离婚时房屋升值部分怎么分配？

[律师回复] 买房子没有办理过户，住房产权还是房产证登记人合法所有，权益受法律保护，但是买家可以凭买卖合同，付款凭据，主张要求对方履行合同，过户住房，或可以要求终结合同，退赔购房款，支付违约金，
根据《物权法》：第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。所以你现在主张房屋升值部分的房款这事还是需要和买家沟通，不过估计买家不会认同的。实在一定要主张这笔钱那可以上法庭解决。

[律师回复] 您好，关于房屋买卖违约升值部分怎么办这个问题，我的解答如下, 根据相关的法律规定，房屋买卖合同一经成立就具有法律效力，双方当事人应按照合同约定享有的权利、承担义务。
任何一方当事人恶意拒绝履行合同或履行合同义务不符合约定的造成违约，对方均有权利依据双方签订合同的约定或法律，要求违约方承担违约责任。
对于违约金的赔偿数额，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额进行计算。
如果约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的实际的损失，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

[律师回复] 分情况讨论：婚姻法司法解释三第五条：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。
　　可见，婚前财产婚后产生的孳息和自然增值应认定为个人财产，而非“孳息和自然增值”则认定为共同财产。

[律师回复] 如果房子属于一方的婚前个人财产的，增值部分属于一方的个人财产，离婚时不予分割。如果是一方婚前首付且登记在付首付方名下，婚后共同还贷的，以共同的还贷额占全部房款的比例计算分割增值财产。如果房产属于夫妻共同财产的，房产的增值部分就是夫妻的共同财产，由双方协商如何分割，协商不成由法院判决。
【法律依据】
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》第二十六条，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。

[律师回复] 请问离婚的时候，房产升值的部分的分配：如果是夫妻一方的婚前房产，婚后自然增值部分不算夫妻共有财产，另一方无权分配；如果是夫妻共同财产所购买的房子，夫妻在婚姻关系存续期间所得的投资的收益，为夫妻的共同财产，该增值部分可以先由双方协商，协商不成交给法院判决。 法律依据
《民法典》第一千零八十七条
离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
第一千零八十八条
夫妻一方因抚育子女、照料老年人、协助另一方工作等负担较多义务的，离婚时有权向另一方请求补偿，另一方应当给予补偿。具体办法由双方协议；协议不成的，由人民法院判决。

[律师回复] 你好，离婚，首先可以协议离婚的，协议离婚，需要去户籍地的民政局办理的，如果协议离婚不成，可以起诉离婚的。起诉离婚，需要去被告所在地法院或经常居住地法院。离婚主要涉及财产和子女抚养问题。
????关于财产问题：在财产分割上，一方的婚前财产仍然归一方所有，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产例如：工资、奖金、生产、经营的收益等归夫妻共同所有，离婚时一般是均分的。如果一方有过错，如家暴，外遇等，可以要求少分婚后取得的财产。
关于子女抚养的问题：离婚后，一方抚养的子女，另一方应负担必要的生活费和教育费的一部或全部，负担费用的多少和期限的长短，由双方协议；协议不成时，由人民法院判决。子女抚育费的数额，可根据子女的实际需要、父母双方的负担能力和当地的实际生活水平确定。有固定收入的，抚育费一般可按其月总收入的百分之二十或三十的比例给付。无固定收入的，抚育费的数额可依据当年总收入或同行业平均收入，参照上述比例确定。有特殊情况的，可适当提高或降低上述比例。
起诉离婚，可以委托律师的，如果需要帮助，建议来所咨询也可以电话咨询。

[律师回复] 婚前个人财产购买的房产，即使婚后由夫妻共同财产进行还贷，在房屋的权属上，还是属于夫妻个人财产。因此，离婚时房屋增值部分分为两部分：共同还贷的升值部分和未偿还贷款的部分。此时，对于共同还贷的升值部分，在离婚时按照夫妻共同财产进行分割。由个人偿还的增值部分则属于一方个人财产，离婚时此增值部分不予分割。
(三)婚后夫妻共同购买，婚后共同还贷的，离婚时房产增值部

[律师回复] 根据《婚姻法司法解释三》第十条规定，在协商不成的前提下，法院可以将该房产判给男方;同时尚未还完的贷款属于男方个人债务;如果房子判给男方，你可以得到的补偿是婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。
【存在的问题】
《婚姻法司法解释三》第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
然而问题就在于，当当事人提出法条中规定的“相对应的增值部分”怎样计算时，我们不能给出准确的答复，因为最高院一直未对这一细节作出解释。司法实践中，对于房产增值的计算方式法院之间的判决也不尽相同。
【解决对策】
在计算房屋相对应增值部分时，有以下七种计算方式可供参考：
第一种计算方式为：对应增值部分=夫妻共同还贷部分÷房屋总价款(房屋购买价格+贷款总利息)×离婚时房屋的市场价值-夫妻共同还贷部分。
这种计算方式的原理为：房屋的购买价格与贷款总利息之和即为购买房屋所支付的总价款，夫妻共同还贷部分除以房屋总价款得到夫妻还贷所占整个房产的比例，用这个比例再乘以离婚时房屋市场价值就等于双方共同分割的部分，再减去双方共同还贷的部分就得到增值部分了。
第二种计算方式为：对应增值部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款(房屋购买价格+已还利息)×离婚时房屋的市场价值-共同还贷部分。
此种计算方式的原理为：夫妻还贷部分除以房屋的实际总房款，即房屋购买价格与已偿还给银行的利息之和，再乘以离婚时房屋市场价，则为夫妻共同分割的部分，减去还贷部分即使增值部分了。此种计算方式与第一种计算方式不同在于对房屋总价款的认定上，前者将离婚时未归还的银行贷款利息纳入了房屋的价值当中，而本计算方式则认为未归还的利息最终归银行所有，不是房产本身的价值，故不能将其纳入到房产价值当中。
第三种计算方式为：对应增值部分=夫妻共同还贷本金总额÷房屋购买价×(离婚时房屋的市场价值-房屋购买价)
此种计算方式的原理为：还贷本金除以房屋当时购买价即得到夫妻还贷所占房产购买价比例，再乘以房屋的增值部分即可以得到夫妻还贷所对应的增值部分，此种计算方式单纯以房产价值作为计算基数，并没有将银行还贷部分纳入房产价值当中。
第四种计算方式为：对应增值部分=夫妻共同还贷本金总额÷房屋购买价×(离婚时房屋的市场价值-结婚时房屋价值)
此种计算方式的原理为：此种计算方式是以双方结婚的时间节点为基础计算，因为现实生活中存在一方购房之后很多年才结婚，也就是说在购房和结婚两者中间还可能有一段空挡，而这样一段时间房产增值应算作产权登记一方个人财产的增值，而非产权登记一方对此没有任何贡献价值，故不能获得这段期间房产的增值。从这个角度来讲，似乎第四种计算方式比第三种更科学一些。
第五种计算方式为：对应增值部分=夫妻共同还贷部分÷(房屋购买价+已还利息)×(离婚时房屋的市场价值-结婚时房屋价值)
此种计算方式看似与第一种计算方式和第四种计算方式相类似，但实际上是有区别的，此计算方式也是以双方结婚时间节点为计算基础，夫妻共同还贷的部分所占实际房屋的比例，再乘以从结婚到离婚房产的增值情况即获得夫妻还贷部分所对应的房产增值。
第六种计算方式为：对应增值部分=夫妻婚后共同还贷部分÷购房成本(如首付、税费、装修、已还贷款等)×离婚时房屋的市场价值-夫妻共同还贷部分
此种计算方式的原理为：用夫妻还贷部分除以已经花去的购房成本得到夫妻还贷所占据整个购房成本的比例，在乘以离婚时房屋市场价值后减去还贷部分，即获得增值部分。但因为该计算方式将税费、装修等购房成本均纳入其中，而实际上房产随着时间的延长会不断增值，但税费是固定不变，装修部分不但不会增值，相反还会贬值。所以虽然有人认为该种计算方式对产权登记一方有利，但因为原理上分析不够合理化，所以实践当中这种计算方式运用的比较少。
第七种计算方式：夫妻共同还贷增值部分=房屋总增值-首付款增值部分-个人还贷增值部分，其中：
房产总增值=房屋当前市场价-房屋购置价
首付款增值部分=首付款÷(房屋购置价+已还利息)×(离婚时房屋的市场价值-房屋购买价)
个人还贷增值部分=个人还贷额÷(房屋购置价+已还利息)×(离婚时房屋的市场价值-房屋购买价)
此种计算方式最为繁琐，但实践中也因为这种间接计算公式中的参量都比较容易确定，反而相对来说争议更少，所以运用起来也比较常见。
希望能对你想知道关于离婚房屋升值部分怎样处理有帮助。

[律师回复] 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿。

[律师回复] 简单的解释是：帐面原值是购置时，发生所有费用的总合计；
帐面余额是指：截止报告期财务帐面摊销后的余额。
如：.对于固定资产来讲：
账面原值＝固定资产的买价 安装费用 运杂装卸费 资本化利息支出等；
账面余额＝固定资产的账面原价-累计折旧-资产减值准备

[律师回复] 离婚时婚后共有的房屋升值部分的认定与分割近几年房屋升值较大，许多房屋的升值额甚至超过了当初的购房价格，这也是造成离婚双方当事人房屋争执加剧的一个因素。例：某夫妻婚后用20万元购买了商品房一套，首付款7万元，贷款13万元，已还贷3万元，双方离婚时经委托有关部门评估，该房屋现值40万元。认为首付款7万元和已还款3万元为夫妻共同财产，每人5万元，升值20万元仍为夫妻共同财产每人10万元，这样占有房屋的一方应给对方15万元房屋补偿。这实际上是一个简单的计算公式，如果该商品房中包含有一方父母的资金或住房投入，且双方均已认可，还应将该投入及相应的升值比例计算在内。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。　　
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》
第十二条 婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。

[律师回复] 在《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第6条规定：一方婚前个人财产，婚后由双方共同使用、经营、管理，房屋和其他价值较大的资料经过8年，贵重的生产资料经过4年，可视为夫妻共同财产。
在颁布的《婚姻法司法解释(一)》第19条规定：夫妻一方的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。
提醒1，有些能变为共同的：婚前存款的利息；婚前股票婚后的收益；婚前公司股份的分红；婚前房产的房租
提醒2：例外：婚前财产形态的转化，仍然是个人财产。比如存款的到期的续存，或者更换帐号但钱数没变动。
换房。卖了婚前房，买了婚后房，写在自己一个名下的，这也是个人财产形式的转化，仍是个人财产。
《婚姻法司法解释(一)》第十九条《婚姻法》第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

[律师回复] 应结合具体情况进行分析，如果一方婚前的房屋，在婚后只是单纯的居住或者持有，没有对房屋进行特别处分或者翻建、装修等，且该房屋增值，只是因为市场因素导致的房价上涨，那么这部分增值应属于自然增值，根据法律规定，应属于一方的个人财产。但如果该房屋在婚后并不是用于居住，而是属于投资，比如有人买房不是为了居住而是为了炒房赚取差价，或者将该房屋进行了转投资或其他增值处理，例如翻盖、装修等，因此而导致的房屋升值，则应属于投资经营收益的性质，故应当属于夫妻共同财产。

[律师回复] 1、《民法典》规定房屋增值部分，若是婚前全款购买，且属于自然增值，则只是一方的个人财产。其余情况下，增值部分属于共同的财产。离婚时房产分割，可以约定一方享有财产所有权并对另一方进行补偿。
2、法律依据《民法典》
第一千零八十七条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿。

[律师回复] 离婚时房屋所得增值部分的分配：
1、夫妻一方在婚前支付全部房款，将房屋产权登记在一方名下，并在婚前已经取得房屋产权证，该房产在婚后增值的部分，认定为房产方的个人财产。
2、一方婚前所购买的房屋，另一方在婚前或者婚后在房产证上“加名”，该房产的增值部分，认定为夫妻共同财产。
【法律依据】
《民法典》第一千零六十二条，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。

[律师回复] 婚前房产，婚后共同还贷，增值部分是夫妻共同财产，在离婚时平均分割。《婚姻法》?第十七条?夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产

[律师回复] 离婚时房屋的自然增值部分属于夫妻共同财产，房屋所有的一方应当给另一方一定的补偿，正常情况下，应当按照离婚时房屋的市场价值减去购房时的价值，除以总的年数，再乘以婚姻关系存续的年数，再除以2，就是补偿数额。
举例：（房屋的市场价值100万元--购房时的价值80万元）÷购房总年数10年婚姻关系存续的年数2年÷2补偿数额2万元。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

[律师回复] 离婚时房屋的自然增值部分属于夫妻共同财产，房屋所有的一方应当给另一方一定的补偿，正常情况下，应当按照离婚时房屋的市场价值减去购房时的价值，除以总的年数，再乘以婚姻关系存续的年数，再除以2，就是补偿数额。
举例：（房屋的市场价值100万元--购房时的价值80万元）÷购房总年数10年婚姻关系存续的年数2年÷2补偿数额2万元。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

[律师回复] 可以的，不过最好有银行流水证明。

[律师回复] 离婚时房屋的自然增值部分属于夫妻共同财产，房屋所有的一方应当给另一方一定的补偿，正常情况下，应当按照离婚时房屋的市场价值减去购房时的价值，除以总的年数，再乘以婚姻关系存续的年数，再除以2，就是补偿数额。
举例：（房屋的市场价值100万元--购房时的价值80万元）÷购房总年数10年婚姻关系存续的年数2年÷2补偿数额2万元。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。