已经签订的合同毁约怎么样？

[律师回复] 关于你说的问题的一篇文章，比较精辟，可以参考：论违反已成立未生效合同的责任　“依法成立的合同，自成立时生效”。一般情况下，合同的成立时间也就是合同的时效时间，但有时候，也会出现合同“先成立、后生效”的情况。在后一种情况下，如果当事人一方在合同“成立后，生效前”违约，那该如何承担民事责任呢对此，现行法律没有给出明确的答案，法学理论界的观点也不一，一说要承担缔约过失责任；一说要承担预期违约责任。笔者认为，对此不能一概而论，要区别不同的情形而定。一、内容损害国家利益、社会公共利益的，此类合同至始无效，区分成立与生效已无意义。对此类合同，如一个关于违禁品交易的合同，由于该合同的履行会损害国家利益或社会公共利益，同时相关法律也明文禁止，应属于至始无效的合同。对此，该合同从一开始对当事人各方就不应有约束力，不同该得到履行。在这种情况下，再划分合同“先成立、后生效”已经没有任何法律意义了，相关当事人不应当承担民事责任，而应受相关法律的制裁。二、合同成立后，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的合同。对于这种情况，《合同法解释二》第八条规定：依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的其他违背诚实信用原则的行为，人民可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。由此可见，最高人民对这类合同的态度是违反合同义务一方在合同生效前承担“缔约过失责任”，而不是违约责任。三、附条件生效的合同要看条件最终是否成就而定。根据合同法的规定，当事人对合同的效力可以约定付条件。所谓“条件”，是不确定的一种情况，正因为不确定，才约定将其作为合同生效所附条件。基于诚实信用的民事活动基本原则，当事人之间订立了附生效条件合同后，在约定的条件是否成就确定之前，各方应信守承诺不得单方毁约。如果一方毁约，那要根据其后所附条件是否成就来确定毁约方责任。如果其后所附条件未成就，合同未生效，那由于毁约方违反的是诚实信用的民事活动原则，应该承担缔约过失的责任。如果其后所附条件成就了，合同生效，那毁约方应按合同条款约定承担违约责任。四、违反附期限生效的合同要承担违约责任。对于此类合同，由于期限肯定是要到来的，即合同肯定要生效的（违法的除外），当事人之所以附期限，其本意是将双方履约时间推后。由此，一方在期限到来之前违反合同，其后果与违反一个已经生效但未到履行期的合同没有两样，同属于“预期违约”。因此，依合同法规定对此应承担违约责任。五、违反未生效实践性合同要承担缔约过失责任。根据《合同法》、《担保法》相关条款规定，自然人间借款合同、质押合同的生效要以一方实际提供借款、移交质押物或交付权利凭证时生效。同时，根据合同法关于合同成立的规定，合同在诺成生效时成立。因此，上述两种合同会出现先成立、后生效的情况。那么，在合同生效前违反约定，该承担什么责任呢对此，笔者认为也应当根据诚实信用原则承担缔约过失责任为宜。为什么呢就借款合同而言，合同成立后，借款方很可能已经做了相应的计划，如果合同因贷款方的原因不能生效，会给其造成一定损失；再说质押合同，在主合同订立后，如果质押合同不能生效，那质押权人造成的影响更大。因此，违反合同一方要承担一定责任。以上就是笔者对违反“已成立未生效合”同责任的一个分析。归纳起来责任由三种情况:一是因损害国家利益、公共利益的，相关当事人应受法律制裁，不承担合同责任；二是承担缔约过失责任；三是承担违约责任。总之，对此问题，不能一概而论，要具体问题具体分析。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 《合同法》第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30。但是如果过高或者过低是可以请求给予减少或者增加的。《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求适当减少。但是违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，与违约后守约方的实际损失不可能完全相符；故此可交由法官自由裁量。法律规定预定违约金，除了给当事人施加心理压力外，也避免了违约后损失计算的麻烦和当事人证明损失大小的麻烦，使当事人能迅速确定自己应当承担的具体责任。因此，当事人如需要增加违约金额、或者当违约金过分高于损失时，则需承担证明损失大小的责任。

[律师回复] 1，你们之间的纠纷属于房屋买卖合同关系；2，买卖关系，合法有效，应当受到相关法律法规的保护；3，你们都应当按照《合同法》第60条规定诚实信用的履行相应义务；4，房东因为房屋涨价不卖房的行为，显然属于违约行为；5，依据《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。6，所以你有权要求房东继续履行合同。如果房东拒绝履行，你可以要求他承担违约责任，给你造成了损失还有权赔偿你的损失。