在中介签的房屋买卖合同违约怎么办

[律师回复] 您好，关于房屋买卖合同违约金一般是多少这个问题，我的解答如下, 【法律意见】法律中没有规定房屋买卖合同违约金的具体金额。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。【法律依据】最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的规定(二)第二十四条?买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。

[律师回复] 对于房屋出卖人什么情况下构成违约这个问题，解答如下, 关于出卖人违约的认定标准：1.交付不能由于商品房为特定物，至若特定物之买卖，一旦其为自始客观不能，即沦为自始无效。因此，若双方所约定的商品房自开始订立时就不存在，则协议应认定为无效，出卖人有欺诈之嫌，应承担赔偿责任。2.交付迟延谓因可归责于债务人之事由，对于已届清偿期之债务，能给付而未为给付之违法的迟延。3.商品房的质量瑕疵《商品房买卖解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《商品房买卖解释》第13条第1款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。虽然《合同法》赋予买受人的解除权一般限定于合同履行完毕之前，但由于房屋这一特殊商品，质量问题将直接关系到居住人的生命安全，且质量问题一般均为隐蔽问题，因此《商品房买卖解释》赋予买受人可以于合同履行完毕之后行使解除权。当然，并非所有的质量问题都可以导致解约。对于主体结构工程质量问题，由于难以通过修复办法解决，因此，买受人可当然地行使解除权，法律无需苛求质量问题的严重程度。同样对于地基基础工程质量问题，如地基下沉等，这些问题同样是难以修复，对生命财产造成极大的安全隐患，买受人同样可行使解除权，且不以质量问题达到何种严重程度为要件。当然对于上述质量问题的确定，一般应通过质量鉴定部门鉴定后确认。4.商品房的面积短少《商品房买卖解释》已将合理误差限定在3%之内，在3%之外，允许买受人行使解除权，而误差如上所述，既指建筑面积，也指套内建筑面积。参照建设部《商品房销售管理办法》第24条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝阳变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。5.关于房屋朝向、间距、位置对于景观房而言，如果房屋朝向、间距的误差直接导致观看风景遭受严重影响的，则买受人可行使解约权。对于店面房而言，如果位置、朝向的误差直接导致经过的客流量减少，受客人注意程度减少，外观的美观程度受严重影响，都使买受人营利的合同目的受到极大的损害，买受人可行使解约权。对于一般商品房而言，朝向、间距的误差，导致日照、通光受到严重影响的，买受人可行使解约权。对于经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的朝阳变化等的处理，应参照建设部《商品房销售管理办法》第24条规定进行处理。6.关于绿化、配套设施以及装潢出卖人为吸引买受人，在预售时都会对绿化率、配套设施等作出允诺，但许多出卖人在交付房屋时，往往不能兑现允诺。这些违约并不导致生命财产遭受危险，也不严重影响生活质量，只是在生活环境、便利生活方面受到影响，这样的情况不能认定为根本性违约，不应允许买受人行使解除权。买受人只能就此主张违约金或赔偿损失。

[律师回复] 您好，关于房屋买卖合同一般违约金是多少这个问题，我的解答如下, 【法律意见】法律中没有规定房屋买卖合同违约金的具体金额。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。【法律依据】最高人民关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的规定(二)第二十四条?买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。