欺诈与恶意违约行为，但买受人不请求确认买卖合同无效，或者不请求撤销、解除买卖合同，自然不能主张惩罚性赔偿。
4、惩罚性赔偿不同于一般违约赔偿。合同无效与被撤销，当事人承担缔约过失责任，赔偿范围为信赖利益；合同因违约而解除，违约方承担违约责任，赔偿范围为履行利益。这两类赔偿以填补损失为目的，而惩罚性赔偿以惩罚为目的，出卖人欺诈或恶意违约，除承担填补性赔偿之外，另行承担惩罚性赔偿，但惩罚性赔偿必须以填补性赔偿为基础，不能单独适用。
5、惩罚性赔偿不同于双倍赔偿。该惩罚性赔偿并非直接适用《消费者权益保护法》，而是惩罚性赔偿制度在商品房买卖合同纠纷中的具体运用。惩罚性赔偿制度源于英美法系国家，适用于不同领域可以设计出不同法律制度，例如《消费者权益保护法》规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍；《食品安全法》规定，生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求支付价款十倍的赔偿金。《消费者权益保护法》规定的双倍赔偿与《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿不完全相同。前者适用于经营者提供商品或者服务有欺诈的情形，赔偿限额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍；后者适用于出卖人欺诈与恶意违约的情形，赔偿限额为不超过已付购房款的一倍，具体赔偿数额通过具体案情，根据出卖人的过错程度、主观恶性、情节轻重、获利数额、损失大小、社会影响程度、经济状况，以及购房人受侵害程度以及填补性赔偿数额等具体情节由法官自由裁量。第
二、惩罚性赔偿适用情形之
一：恶意违约根据《商品房合同司法解释》第8条，恶意违约包括两种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。商品房买卖合同订立后至商品房所有权移转之前，出卖人对在建工程与建成后的商品房享有所有权，其有权处分名下财产，将在建工程抵押于第三人获取建设资金，或者将商品房再次出售于第三人。不同权利发生冲突时，需要审查抵押合同与后买卖合同的效力，第三人利益得到保护，意味着买受人合同目的落空，其可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担惩罚性赔偿责任。当然，保护第三人利益，不是为了维护出卖人的自由处分权，而是保护善意第三人基于对不动产物权登记的信赖而进行的交易行为。买受人主张惩罚性赔偿以出卖人恶意违约，买受人缔约目的不能实现而请求解除买卖合同为前提，反之，以下情形下买受人不必主张解除合同，更无需主张惩罚性赔偿：
（
1）出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，但出卖人及时解除抵押，买受人能够实现合同目的；
（
2）第三人行使抵押权，支付全部或者大部分房款的买受人可以主张其权利优先于抵押权；
（
3）出卖人又将该房屋出卖给第三人，但选择向前买受人履行合同，或者后买卖合同无效，前买受人能够实现合同目的；
（
4）出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，买受人可以请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。第
三、惩罚性赔偿适用情形之
二：欺诈根据《商品房合同司法解释》第9条，欺诈包括四种情形：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实；故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实。出卖人取得预售许可证后才能预售商品房，根据《商品房合同司法解释》第2条，出卖人未取得商品房预售许可证与买受人订立的商品房预售合同为无效合同。转让抵押物应当经过抵押权人同意，转让所得价款应当提前清偿债务或者提存，未经抵押权人同意而转让抵押物的，抵押权人仍可行使抵押权。一房数卖，数份买卖合同都有效的情形下，由出卖人选择如何履行合同，最终结果只能由某一买受人取得房屋产权，而其他买受人合同目的落空。出卖人做为拆迁人，以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以产权调换，根据《商品房合同司法解释》第7条，如果出卖人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，予以支持，第三人合同目的将落空。出卖人应当坚持诚实信用原则，如实告知与订立商品房买卖合同相关的事宜，出卖人隐瞒真相使买受人陷入错误，做出不真实的意思表示，买受人可以根据情况请求宣告合同无效，请求解除合同或者请求撤销合同。
一、商品房买卖中哪些情况要双倍赔偿
①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
③出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致买卖合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
④出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
⑤出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
二、商品房买卖中如何适用惩罚性赔偿《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿制度对于切实保护买受人的合法利益，有效制裁出卖人的欺诈和恶意违约行为，维护房地产市场的交易安全，促进社会诚信建设均有重要意义。本文首先阐明商品房买卖合同中惩罚性赔偿的特征，之后探讨商品房买卖合同如何适用惩罚性赔偿。第
一、适用惩罚性赔偿的前提问题
1、请求权主体是商品房的买受人。商品房是房地产企业开发的对社会公众销售的房屋，存量房、经济适用房、集资房和宅基地则不属于商品房，不适用《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿。买受人可以是自然人，也可以是法人或其他组织；购房目的可以是生活消费，也可以是投资盈利。
2、适用惩罚性赔偿尽适用于特定情形。《商品房买卖合同司法解释》第8条、第9条规定的六中可以适用惩罚性赔偿的欺诈与违约行为，而虚假广告、定金陷阱、质量缺陷、面积误差等其他欺诈与违约行为不适用惩罚性赔偿，出卖人承担一般违约责任。
3、惩罚性赔偿是以合同无效或效力终止为前提。买受人主张惩罚性赔偿，首先应当请求宣告买卖合同无效，或者请求撤销、解除买卖合同。反之，即使出卖人存在欺诈与恶意违约行为，但买受人不请求确认买卖合同无效，或者不请求撤销、解除买卖合同，自然不能主张惩罚性赔偿。
4、惩罚性赔偿不同于一般违约赔偿。合同无效与被撤销，当事人承担缔约过失责任，赔偿范围为信赖利益；合同因违约而解除，违约方承担违约责任，赔偿范围为履行利益。这两类赔偿以填补损失为目的，而惩罚性赔偿以惩罚为目的，出卖人欺诈或恶意违约，除承担填补性赔偿之外，另行承担惩罚性赔偿，但惩罚性赔偿必须以填补性赔偿为基础，不能单独适用。
5、惩罚性赔偿不同于双倍赔偿。该惩罚性赔偿并非直接适用《消费者权益保护法》，而是惩罚性赔偿制度在商品房买卖合同纠纷中的具体运用。惩罚性赔偿制度源于英美法系国家，适用于不同领域可以设计出不同法律制度，例如《消费者权益保护法》规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍；《食品安全法》规定，生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求支付价款十倍的赔偿金。《消费者权益保护法》规定的双倍赔偿与《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿不完全相同。前者适用于经营者提供商品或者服务有欺诈的情形，赔偿限额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍；后者适用于出卖人欺诈与恶意违约的情形，赔偿限额为不超过已付购房款的一倍，具体赔偿数额通过具体案情，根据出卖人的过错程度、主观恶性、情节轻重、获利数额、损失大小、社会影响程度、经济状况，以及购房人受侵害程度以及填补性赔偿数额等具体情节由法官自由裁量。第
二、惩罚性赔偿适用情形之
一：恶意违约根据《商品房合同司法解释》第8条，恶意违约包括两种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。商品房买卖合同订立后至商品房所有权移转之前，出卖人对在建工程与建成后的商品房享有所有权，其有权处分名下财产，将在建工程抵押于第三人获取建设资金，或者将商品房再次出售于第三人。不同权利发生冲突时，需要审查抵押合同与后买卖合同的效力，第三人利益得到保护，意味着买受人合同目的落空，其可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担惩罚性赔偿责任。当然，保护第三人利益，不是为了维护出卖人的自由处分权，而是保护善意第三人基于对不动产物权登记的信赖而进行的交易行为。买受人主张惩罚性赔偿以出卖人恶意违约，买受人缔约目的不能实现而请求解除买卖合同为前提，反之，以下情形下买受人不必主张解除合同，更无需主张惩罚性赔偿：
（
1）出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，但出卖人及时解除抵押，买受人能够实现合同目的；
（
2）第三人行使抵押权，支付全部或者大部分房款的买受人可以主张其权利优先于抵押权；
（
3）出卖人又将该房屋出卖给第三人，但选择向前买受人履行合同，或者后买卖合同无效，前买受人能够实现合同目的；
（
4）出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，买受人可以请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。第
三、惩罚性赔偿适用情形之
二：欺诈根据《商品房合同司法解释》第9条，欺诈包括四种情形：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实；故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实。出卖人取得预售许可证后才能预售商品房，根据《商品房合同司法解释》第2条，出卖人未取得商品房预售许可证与买受人订立的商品房预售合同为无效合同。转让抵押物应当经过抵押权人同意，转让所得价款应当提前清偿债务或者提存，未经抵押权人同意而转让抵押物的，抵押权人仍可行使抵押权。一房数卖，数份买卖合同都有效的情形下，由出卖人选择如何履行合同，最终结果只能由某一买受人取得房屋产权，而其他买受人合同目的落空。出卖人做为拆迁人，以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以产权调换，根据《商品房合同司法解释》第7条，如果出卖人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，予以支持，第三人合同目的将落空。出卖人应当坚持诚实信用原则，如实告知与订立商品房买卖合同相关的事宜，出卖人隐瞒真相使买受人陷入错误，做出不真实的意思表示，买受人可以根据情况请求宣告合同无效，请求解除合同或者请求撤销合同。
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商品房买卖中哪些情况要双倍赔偿，如何适用惩罚性赔偿
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一、商品房买卖中哪些情况要双倍赔偿
①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
③出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致买卖合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
④出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
⑤出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
二、商品房买卖中如何适用惩罚性赔偿《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿制度对于切实保护买受人的合法利益，有效制裁出卖人的欺诈和恶意违约行为，维护房地产市场的交易安全，促进社会诚信建设均有重要意义。本文首先阐明商品房买卖合同中惩罚性赔偿的特征，之后探讨商品房买卖合同如何适用惩罚性赔偿。第
一、适用惩罚性赔偿的前提问题
1、请求权主体是商品房的买受人。商品房是房地产企业开发的对社会公众销售的房屋，存量房、经济适用房、集资房和宅基地则不属于商品房，不适用《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿。买受人可以是自然人，也可以是法人或其他组织；购房目的可以是生活消费，也可以是投资盈利。
2、适用惩罚性赔偿尽适用于特定情形。《商品房买卖合同司法解释》第8条、第9条规定的六中可以适用惩罚性赔偿的欺诈与违约行为，而虚假广告、定金陷阱、质量缺陷、面积误差等其他欺诈与违约行为不适用惩罚性赔偿，出卖人承担一般违约责任。
3、惩罚性赔偿是以合同无效或效力终止为前提。买受人主张惩罚性赔偿，首先应当请求宣告买卖合同无效，或者请求撤销、解除买卖合同。反之，即使出卖人存在欺诈与恶意违约行为，但买受人不请求确认买卖合同无效，或者不请求撤销、解除买卖合同，自然不能主张惩罚性赔偿。
4、惩罚性赔偿不同于一般违约赔偿。合同无效与被撤销，当事人承担缔约过失责任，赔偿范围为信赖利益；合同因违约而解除，违约方承担违约责任，赔偿范围为履行利益。这两类赔偿以填补损失为目的，而惩罚性赔偿以惩罚为目的，出卖人欺诈或恶意违约，除承担填补性赔偿之外，另行承担惩罚性赔偿，但惩罚性赔偿必须以填补性赔偿为基础，不能单独适用。
5、惩罚性赔偿不同于双倍赔偿。该惩罚性赔偿并非直接适用《消费者权益保护法》，而是惩罚性赔偿制度在商品房买卖合同纠纷中的具体运用。惩罚性赔偿制度源于英美法系国家，适用于不同领域可以设计出不同法律制度，例如《消费者权益保护法》规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍；《食品安全法》规定，生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求支付价款十倍的赔偿金。《消费者权益保护法》规定的双倍赔偿与《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿不完全相同。前者适用于经营者提供商品或者服务有欺诈的情形，赔偿限额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍；后者适用于出卖人欺诈与恶意违约的情形，赔偿限额为不超过已付购房款的一倍，具体赔偿数额通过具体案情，根据出卖人的过错程度、主观恶性、情节轻重、获利数额、损失大小、社会影响程度、经济状况，以及购房人受侵害程度以及填补性赔偿数额等具体情节由法官自由裁量。第
二、惩罚性赔偿适用情形之
一：恶意违约根据《商品房合同司法解释》第8条，恶意违约包括两种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。商品房买卖合同订立后至商品房所有权移转之前，出卖人对在建工程与建成后的商品房享有所有权，其有权处分名下财产，将在建工程抵押于第三人获取建设资金，或者将商品房再次出售于第三人。不同权利发生冲突时，需要审查抵押合同与后买卖合同的效力，第三人利益得到保护，意味着买受人合同目的落空，其可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担惩罚性赔偿责任。当然，保护第三人利益，不是为了维护出卖人的自由处分权，而是保护善意第三人基于对不动产物权登记的信赖而进行的交易行为。买受人主张惩罚性赔偿以出卖人恶意违约，买受人缔约目的不能实现而请求解除买卖合同为前提，反之，以下情形下买受人不必主张解除合同，更无需主张惩罚性赔偿：
（
1）出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，但出卖人及时解除抵押，买受人能够实现合同目的；
（
2）第三人行使抵押权，支付全部或者大部分房款的买受人可以主张其权利优先于抵押权；
（
3）出卖人又将该房屋出卖给第三人，但选择向前买受人履行合同，或者后买卖合同无效，前买受人能够实现合同目的；
（
4）出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，买受人可以请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。第
三、惩罚性赔偿适用情形之
二：欺诈根据《商品房合同司法解释》第9条，欺诈包括四种情形：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实；故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实。出卖人取得预售许可证后才能预售商品房，根据《商品房合同司法解释》第2条，出卖人未取得商品房预售许可证与买受人订立的商品房预售合同为无效合同。转让抵押物应当经过抵押权人同意，转让所得价款应当提前清偿债务或者提存，未经抵押权人同意而转让抵押物的，抵押权人仍可行使抵押权。一房数卖，数份买卖合同都有效的情形下，由出卖人选择如何履行合同，最终结果只能由某一买受人取得房屋产权，而其他买受人合同目的落空。出卖人做为拆迁人，以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以产权调换，根据《商品房合同司法解释》第7条，如果出卖人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，予以支持，第三人合同目的将落空。出卖人应当坚持诚实信用原则，如实告知与订立商品房买卖合同相关的事宜，出卖人隐瞒真相使买受人陷入错误，做出不真实的意思表示，买受人可以根据情况请求宣告合同无效，请求解除合同或者请求撤销合同。
一、商品房买卖中哪些情况要双倍赔偿
①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
③出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致买卖合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
④出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
⑤出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
二、商品房买卖中如何适用惩罚性赔偿《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿制度对于切实保护买受人的合法利益，有效制裁出卖人的欺诈和恶意违约行为，维护房地产市场的交易安全，促进社会诚信建设均有重要意义。本文首先阐明商品房买卖合同中惩罚性赔偿的特征，之后探讨商品房买卖合同如何适用惩罚性赔偿。第
一、适用惩罚性赔偿的前提问题
1、请求权主体是商品房的买受人。商品房是房地产企业开发的对社会公众销售的房屋，存量房、经济适用房、集资房和宅基地则不属于商品房，不适用《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿。买受人可以是自然人，也可以是法人或其他组织；购房目的可以是生活消费，也可以是投资盈利。
2、适用惩罚性赔偿尽适用于特定情形。《商品房买卖合同司法解释》第8条、第9条规定的六中可以适用惩罚性赔偿的欺诈与违约行为，而虚假广告、定金陷阱、质量缺陷、面积误差等其他欺诈与违约行为不适用惩罚性赔偿，出卖人承担一般违约责任。
3、惩罚性赔偿是以合同无效或效力终止为前提。买受人主张惩罚性赔偿，首先应当请求宣告买卖合同无效，或者请求撤销、解除买卖合同。反之，即使出卖人存在欺诈与恶意违约行为，但买受人不请求确认买卖合同无效，或者不请求撤销、解除买卖合同，自然不能主张惩罚性赔偿。
4、惩罚性赔偿不同于一般违约赔偿。合同无效与被撤销，当事人承担缔约过失责任，赔偿范围为信赖利益；合同因违约而解除，违约方承担违约责任，赔偿范围为履行利益。这两类赔偿以填补损失为目的，而惩罚性赔偿以惩罚为目的，出卖人欺诈或恶意违约，除承担填补性赔偿之外，另行承担惩罚性赔偿，但惩罚性赔偿必须以填补性赔偿为基础，不能单独适用。
5、惩罚性赔偿不同于双倍赔偿。该惩罚性赔偿并非直接适用《消费者权益保护法》，而是惩罚性赔偿制度在商品房买卖合同纠纷中的具体运用。惩罚性赔偿制度源于英美法系国家，适用于不同领域可以设计出不同法律制度，例如《消费者权益保护法》规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍；《食品安全法》规定，生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求支付价款十倍的赔偿金。《消费者权益保护法》规定的双倍赔偿与《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿不完全相同。前者适用于经营者提供商品或者服务有欺诈的情形，赔偿限额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍；后者适用于出卖人欺诈与恶意违约的情形，赔偿限额为不超过已付购房款的一倍，具体赔偿数额通过具体案情，根据出卖人的过错程度、主观恶性、情节轻重、获利数额、损失大小、社会影响程度、经济状况，以及购房人受侵害程度以及填补性赔偿数额等具体情节由法官自由裁量。第
二、惩罚性赔偿适用情形之
一：恶意违约根据《商品房合同司法解释》第8条，恶意违约包括两种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。商品房买卖合同订立后至商品房所有权移转之前，出卖人对在建工程与建成后的商品房享有所有权，其有权处分名下财产，将在建工程抵押于第三人获取建设资金，或者将商品房再次出售于第三人。不同权利发生冲突时，需要审查抵押合同与后买卖合同的效力，第三人利益得到保护，意味着买受人合同目的落空，其可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担惩罚性赔偿责任。当然，保护第三人利益，不是为了维护出卖人的自由处分权，而是保护善意第三人基于对不动产物权登记的信赖而进行的交易行为。买受人主张惩罚性赔偿以出卖人恶意违约，买受人缔约目的不能实现而请求解除买卖合同为前提，反之，以下情形下买受人不必主张解除合同，更无需主张惩罚性赔偿：
（
1）出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，但出卖人及时解除抵押，买受人能够实现合同目的；
（
2）第三人行使抵押权，支付全部或者大部分房款的买受人可以主张其权利优先于抵押权；
（
3）出卖人又将该房屋出卖给第三人，但选择向前买受人履行合同，或者后买卖合同无效，前买受人能够实现合同目的；
（
4）出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，买受人可以请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。第
三、惩罚性赔偿适用情形之
二：欺诈根据《商品房合同司法解释》第9条，欺诈包括四种情形：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实；故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实。出卖人取得预售许可证后才能预售商品房，根据《商品房合同司法解释》第2条，出卖人未取得商品房预售许可证与买受人订立的商品房预售合同为无效合同。转让抵押物应当经过抵押权人同意，转让所得价款应当提前清偿债务或者提存，未经抵押权人同意而转让抵押物的，抵押权人仍可行使抵押权。一房数卖，数份买卖合同都有效的情形下，由出卖人选择如何履行合同，最终结果只能由某一买受人取得房屋产权，而其他买受人合同目的落空。出卖人做为拆迁人，以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以产权调换，根据《商品房合同司法解释》第7条，如果出卖人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，予以支持，第三人合同目的将落空。出卖人应当坚持诚实信用原则，如实告知与订立商品房买卖合同相关的事宜，出卖人隐瞒真相使买受人陷入错误，做出不真实的意思表示，买受人可以根据情况请求宣告合同无效，请求解除合同或者请求撤销合同。
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商品房买卖违约金如何确定,哪些情况下购房者可获双倍赔偿
[律师回复] 违约金如何确定
商品房买卖中违约金的确定主要是依据《合同法》的规定，“当事人可以约定一方违约时，应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金(违约金数额不得超过实际损失的30%);也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。
不同情况下的违约金，又是如何确定的呢?
1、当事人请求减少过高的违约金
如果当事人提出另一方要求赔偿的违约金过高，那么违约金的确定就要分两种情况。
第一种情况，如果合同中对这种情况有相关约定，按照合同来走。
第二种情况，如果合同中没有约定，当事人需举证说明自身的违约责任给另一方造成具体多少损失，若举证情况属实，则按照赔偿不超过实际损失30%的违约金原则，双方协议进行调整。
2、开发商若恶意违约或实施欺诈行为致使合同无效
若碰到开发商恶意违约或存在欺诈行为，最后导致合同无效的情况，不仅要返还购房者已经付过的房款和相应的利息，还要满足购房者不超过已支付房款数额一倍的违约金赔偿要求。
哪些情况下购房者可获双倍赔偿?
(1)和购房者签订买卖合同之后，在第一位购房者不知情的情况下，开发商方又将房屋出卖给另一位购房者。
(2)开发商方故意向购房者隐瞒项目并未取得《商品房预售许可证》的信息，或者向购房者提供虚假的《商品房预售许可证》，进而诱导购房者签订购房合同。
(3)开发商方故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房的事实，导致购房者签订购房合同并付款。
(4)所出售的房屋已经被抵押，但出卖时隐瞒这一事实。
(5)交房时，房屋的实际面积小于合同约定面积，并且面积误差比值超过3%，那么3%以内(包括3%)部分的房款额由出卖人返还给买方，并支付利息。超过3%部分的房款额，出卖人双倍返还买方。
商品房买卖中违约金的确定主要是依据《合同法》的规定，“当事人可以约定一方违约时，应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金(违约金数额不得超过实际损失的30%);也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。
不同情况下的违约金，又是如何确定的呢?
1、当事人请求减少过高的违约金
如果当事人提出另一方要求赔偿的违约金过高，那么违约金的确定就要分两种情况。
第一种情况，如果合同中对这种情况有相关约定，按照合同来走。
第二种情况，如果合同中没有约定，当事人需举证说明自身的违约责任给另一方造成具体多少损失，若举证情况属实，则按照赔偿不超过实际损失30%的违约金原则，双方协议进行调整。
2、开发商若恶意违约或实施欺诈行为致使合同无效
若碰到开发商恶意违约或存在欺诈行为，最后导致合同无效的情况，不仅要返还购房者已经付过的房款和相应的利息，还要满足购房者不超过已支付房款数额一倍的违约金赔偿要求。
哪些情况下购房者可获双倍赔偿?
(1)和购房者签订买卖合同之后，在第一位购房者不知情的情况下，开发商方又将房屋出卖给另一位购房者。
(2)开发商方故意向购房者隐瞒项目并未取得《商品房预售许可证》的信息，或者向购房者提供虚假的《商品房预售许可证》，进而诱导购房者签订购房合同。
(3)开发商方故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房的事实，导致购房者签订购房合同并付款。
(4)所出售的房屋已经被抵押，但出卖时隐瞒这一事实。
(5)交房时，房屋的实际面积小于合同约定面积，并且面积误差比值超过3%，那么3%以内(包括3%)部分的房款额由出卖人返还给买方，并支付利息。超过3%部分的房款额，出卖人双倍返还买方。
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商品房买卖违约金怎么确定,哪些情况下购房者可获双倍赔偿
[律师回复] 违约金如何确定
商品房买卖中违约金的确定主要是依据《合同法》的规定，“当事人可以约定一方违约时，应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金(违约金数额不得超过实际损失的30%);也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。
不同情况下的违约金，又是如何确定的呢?
1、当事人请求减少过高的违约金
如果当事人提出另一方要求赔偿的违约金过高，那么违约金的确定就要分两种情况。
第一种情况，如果合同中对这种情况有相关约定，按照合同来走。
第二种情况，如果合同中没有约定，当事人需举证说明自身的违约责任给另一方造成具体多少损失，若举证情况属实，则按照赔偿不超过实际损失30%的违约金原则，双方协议进行调整。
2、开发商若恶意违约或实施欺诈行为致使合同无效
若碰到开发商恶意违约或存在欺诈行为，最后导致合同无效的情况，不仅要返还购房者已经付过的房款和相应的利息，还要满足购房者不超过已支付房款数额一倍的违约金赔偿要求。
哪些情况下购房者可获双倍赔偿?
(1)和购房者签订买卖合同之后，在第一位购房者不知情的情况下，开发商方又将房屋出卖给另一位购房者。
(2)开发商方故意向购房者隐瞒项目并未取得《商品房预售许可证》的信息，或者向购房者提供虚假的《商品房预售许可证》，进而诱导购房者签订购房合同。
(3)开发商方故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房的事实，导致购房者签订购房合同并付款。
(4)所出售的房屋已经被抵押，但出卖时隐瞒这一事实。
(5)交房时，房屋的实际面积小于合同约定面积，并且面积误差比值超过3%，那么3%以内(包括3%)部分的房款额由出卖人返还给买方，并支付利息。超过3%部分的房款额，出卖人双倍返还买方。
商品房买卖中违约金的确定主要是依据《合同法》的规定，“当事人可以约定一方违约时，应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金(违约金数额不得超过实际损失的30%);也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。
不同情况下的违约金，又是如何确定的呢?
1、当事人请求减少过高的违约金
如果当事人提出另一方要求赔偿的违约金过高，那么违约金的确定就要分两种情况。
第一种情况，如果合同中对这种情况有相关约定，按照合同来走。
第二种情况，如果合同中没有约定，当事人需举证说明自身的违约责任给另一方造成具体多少损失，若举证情况属实，则按照赔偿不超过实际损失30%的违约金原则，双方协议进行调整。
2、开发商若恶意违约或实施欺诈行为致使合同无效
若碰到开发商恶意违约或存在欺诈行为，最后导致合同无效的情况，不仅要返还购房者已经付过的房款和相应的利息，还要满足购房者不超过已支付房款数额一倍的违约金赔偿要求。
哪些情况下购房者可获双倍赔偿?
(1)和购房者签订买卖合同之后，在第一位购房者不知情的情况下，开发商方又将房屋出卖给另一位购房者。
(2)开发商方故意向购房者隐瞒项目并未取得《商品房预售许可证》的信息，或者向购房者提供虚假的《商品房预售许可证》，进而诱导购房者签订购房合同。
(3)开发商方故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房的事实，导致购房者签订购房合同并付款。
(4)所出售的房屋已经被抵押，但出卖时隐瞒这一事实。
(5)交房时，房屋的实际面积小于合同约定面积，并且面积误差比值超过3%，那么3%以内(包括3%)部分的房款额由出卖人返还给买方，并支付利息。超过3%部分的房款额，出卖人双倍返还买方。
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商品房买卖纠纷双倍赔偿的情况有哪些
1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。3、订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。
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房产纠纷
商品房买卖违约金该怎么确定,哪些情况下购房者可获双倍赔偿
[律师回复] 违约金如何确定
商品房买卖中违约金的确定主要是依据《合同法》的规定，“当事人可以约定一方违约时，应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金(违约金数额不得超过实际损失的30%);也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。
不同情况下的违约金，又是如何确定的呢?
1、当事人请求减少过高的违约金
如果当事人提出另一方要求赔偿的违约金过高，那么违约金的确定就要分两种情况。
第一种情况，如果合同中对这种情况有相关约定，按照合同来走。
第二种情况，如果合同中没有约定，当事人需举证说明自身的违约责任给另一方造成具体多少损失，若举证情况属实，则按照赔偿不超过实际损失30%的违约金原则，双方协议进行调整。
2、开发商若恶意违约或实施欺诈行为致使合同无效
若碰到开发商恶意违约或存在欺诈行为，最后导致合同无效的情况，不仅要返还购房者已经付过的房款和相应的利息，还要满足购房者不超过已支付房款数额一倍的违约金赔偿要求。
哪些情况下购房者可获双倍赔偿?
(1)和购房者签订买卖合同之后，在第一位购房者不知情的情况下，开发商方又将房屋出卖给另一位购房者。
(2)开发商方故意向购房者隐瞒项目并未取得《商品房预售许可证》的信息，或者向购房者提供虚假的《商品房预售许可证》，进而诱导购房者签订购房合同。
(3)开发商方故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房的事实，导致购房者签订购房合同并付款。
(4)所出售的房屋已经被抵押，但出卖时隐瞒这一事实。
(5)交房时，房屋的实际面积小于合同约定面积，并且面积误差比值超过3%，那么3%以内(包括3%)部分的房款额由出卖人返还给买方，并支付利息。超过3%部分的房款额，出卖人双倍返还买方。
商品房买卖中违约金的确定主要是依据《合同法》的规定，“当事人可以约定一方违约时，应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金(违约金数额不得超过实际损失的30%);也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。
不同情况下的违约金，又是如何确定的呢?
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如果当事人提出另一方要求赔偿的违约金过高，那么违约金的确定就要分两种情况。
第一种情况，如果合同中对这种情况有相关约定，按照合同来走。
第二种情况，如果合同中没有约定，当事人需举证说明自身的违约责任给另一方造成具体多少损失，若举证情况属实，则按照赔偿不超过实际损失30%的违约金原则，双方协议进行调整。
2、开发商若恶意违约或实施欺诈行为致使合同无效
若碰到开发商恶意违约或存在欺诈行为，最后导致合同无效的情况，不仅要返还购房者已经付过的房款和相应的利息，还要满足购房者不超过已支付房款数额一倍的违约金赔偿要求。
哪些情况下购房者可获双倍赔偿?
(1)和购房者签订买卖合同之后，在第一位购房者不知情的情况下，开发商方又将房屋出卖给另一位购房者。
(2)开发商方故意向购房者隐瞒项目并未取得《商品房预售许可证》的信息，或者向购房者提供虚假的《商品房预售许可证》，进而诱导购房者签订购房合同。
(3)开发商方故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房的事实，导致购房者签订购房合同并付款。
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(5)交房时，房屋的实际面积小于合同约定面积，并且面积误差比值超过3%，那么3%以内(包括3%)部分的房款额由出卖人返还给买方，并支付利息。超过3%部分的房款额，出卖人双倍返还买方。
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快速解决“房产纠纷”问题
商品房买卖违约金应该如何确定,哪些情况下购房者可获双倍赔偿
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商品房买卖中违约金的确定主要是依据《合同法》的规定，“当事人可以约定一方违约时，应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金(违约金数额不得超过实际损失的30%);也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。
不同情况下的违约金，又是如何确定的呢?
1、当事人请求减少过高的违约金
如果当事人提出另一方要求赔偿的违约金过高，那么违约金的确定就要分两种情况。
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第二种情况，如果合同中没有约定，当事人需举证说明自身的违约责任给另一方造成具体多少损失，若举证情况属实，则按照赔偿不超过实际损失30%的违约金原则，双方协议进行调整。
2、开发商若恶意违约或实施欺诈行为致使合同无效
若碰到开发商恶意违约或存在欺诈行为，最后导致合同无效的情况，不仅要返还购房者已经付过的房款和相应的利息，还要满足购房者不超过已支付房款数额一倍的违约金赔偿要求。
哪些情况下购房者可获双倍赔偿?
(1)和购房者签订买卖合同之后，在第一位购房者不知情的情况下，开发商方又将房屋出卖给另一位购房者。
(2)开发商方故意向购房者隐瞒项目并未取得《商品房预售许可证》的信息，或者向购房者提供虚假的《商品房预售许可证》，进而诱导购房者签订购房合同。
(3)开发商方故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房的事实，导致购房者签订购房合同并付款。
(4)所出售的房屋已经被抵押，但出卖时隐瞒这一事实。
(5)交房时，房屋的实际面积小于合同约定面积，并且面积误差比值超过3%，那么3%以内(包括3%)部分的房款额由出卖人返还给买方，并支付利息。超过3%部分的房款额，出卖人双倍返还买方。
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商品房买卖中的欺诈行为，可否适用双倍赔偿？为什么？
[律师回复] 搜集证据，协商不成，到，参考如下法条主张开发商承担违约责任 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
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开发商一房二卖，双倍赔偿，但开发商没有钱，怎么办
[律师回复] 购房者买房最怕遇到糟心事，最糟心的就是买了房子却发现房子不是自己的 开发商把同一套房子卖给了两个人，甚至是多个人。遇到这种一房二(多)卖的情况，该怎么办
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，开发商一房二卖导致商品房买卖合同的目的不能实现，无法取得房屋的购房者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
因此，遇到一房二卖的情况，购房者应当根据自己的实际情况和想要达到的目的，要求开发商赔偿损失，或者请求解除商品房买卖合同、返还已经支付的房款及利息。并且对于一房二卖的情况，法律还规定了额外的惩罚，即买受人可以要求出卖人承担不超过已经支付的购房款一倍的赔偿金。当然，在实践中，对于一房二卖的情况，购房者也应当时刻提高警惕，注意对证据的收集和保存，以备不时之需。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条
具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，开发商一房二卖导致商品房买卖合同的目的不能实现，无法取得房屋的购房者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
因此，遇到一房二卖的情况，购房者应当根据自己的实际情况和想要达到的目的，要求开发商赔偿损失，或者请求解除商品房买卖合同、返还已经支付的房款及利息。并且对于一房二卖的情况，法律还规定了额外的惩罚，即买受人可以要求出卖人承担不超过已经支付的购房款一倍的赔偿金。当然，在实践中，对于一房二卖的情况，购房者也应当时刻提高警惕，注意对证据的收集和保存，以备不时之需。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条
具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
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商品房买卖欺诈双倍返还合理吗
商品房买卖欺诈双倍返还合理，如果在实际生活中，因为开发商通过欺骗的手段销售出去的房屋，比如未取得商品房预售许可证明，导致至销售者办不了房屋产权证的情况，消费者是可以解除合同并要求双倍返还的。
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哪些情况下商品房买卖合同会终止
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商品房买卖合同在哪些情形下会终止
《房地产买卖合同》的终止情形：
1、当事人协商一致解除;
2、约定的解除条件成就;
3、因不可抗力致使不能实现合同目的;
4、在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务;
5、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
7、一手商品房买卖合同终止的特别规定：
(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;
(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;
(3)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;
(5)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主体结构质量经核验确属不合格;6)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;
(7)面积误差比绝对值超过3%的;
(8)出卖人迟延交房或买受人迟延付款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;
(9)由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的;
(10)合同约定买受人以贷款担保方式付款，因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的;
8、法律规定的其他情形。
《房地产买卖合同》的终止情形：
1、当事人协商一致解除;
2、约定的解除条件成就;
3、因不可抗力致使不能实现合同目的;
4、在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务;
5、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
7、一手商品房买卖合同终止的特别规定：
(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;
(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;
(3)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;
(5)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主体结构质量经核验确属不合格;6)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;
(7)面积误差比绝对值超过3%的;
(8)出卖人迟延交房或买受人迟延付款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;
(9)由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的;
(10)合同约定买受人以贷款担保方式付款，因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的;
8、法律规定的其他情形。
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商品房买卖合同终止包含哪些情况
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 商品房买卖合同终止有哪些情况
1、当事人协商一致解除;
2、约定的解除条件成就;
3、因不可抗力致使不能实现合同目的;
4、在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务;
5、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
7、一手商品房买卖合同终止的特别规定：
1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;
2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;
3)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;
5)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主体结构质量经核验确属不合格;
6)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;
7)面积误差比绝对值超过3%的;
8)出卖人迟延交房或买受人迟延付款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;
9)由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的;
10)合同约定买受人以贷款担保方式付款，因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的;
8、法律规定的其他情形。
1、当事人协商一致解除;
2、约定的解除条件成就;
3、因不可抗力致使不能实现合同目的;
4、在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务;
5、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
7、一手商品房买卖合同终止的特别规定：
1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;
2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;
3)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;
5)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主体结构质量经核验确属不合格;
6)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;
7)面积误差比绝对值超过3%的;
8)出卖人迟延交房或买受人迟延付款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;
9)由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的;
10)合同约定买受人以贷款担保方式付款，因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的;
8、法律规定的其他情形。
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开发商欺诈能不能双倍赔偿吗，双倍赔偿的情形有哪些？
[律师回复]
一、开发商欺诈可以要求双倍赔偿吗“商品房”作为商品之一，受市场因素的影响，由买卖双方协商进行买卖，属于消费者为生活消费需要购买、使用的商品，应当适用《消费者权益保护法》。所以，房地产纠纷也应当适用《消费者权益保护法》。自然，如果在房屋买卖过程中开发商做出了“欺诈行为”，依照第49条，应当按照消费者的要求增加赔偿，增加的赔偿金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。但在实践中出现的房地产纠纷案中，不乏有认为开发商在售房过程中有欺诈行为而要求双倍赔付者，但胜诉的却寥寥无几，其原因就在于对商品房买卖中的“欺诈行为”的理解存在问题。对于商品房这一较为特殊的商品而言，由于其生产周期长、环节多、价格高等特点，不能简单而轻易地把某些开发商的行为定性为“欺诈”而要求其双倍赔偿。正是为了解决开发商欺诈双倍赔偿的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此类问题作出了明确规定。
二、开发商应当双倍赔偿的情形有哪些那么，开发商的哪些行为可以认定为商品房买卖行为中的“欺诈行为”呢开发商应当双倍赔偿的情形有哪些呢《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。根据上述法律，总结起来，开发商需要承担双倍赔偿责任的情形主要有：
1、一房二卖；
2、擅自抵押；
3、商品房预售许可证欺诈；
4、隐瞒抵押事实；
5、房屋面积缩小超过3%；
一、开发商欺诈可以要求双倍赔偿吗“商品房”作为商品之一，受市场因素的影响，由买卖双方协商进行买卖，属于消费者为生活消费需要购买、使用的商品，应当适用《消费者权益保护法》。所以，房地产纠纷也应当适用《消费者权益保护法》。自然，如果在房屋买卖过程中开发商做出了“欺诈行为”，依照第49条，应当按照消费者的要求增加赔偿，增加的赔偿金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。但在实践中出现的房地产纠纷案中，不乏有认为开发商在售房过程中有欺诈行为而要求双倍赔付者，但胜诉的却寥寥无几，其原因就在于对商品房买卖中的“欺诈行为”的理解存在问题。对于商品房这一较为特殊的商品而言，由于其生产周期长、环节多、价格高等特点，不能简单而轻易地把某些开发商的行为定性为“欺诈”而要求其双倍赔偿。正是为了解决开发商欺诈双倍赔偿的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此类问题作出了明确规定。
二、开发商应当双倍赔偿的情形有哪些那么，开发商的哪些行为可以认定为商品房买卖行为中的“欺诈行为”呢开发商应当双倍赔偿的情形有哪些呢《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。根据上述法律，总结起来，开发商需要承担双倍赔偿责任的情形主要有：
1、一房二卖；
2、擅自抵押；
3、商品房预售许可证欺诈；
4、隐瞒抵押事实；
5、房屋面积缩小超过3%；
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商品买卖欺诈双倍是怎么规定的？
商品买卖欺诈双倍来自《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其主要是争对商品房买卖合同之间的欺诈行为，如果有发现类似的行为，那么消费者是可以要求双倍赔偿的。
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房屋买卖中哪些情况要双倍赔偿，如何适用惩罚性赔偿
[律师回复]
一、商品房买卖中哪些情况要双倍赔偿
①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
③出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致买卖合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
④出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
⑤出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
二、商品房买卖中如何适用惩罚性赔偿《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿制度对于切实保护买受人的合法利益，有效制裁出卖人的欺诈和恶意违约行为，维护房地产市场的交易安全，促进社会诚信建设均有重要意义。本文首先阐明商品房买卖合同中惩罚性赔偿的特征，之后探讨商品房买卖合同如何适用惩罚性赔偿。第
一、适用惩罚性赔偿的前提问题
1、请求权主体是商品房的买受人。商品房是房地产企业开发的对社会公众销售的房屋，存量房、经济适用房、集资房和宅基地则不属于商品房，不适用《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿。买受人可以是自然人，也可以是法人或其他组织；购房目的可以是生活消费，也可以是投资盈利。
2、适用惩罚性赔偿尽适用于特定情形。《商品房买卖合同司法解释》第8条、第9条规定的六中可以适用惩罚性赔偿的欺诈与违约行为，而虚假广告、定金陷阱、质量缺陷、面积误差等其他欺诈与违约行为不适用惩罚性赔偿，出卖人承担一般违约责任。
3、惩罚性赔偿是以合同无效或效力终止为前提。买受人主张惩罚性赔偿，首先应当请求宣告买卖合同无效，或者请求撤销、解除买卖合同。反之，即使出卖人存在欺诈与恶意违约行为，但买受人不请求确认买卖合同无效，或者不请求撤销、解除买卖合同，自然不能主张惩罚性赔偿。
4、惩罚性赔偿不同于一般违约赔偿。合同无效与被撤销，当事人承担缔约过失责任，赔偿范围为信赖利益；合同因违约而解除，违约方承担违约责任，赔偿范围为履行利益。这两类赔偿以填补损失为目的，而惩罚性赔偿以惩罚为目的，出卖人欺诈或恶意违约，除承担填补性赔偿之外，另行承担惩罚性赔偿，但惩罚性赔偿必须以填补性赔偿为基础，不能单独适用。
5、惩罚性赔偿不同于双倍赔偿。该惩罚性赔偿并非直接适用《消费者权益保护法》，而是惩罚性赔偿制度在商品房买卖合同纠纷中的具体运用。惩罚性赔偿制度源于英美法系国家，适用于不同领域可以设计出不同法律制度，例如《消费者权益保护法》规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍；《食品安全法》规定，生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求支付价款十倍的赔偿金。《消费者权益保护法》规定的双倍赔偿与《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿不完全相同。前者适用于经营者提供商品或者服务有欺诈的情形，赔偿限额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍；后者适用于出卖人欺诈与恶意违约的情形，赔偿限额为不超过已付购房款的一倍，具体赔偿数额通过具体案情，根据出卖人的过错程度、主观恶性、情节轻重、获利数额、损失大小、社会影响程度、经济状况，以及购房人受侵害程度以及填补性赔偿数额等具体情节由法官自由裁量。第
二、惩罚性赔偿适用情形之
一：恶意违约根据《商品房合同司法解释》第8条，恶意违约包括两种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。商品房买卖合同订立后至商品房所有权移转之前，出卖人对在建工程与建成后的商品房享有所有权，其有权处分名下财产，将在建工程抵押于第三人获取建设资金，或者将商品房再次出售于第三人。不同权利发生冲突时，需要审查抵押合同与后买卖合同的效力，第三人利益得到保护，意味着买受人合同目的落空，其可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担惩罚性赔偿责任。当然，保护第三人利益，不是为了维护出卖人的自由处分权，而是保护善意第三人基于对不动产物权登记的信赖而进行的交易行为。买受人主张惩罚性赔偿以出卖人恶意违约，买受人缔约目的不能实现而请求解除买卖合同为前提，反之，以下情形下买受人不必主张解除合同，更无需主张惩罚性赔偿：
（
1）出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，但出卖人及时解除抵押，买受人能够实现合同目的；
（
2）第三人行使抵押权，支付全部或者大部分房款的买受人可以主张其权利优先于抵押权；
（
3）出卖人又将该房屋出卖给第三人，但选择向前买受人履行合同，或者后买卖合同无效，前买受人能够实现合同目的；
（
4）出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，买受人可以请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。第
三、惩罚性赔偿适用情形之
二：欺诈根据《商品房合同司法解释》第9条，欺诈包括四种情形：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实；故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实。出卖人取得预售许可证后才能预售商品房，根据《商品房合同司法解释》第2条，出卖人未取得商品房预售许可证与买受人订立的商品房预售合同为无效合同。转让抵押物应当经过抵押权人同意，转让所得价款应当提前清偿债务或者提存，未经抵押权人同意而转让抵押物的，抵押权人仍可行使抵押权。一房数卖，数份买卖合同都有效的情形下，由出卖人选择如何履行合同，最终结果只能由某一买受人取得房屋产权，而其他买受人合同目的落空。出卖人做为拆迁人，以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以产权调换，根据《商品房合同司法解释》第7条，如果出卖人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，予以支持，第三人合同目的将落空。出卖人应当坚持诚实信用原则，如实告知与订立商品房买卖合同相关的事宜，出卖人隐瞒真相使买受人陷入错误，做出不真实的意思表示，买受人可以根据情况请求宣告合同无效，请求解除合同或者请求撤销合同。
一、商品房买卖中哪些情况要双倍赔偿
①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
③出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致买卖合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
④出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
⑤出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。
二、商品房买卖中如何适用惩罚性赔偿《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿制度对于切实保护买受人的合法利益，有效制裁出卖人的欺诈和恶意违约行为，维护房地产市场的交易安全，促进社会诚信建设均有重要意义。本文首先阐明商品房买卖合同中惩罚性赔偿的特征，之后探讨商品房买卖合同如何适用惩罚性赔偿。第
一、适用惩罚性赔偿的前提问题
1、请求权主体是商品房的买受人。商品房是房地产企业开发的对社会公众销售的房屋，存量房、经济适用房、集资房和宅基地则不属于商品房，不适用《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿。买受人可以是自然人，也可以是法人或其他组织；购房目的可以是生活消费，也可以是投资盈利。
2、适用惩罚性赔偿尽适用于特定情形。《商品房买卖合同司法解释》第8条、第9条规定的六中可以适用惩罚性赔偿的欺诈与违约行为，而虚假广告、定金陷阱、质量缺陷、面积误差等其他欺诈与违约行为不适用惩罚性赔偿，出卖人承担一般违约责任。
3、惩罚性赔偿是以合同无效或效力终止为前提。买受人主张惩罚性赔偿，首先应当请求宣告买卖合同无效，或者请求撤销、解除买卖合同。反之，即使出卖人存在欺诈与恶意违约行为，但买受人不请求确认买卖合同无效，或者不请求撤销、解除买卖合同，自然不能主张惩罚性赔偿。
4、惩罚性赔偿不同于一般违约赔偿。合同无效与被撤销，当事人承担缔约过失责任，赔偿范围为信赖利益；合同因违约而解除，违约方承担违约责任，赔偿范围为履行利益。这两类赔偿以填补损失为目的，而惩罚性赔偿以惩罚为目的，出卖人欺诈或恶意违约，除承担填补性赔偿之外，另行承担惩罚性赔偿，但惩罚性赔偿必须以填补性赔偿为基础，不能单独适用。
5、惩罚性赔偿不同于双倍赔偿。该惩罚性赔偿并非直接适用《消费者权益保护法》，而是惩罚性赔偿制度在商品房买卖合同纠纷中的具体运用。惩罚性赔偿制度源于英美法系国家，适用于不同领域可以设计出不同法律制度，例如《消费者权益保护法》规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍；《食品安全法》规定，生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求支付价款十倍的赔偿金。《消费者权益保护法》规定的双倍赔偿与《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿不完全相同。前者适用于经营者提供商品或者服务有欺诈的情形，赔偿限额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍；后者适用于出卖人欺诈与恶意违约的情形，赔偿限额为不超过已付购房款的一倍，具体赔偿数额通过具体案情，根据出卖人的过错程度、主观恶性、情节轻重、获利数额、损失大小、社会影响程度、经济状况，以及购房人受侵害程度以及填补性赔偿数额等具体情节由法官自由裁量。第
二、惩罚性赔偿适用情形之
一：恶意违约根据《商品房合同司法解释》第8条，恶意违约包括两种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。商品房买卖合同订立后至商品房所有权移转之前，出卖人对在建工程与建成后的商品房享有所有权，其有权处分名下财产，将在建工程抵押于第三人获取建设资金，或者将商品房再次出售于第三人。不同权利发生冲突时，需要审查抵押合同与后买卖合同的效力，第三人利益得到保护，意味着买受人合同目的落空，其可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担惩罚性赔偿责任。当然，保护第三人利益，不是为了维护出卖人的自由处分权，而是保护善意第三人基于对不动产物权登记的信赖而进行的交易行为。买受人主张惩罚性赔偿以出卖人恶意违约，买受人缔约目的不能实现而请求解除买卖合同为前提，反之，以下情形下买受人不必主张解除合同，更无需主张惩罚性赔偿：
（
1）出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，但出卖人及时解除抵押，买受人能够实现合同目的；
（
2）第三人行使抵押权，支付全部或者大部分房款的买受人可以主张其权利优先于抵押权；
（
3）出卖人又将该房屋出卖给第三人，但选择向前买受人履行合同，或者后买卖合同无效，前买受人能够实现合同目的；
（
4）出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，买受人可以请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。第
三、惩罚性赔偿适用情形之
二：欺诈根据《商品房合同司法解释》第9条，欺诈包括四种情形：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实；故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实。出卖人取得预售许可证后才能预售商品房，根据《商品房合同司法解释》第2条，出卖人未取得商品房预售许可证与买受人订立的商品房预售合同为无效合同。转让抵押物应当经过抵押权人同意，转让所得价款应当提前清偿债务或者提存，未经抵押权人同意而转让抵押物的，抵押权人仍可行使抵押权。一房数卖，数份买卖合同都有效的情形下，由出卖人选择如何履行合同，最终结果只能由某一买受人取得房屋产权，而其他买受人合同目的落空。出卖人做为拆迁人，以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以产权调换，根据《商品房合同司法解释》第7条，如果出卖人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，予以支持，第三人合同目的将落空。出卖人应当坚持诚实信用原则，如实告知与订立商品房买卖合同相关的事宜，出卖人隐瞒真相使买受人陷入错误，做出不真实的意思表示，买受人可以根据情况请求宣告合同无效，请求解除合同或者请求撤销合同。
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快速解决“房产纠纷”问题
消费者什么情况可以获赔双倍价款,什么情况获10倍赔偿?
[律师回复] 《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”《中华人民共和国食品安全法》第九十六条第二款规定：“生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求支付价款十倍的赔偿金。”根据上述规定，涉及食品方面的欺诈，消费者可获10倍赔偿，食品之外的其他商品或服务欺诈，只能获得双倍价款的赔偿。
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一房二卖业主要双倍赔偿吗
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一房二卖业主是否要双倍赔偿
一般可以要求双倍赔偿，合同另有约定除外。
法律依据：
最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条规定： 具有下列情形之
一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
一般可以要求双倍赔偿，合同另有约定除外。
法律依据：
最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条规定： 具有下列情形之
一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
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开发商欺诈，可以双倍赔偿吗？
[律师回复]
一、开发商欺诈可以要求双倍赔偿吗“商品房”作为商品之一，受市场因素的影响，由买卖双方协商进行买卖，属于消费者为生活消费需要购买、使用的商品，应当适用《消费者权益保护法》。所以，房地产纠纷也应当适用《消费者权益保护法》。自然，如果在房屋买卖过程中开发商做出了“欺诈行为”，依照第49条，应当按照消费者的要求增加赔偿，增加的赔偿金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。但在实践中出现的房地产纠纷案中，不乏有认为开发商在售房过程中有欺诈行为而要求双倍赔付者，但胜诉的却寥寥无几，其原因就在于对商品房买卖中的“欺诈行为”的理解存在问题。对于商品房这一较为特殊的商品而言，由于其生产周期长、环节多、价格高等特点，不能简单而轻易地把某些开发商的行为定性为“欺诈”而要求其双倍赔偿。正是为了解决开发商欺诈双倍赔偿的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此类问题作出了明确规定。
二、开发商应当双倍赔偿的情形有哪些那么，开发商的哪些行为可以认定为商品房买卖行为中的“欺诈行为”呢开发商应当双倍赔偿的情形有哪些呢《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。根据上述法律，总结起来，开发商需要承担双倍赔偿责任的情形主要有：
1、一房二卖；
2、擅自抵押；
3、商品房预售许可证欺诈；
4、隐瞒抵押事实；
5、房屋面积缩小超过3%；
一、开发商欺诈可以要求双倍赔偿吗“商品房”作为商品之一，受市场因素的影响，由买卖双方协商进行买卖，属于消费者为生活消费需要购买、使用的商品，应当适用《消费者权益保护法》。所以，房地产纠纷也应当适用《消费者权益保护法》。自然，如果在房屋买卖过程中开发商做出了“欺诈行为”，依照第49条，应当按照消费者的要求增加赔偿，增加的赔偿金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。但在实践中出现的房地产纠纷案中，不乏有认为开发商在售房过程中有欺诈行为而要求双倍赔付者，但胜诉的却寥寥无几，其原因就在于对商品房买卖中的“欺诈行为”的理解存在问题。对于商品房这一较为特殊的商品而言，由于其生产周期长、环节多、价格高等特点，不能简单而轻易地把某些开发商的行为定性为“欺诈”而要求其双倍赔偿。正是为了解决开发商欺诈双倍赔偿的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此类问题作出了明确规定。
二、开发商应当双倍赔偿的情形有哪些那么，开发商的哪些行为可以认定为商品房买卖行为中的“欺诈行为”呢开发商应当双倍赔偿的情形有哪些呢《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。根据上述法律，总结起来，开发商需要承担双倍赔偿责任的情形主要有：
1、一房二卖；
2、擅自抵押；
3、商品房预售许可证欺诈；
4、隐瞒抵押事实；
5、房屋面积缩小超过3%；
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