集体土地流转方式包括什么？

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 集体土地出让方式有哪些
1、招标
国家出让某块土地，通过发出招标公告告知房地产公司，房地产公司制作标书竞标，国家综合评定房地产公司的资质、信誉、资金实力、项目设计方案、招标价格、付款方式等多个因素，从而决定由哪个单位中标。这方式因为有人为评分因素在里面，所以还是有暗箱操作的余地。
2、拍卖
这方式简单，国家把土地情况公示出来，约定好拍卖日期，所有有兴趣的开发商都过来，交一笔拍卖保证金之后，就可以参加拍卖，现场谁喊价高谁拿走，其他什么都不考虑。这方法虽然简单且不容易暗箱操作，但因为自由竞价，价格无法控制，现在市场上那么多地王级别的土地价格，几乎都是拍卖产生的。
3、挂牌
这方式就是国家把要出让的土地公示出来，各房地产开发商将自己的报价和方案交到指定地点，在挂牌期间内，其他公司仍可修改或重新提交自己的报价和方案，挂牌期限结束时，最后确定的公司为土地获得者。
4、收购
上面三个是国家承认的土地获得方式，按道理来讲，土地是不可以私自交易的，但有的人手里有土地，但是没有实力开发，或者干脆就是想转手，这样开发商就会通过收购具有土地的公司的方式，将土地转到自己的手里。这方式在市场上也不少见，不过里面存在诸多的信息陷阱，每个开发商都比较小心
招标、拍卖、挂牌、收购，这就是目前土地出让的四种主要方式。
什么是集体土地
集体土地是指农民集体所有的土地，也称作是劳动群众集体所有的土地。集体土地是中国土地所有制的一种形式。中国实行土地的公有制，土地的所有制形式包括国家所有(全民所有)和劳动群众集体所有二种形式。
集体土地出让的流程
1、发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。
2、出售挂牌文件：在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。
3、受理竞买申请：在挂牌公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明(另有规定除外)、法定代表人身份证复印件(或授权委托书、委托代理人身份证复印件)办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。
4、审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动。
5、挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。
6、揭牌：在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认书，同时缴纳定金。
7、公布成交结果：挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。
8、签订出让合同：按照成交确认书约定的时间，签订《国有土地使用权出让合同》。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 集体土地出让方式有哪些
1、招标
国家出让某块土地，通过发出招标公告告知房地产公司，房地产公司制作标书竞标，国家综合评定房地产公司的资质、信誉、资金实力、项目设计方案、招标价格、付款方式等多个因素，从而决定由哪个单位中标。这方式因为有人为评分因素在里面，所以还是有暗箱操作的余地。
2、拍卖
这方式简单，国家把土地情况公示出来，约定好拍卖日期，所有有兴趣的开发商都过来，交一笔拍卖保证金之后，就可以参加拍卖，现场谁喊价高谁拿走，其他什么都不考虑。这方法虽然简单且不容易暗箱操作，但因为自由竞价，价格无法控制，现在市场上那么多地王级别的土地价格，几乎都是拍卖产生的。
3、挂牌
这方式就是国家把要出让的土地公示出来，各房地产开发商将自己的报价和方案交到指定地点，在挂牌期间内，其他公司仍可修改或重新提交自己的报价和方案，挂牌期限结束时，最后确定的公司为土地获得者。
4、收购
上面三个是国家承认的土地获得方式，按道理来讲，土地是不可以私自交易的，但有的人手里有土地，但是没有实力开发，或者干脆就是想转手，这样开发商就会通过收购具有土地的公司的方式，将土地转到自己的手里。这方式在市场上也不少见，不过里面存在诸多的信息陷阱，每个开发商都比较小心
招标、拍卖、挂牌、收购，这就是目前土地出让的四种主要方式。
什么是集体土地
集体土地是指农民集体所有的土地，也称作是劳动群众集体所有的土地。集体土地是中国土地所有制的一种形式。中国实行土地的公有制，土地的所有制形式包括国家所有(全民所有)和劳动群众集体所有二种形式。
集体土地出让的流程
1、发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。
2、出售挂牌文件：在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。
3、受理竞买申请：在挂牌公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明(另有规定除外)、法定代表人身份证复印件(或授权委托书、委托代理人身份证复印件)办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。
4、审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动。
5、挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。
6、揭牌：在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认书，同时缴纳定金。
7、公布成交结果：挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。
8、签订出让合同：按照成交确认书约定的时间，签订《国有土地使用权出让合同》。

[律师回复] 土地承包经营权流转，是指通过承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转·“土地承包经营权流转”

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 集体土地承包程序有哪些 根据农村土地承包法第19条规定，订立承包合同的法定程序是： (1)本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组。涉及土地的大量，统计承包方案的拟订一列的具体工作，都要由工作小组来负责完成。 (2)承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案。承包方案的内容应当公平合理并照顾到本集体经济组织的实际情况，承包工作小组应当依照法律、法规的规定拟订承包方案。 (3)依法召集村民召开村民会议，讨论通过承包方案。对承包方案根据土地承包法的规定，依法经本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。 (4)公开组织实施承包方案。承包方案经村民会议同意后农村集体经济组织应当公开实施承包方案，将承包方案中的内容落实。 (5)签订承包合同。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 土地承包方式有哪些
一是农村集体经济组织内部的家庭承包；
二是通过招标、拍卖、公开协商等方式的承包。
家庭承包
家庭承包，是指集体经济组织按照公平分配、人人有份的原则，统一将耕地、林地、草地承包给本集体经济组织农户和一种承包方式。其特点：
(1)承包双方当事人不是平等的民事主体之间的关系，发包方是集体经济组织，承包方是本集体经济组织内部的农户；
(2)承包对象主要是耕地、林地和草地，具有福利和社会保障功能；
(3)根据公平分配和人人有份的原则承包，集体经济组织统一发包；
(4)承包期较长，耕地30年、草地30-50年、林地30-70年，林地经批准还可以更长；
(5)承包双方当事人的权利义务是法定的，承包方享有经营自主权、产品处置权、土地流转权、土地被征用占用的补偿权等；
(6)土地承包经营权自承包合同生效时取得，并由县级以上人民政府颁发土地承包经营权证或林权证；
(7)土地承包经营权流转可采取转包、出租、互换、转让等方式；
(8)取得的土地承包经营权按照物权方式予以保护，有权提出停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等要求；
(9)承包收益可以继承，耕地、草地的承包经营权不能继承，林地的承包经营权可以继承。
其他方式承包
其他方式承包相对于家庭承包而言，是指集体经济组织按照效益优先、兼顾公平的原则，通过招标、拍卖、公开协商等方式，将“四荒”地、养殖水面等承包给本集体经济组织成员或集体经济组织以外的单位和个人的一种承包方式。
其特点：
(1)承包双方当事人是平等的民事主体之间的关系，发包方是集体经济组织，承包方可以是本集体经济组织内部的农户、联户和成员，也可以是经本集体经济组织大部分成员同意的外部企事业单位和个人，甚至是城市企事业单位和职工；
(2)承包对象主要是“四荒”地、养殖水面，及其他零星土地，没有福利和社会保障功能；
(3)根据效益优先、兼顾公平的原则承包，采用招标、拍卖、公开协商等市场化方式运作；
(4)承包期有长有短，由承包双方协商确定，既有长期承包(如50年)，也有短期、临时承包；
(5)承包双方当事人的权利义务由承包双方协定；
(6)土地承包经营权需经依法登记取得土地承包经营权证或林权证后才能流转；
(7)土地承包经营权流转可采取转让、出租、入股、抵押等方式；
(8)取得的土地承包经营权按照债权方式予以保护，通常只享有债权请求权，请求损害赔偿；
(9)承包收益可以继承，土地承包经营权也可以继承。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 土地承包方式有哪些 一是农村集体经济组织内部的家庭承包； 二是通过招标、拍卖、公开协商等方式的承包。 家庭承包 家庭承包，是指集体经济组织按照公平分配、人人有份的原则，统一将耕地、林地、草地承包给本集体经济组织农户和一种承包方式。其特点： (1)承包双方当事人不是平等的民事主体之间的关系，发包方是集体经济组织，承包方是本集体经济组织内部的农户； (2)承包对象主要是耕地、林地和草地，具有福利和社会保障功能； (3)根据公平分配和人人有份的原则承包，集体经济组织统一发包； (4)承包期较长，耕地30年、草地30-50年、林地30-70年，林地经批准还可以更长； (5)承包双方当事人的权利义务是法定的，承包方享有经营自主权、产品处置权、土地流转权、土地被征用占用的补偿权等； (6)土地承包经营权自承包合同生效时取得，并由县级以上人民政府颁发土地承包经营权证或林权证； (7)土地承包经营权流转可采取转包、出租、互换、转让等方式； (8)取得的土地承包经营权按照物权方式予以保护，有权提出停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等要求； (9)承包收益可以继承，耕地、草地的承包经营权不能继承，林地的承包经营权可以继承。 其他方式承包 其他方式承包相对于家庭承包而言，是指集体经济组织按照效益优先、兼顾公平的原则，通过招标、拍卖、公开协商等方式，将“四荒”地、养殖水面等承包给本集体经济组织成员或集体经济组织以外的单位和个人的一种承包方式。 其特点： (1)承包双方当事人是平等的民事主体之间的关系，发包方是集体经济组织，承包方可以是本集体经济组织内部的农户、联户和成员，也可以是经本集体经济组织大部分成员同意的外部企事业单位和个人，甚至是城市企事业单位和职工； (2)承包对象主要是“四荒”地、养殖水面，及其他零星土地，没有福利和社会保障功能； (3)根据效益优先、兼顾公平的原则承包，采用招标、拍卖、公开协商等市场化方式运作； (4)承包期有长有短，由承包双方协商确定，既有长期承包(如50年)，也有短期、临时承包； (5)承包双方当事人的权利义务由承包双方协定； (6)土地承包经营权需经依法登记取得土地承包经营权证或林权证后才能流转； (7)土地承包经营权流转可采取转让、出租、入股、抵押等方式； (8)取得的土地承包经营权按照债权方式予以保护，通常只享有债权请求权，请求损害赔偿； (9)承包收益可以继承，土地承包经营权也可以继承。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 土地承包方式有哪些 一是农村集体经济组织内部的家庭承包； 二是通过招标、拍卖、公开协商等方式的承包。 家庭承包 家庭承包，是指集体经济组织按照公平分配、人人有份的原则，统一将耕地、林地、草地承包给本集体经济组织农户和一种承包方式。其特点： (1)承包双方当事人不是平等的民事主体之间的关系，发包方是集体经济组织，承包方是本集体经济组织内部的农户； (2)承包对象主要是耕地、林地和草地，具有福利和社会保障功能； (3)根据公平分配和人人有份的原则承包，集体经济组织统一发包； (4)承包期较长，耕地30年、草地30-50年、林地30-70年，林地经批准还可以更长； (5)承包双方当事人的权利义务是法定的，承包方享有经营自主权、产品处置权、土地流转权、土地被征用占用的补偿权等； (6)土地承包经营权自承包合同生效时取得，并由县级以上人民政府颁发土地承包经营权证或林权证； (7)土地承包经营权流转可采取转包、出租、互换、转让等方式； (8)取得的土地承包经营权按照物权方式予以保护，有权提出停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等要求； (9)承包收益可以继承，耕地、草地的承包经营权不能继承，林地的承包经营权可以继承。 其他方式承包 其他方式承包相对于家庭承包而言，是指集体经济组织按照效益优先、兼顾公平的原则，通过招标、拍卖、公开协商等方式，将“四荒”地、养殖水面等承包给本集体经济组织成员或集体经济组织以外的单位和个人的一种承包方式。 其特点： (1)承包双方当事人是平等的民事主体之间的关系，发包方是集体经济组织，承包方可以是本集体经济组织内部的农户、联户和成员，也可以是经本集体经济组织大部分成员同意的外部企事业单位和个人，甚至是城市企事业单位和职工； (2)承包对象主要是“四荒”地、养殖水面，及其他零星土地，没有福利和社会保障功能； (3)根据效益优先、兼顾公平的原则承包，采用招标、拍卖、公开协商等市场化方式运作； (4)承包期有长有短，由承包双方协商确定，既有长期承包(如50年)，也有短期、临时承包； (5)承包双方当事人的权利义务由承包双方协定； (6)土地承包经营权需经依法登记取得土地承包经营权证或林权证后才能流转； (7)土地承包经营权流转可采取转让、出租、入股、抵押等方式； (8)取得的土地承包经营权按照债权方式予以保护，通常只享有债权请求权，请求损害赔偿； (9)承包收益可以继承，土地承包经营权也可以继承。

[律师回复] 您好，针对您的证据收集方式包括哪些问题解答如下, 证据收集方式有哪些
(一)询问。询问是指执法机关或者律师要求当事人、证人或者鉴定人陈述自己了解的案情。询问是任何案件中都经常使用的证据收集措施和方法。
(二)讯问。讯问是指执法机关要求违法行为人、犯罪嫌疑人或者刑事被告人如实交代案情的方法。讯问的对象限于行政处罚案件中的违法行为人和刑事案件中的犯罪嫌疑人或被告人。讯问的主体限于执法机关，不包括律师。
(三)辨认。辨认是要求被害人或者证人在若干类似的物品、场所或者人中，挑选出自己曾经所见所闻的部分。辨认的主体可以是案件中的被害人和证人，辨认的对象可以是案件中的犯罪嫌疑人或者与案件有某种关联的人，也可以是与案件有关的物品或场所。
(四)勘验。勘验是指执法人员亲临现场，发现和提取证据的专门活动。勘验主体限于执法机关，律师无权进行勘验。从收集证据的角度来讲，勘验一方面是发现和提取各种物证的重要途径，另一方面勘验笔录本身也是证据的种类之一。
(五)检查。检查是指执法机关依法对与案件有关的人身进行检验的专门活动。检查的对象是活人的身体，又称为人身检查。人身检查笔录是其主要的证据形式。
(六)搜查。搜查是指执法机关依职权对与案件有关的场所或者人身进行强制性的寻查、寻找和提取证据材料的专门活动。搜查的对象可以是场所，也可以是人身，还可以是车船等物体。搜查是发现和提取各种物证、书证的重要途径，搜查笔录本身是证据的种类之一。
(七)实验。实验是指执法机关模拟再现犯罪现场、犯罪过程或者案件发生过程的专门活动，主要适用于刑事案件。在其他种类的案件中，也可能需要用这种再现性实验方法来查明事故的原因或验证当事人或证人的陈述。
(八)鉴定。鉴定是指专门的机构或者人员利用，其专业技术知识和科学技术设备鉴定，对有关的专门问题进行检测，并作出鉴定结论的活动。
收集证据要注意什么
(一)应明确取证方向。
(二)应迅速、及时地收集证据。
(三)应客观、全面地收集证据。
(四)应深入、细致地收集证据。
(五)调取证据时应严格遵守法定的权限。
(六)在调取证据时应严格遵守法定的程序。
(七)在调取证据时，应当善待当事人的合法权利，并告知获得救济的途径。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 集体土地承包程序有哪些
根据农村土地承包法第19条规定，订立承包合同的法定程序是：
(1)本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组。涉及土地的大量，统计承包方案的拟订一列的具体工作，都要由工作小组来负责完成。
(2)承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案。承包方案的内容应当公平合理并照顾到本集体经济组织的实际情况，承包工作小组应当依照法律、法规的规定拟订承包方案。
(3)依法召集村民召开村民会议，讨论通过承包方案。对承包方案根据土地承包法的规定，依法经本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。
(4)公开组织实施承包方案。承包方案经村民会议同意后农村集体经济组织应当公开实施承包方案，将承包方案中的内容落实。
(5)签订承包合同。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 集体土地承包程序有哪些
根据农村土地承包法第19条规定，订立承包合同的法定程序是：
(1)本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组。涉及土地的大量，统计承包方案的拟订一列的具体工作，都要由工作小组来负责完成。
(2)承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案。承包方案的内容应当公平合理并照顾到本集体经济组织的实际情况，承包工作小组应当依照法律、法规的规定拟订承包方案。
(3)依法召集村民召开村民会议，讨论通过承包方案。对承包方案根据土地承包法的规定，依法经本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。
(4)公开组织实施承包方案。承包方案经村民会议同意后农村集体经济组织应当公开实施承包方案，将承包方案中的内容落实。
(5)签订承包合同。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 集体土地承包程序有哪些 根据农村土地承包法第19条规定，订立承包合同的法定程序是： (1)本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组。涉及土地的大量，统计承包方案的拟订一列的具体工作，都要由工作小组来负责完成。 (2)承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案。承包方案的内容应当公平合理并照顾到本集体经济组织的实际情况，承包工作小组应当依照法律、法规的规定拟订承包方案。 (3)依法召集村民召开村民会议，讨论通过承包方案。对承包方案根据土地承包法的规定，依法经本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。 (4)公开组织实施承包方案。承包方案经村民会议同意后农村集体经济组织应当公开实施承包方案，将承包方案中的内容落实。 (5)签订承包合同。

[律师回复] 集体土地使用权首次流转与再次流转有哪些区别
实质不同：首次流转是指集体土地所有者与建设用地使用者之间的土地使用权流转关系。再次流转是指土地使用者相互之间的土地使用权流转关系。
与建设用地使用权的关系不同：所谓的“首次流转”，实质上是土地使用权与土地所有权的初次分离。在我国现行土地制度下，这种分离与建设用地使用权的取得实质上属于同一过程，通常会涉及到土地用途的改变和土地利用规划的实施。因此，集体建设用地使用权与所有权分离的前提是政府依法审批。虽然“首次流转”中土地所有者与使用者之间的流转协议，最终还要经人民政府的批准，但这种批准是被动的、形式上的，很难体现审批的真正意图。在政府审批把关不严的情况下，很可能导致大量土地在乡(镇)政府的操作下涌入市场，耕地保护将更加艰难。首次流转主要发生在集体土地所有者与土地使用者之间，通常是在地方政府的操作下进行。其结果通常是增加建设用地的供给总量，而不是提高现有存量建设用地的利用率。
再次流转仅限于建设用地使用权的流转，一般不涉及到农地的转用问题和规划的变更，也无需政府审批。以所谓的“首次流转”获得建设用地使用权的做法，实质上是规避政府审批的非法占地行为。
监管方面不同：首次流转如果监管不力，极易造成土地供给失控，产生严重的社会后果。再次流转比较容易监控，以通过流转合同、土地使用权变更登记、税收、价格等手段予以监控。
集体土地流转存在首次流转与再次流转的区别，集体土地所有权只能是单向性的唯一一次流转，但土地使用权却可以再次流转。所以在土地流转过程中须严格依法、依规确定，否则将引起集体土地流转过程中法律适用的混乱或混淆。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 农村集体经济组织的土地一般发包给集体经济组织内的成员，以保障其合法承包土地的权利。集体经济组织以外的人要承包土地的，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。“就是说集体经济组织成员以外的人要承包土地需要两个条件：
1、该土地没有集体经济组织内成员要求承包，且该集体经济组织成员的2/3以上多数人都同意承包给该集体经济组织以外的人;
2、乡(镇)政府同意承包给该集体经济组织以外的人。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 集体土地承包程序有哪些 根据农村土地承包法第19条规定，订立承包合同的法定程序是： (1)本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组。涉及土地的大量，统计承包方案的拟订一列的具体工作，都要由工作小组来负责完成。 (2)承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案。承包方案的内容应当公平合理并照顾到本集体经济组织的实际情况，承包工作小组应当依照法律、法规的规定拟订承包方案。 (3)依法召集村民召开村民会议，讨论通过承包方案。对承包方案根据土地承包法的规定，依法经本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。 (4)公开组织实施承包方案。承包方案经村民会议同意后农村集体经济组织应当公开实施承包方案，将承包方案中的内容落实。 (5)签订承包合同。

[律师回复] 您好，针对您的非法集资的形式不包括什么问题解答如下,
1、未经有关部门依法批准，包括没有批准权限的部门批准的集资;有审批权限的部门超越权限批准集资，即集资者不具备集资的主体资格
2、承诺在一定期限内给出资人还本付息。还本付息的形式除以货币形式为主外，也有实物形式和其他形式。
3、向社会不特定的对象筹集资金。这里“不特定的对象”是指社会公众，而不是指特定少数人。
4、以合法形式掩盖其非法集资的实质。为掩饰其非法目的，犯罪分子往往与投资人(受害人)签订合同，伪装成正常的生产经营活动，最大限度地实现其骗取资金的最终目的。三.对非法集资进行处罚对进行非法集资活动的，除了依照《商业银行法》、《保险法》、《证券法》、《证券投资基金法》、《银行业监管管理法》和《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》等法律、行政法规的规定给予没收违法所得、罚款、取缔非法从事金融业务的机构等行政处罚外，对构成犯罪的，还要依法追究其刑事责任。参与非法集资活动不受法律保护。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 企业债务资金筹集的方式有哪些 负债筹资的方式主要有银行借款、发行债券、融资租赁、商业信用等。 (1)银行借款 向银行借款是由企业根据借款合同从有关银行或非银行金融机构借入所需资金的一种筹资方式，又称银行借款筹资。 (2)发行债券 公司债券是指公司按照法定程序发行的、预定在一定期限还本付息的有价证券。 (3)融资租赁 租赁是指出租人在承租人给予一定报酬的条件下，授予承租人在约定的期限内占有和使用财产权利的一种契约性行为。融资租赁又称财务租赁，是区别于经营租赁的一种长期租赁形式，由于它可满足企业对资产的长期需要，故有时也称为资本租赁。 (4)商业信用 商业信用是指商品交易中的延期付款或延期交货所形成的借贷关系，是企业之间的一种直接信用关系。利用商业信用，又称商业信用融资，是一种形式多样、适用范围很广的短期资金。 银行借款 优点：1筹资速度快2筹资成本低3借款弹性好，即比较灵活，可以根据具体请款更改合同 缺点：1财务风险较大2限制条款较多3筹资数额有限 筹资方式 筹资方式(Financing Modes)是指可供企业在筹措资金时选用的具体筹资形式。我国企业目前主要有以下几种筹资方式： ①吸收直接投资; ②发行股票; ③利用留存收益; ④向银行借款; ⑤利用商业信用; ⑥发行公司债券; ⑦融资租赁; ⑧杠杆收购。其中前三种方式筹措的资金为权益资金，后几种方式筹措的资金是负债资金。

[律师回复]
1、未经有关部门依法批准，包括没有批准权限的部门批准的集资；有审批权限的部门超越权限批准集资，即集资者不具备集资的主体资格
2、承诺在一定期限内给出资人还本付息。还本付息的形式除以货币形式为主外，也有实物形式和其他形式。
3、向社会不特定的对象筹集资金。这里“不特定的对象”是指社会公众，而不是指特定少数人。
4、以合法形式掩盖其非法集资的实质。为掩饰其非法目的，犯罪分子往往与投资人（受害人）签订合同，伪装成正常的生产经营活动，最大限度地实现其骗取资金的最终目的。

[律师回复]
1、未经有关部门依法批准，包括没有批准权限的部门批准的集资；有审批权限的部门超越权限批准集资，即集资者不具备集资的主体资格
2、承诺在一定期限内给出资人还本付息。还本付息的形式除以货币形式为主外，也有实物形式和其他形式。
3、向社会不特定的对象筹集资金。这里“不特定的对象”是指社会公众，而不是指特定少数人。
4、以合法形式掩盖其非法集资的实质。为掩饰其非法目的，犯罪分子往往与投资人（受害人）签订合同，伪装成正常的生产经营活动，最大限度地实现其骗取资金的最终目的。
以上是关于非法集资形式不包括的内容。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 国有土地出让方式有哪些
房地产开发企业取得国有土地使用权的法律途径有：出让、划拨、转让。
一、以出让方式取得国有土地使用权
1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。
3、年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。
(一)以招标拍卖挂牌方式出让土地使用权
招标拍卖挂牌出让土地使用权范围：
(1)供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；
(2)其他土地供地计划公布后一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；
(3)划拨土地使用权改变用用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
(4)划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
(5)出让土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
(6)法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
(二)以协议方式取得国有土地使用权
(1)协议出让国有土地使用权范围
出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，方可采取协议方式，主要包括以下情况：
、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；
、原划拨、承租土地使用权申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地计划决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。
(2)禁止性规定
、以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
、协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。
二、以划拨方式取得国有土地使用权
1、内涵：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税。
2、年限：以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然 无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求，也可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。
3、以划拨方式取得国有土地使用权的情形：根据《城市房地产管理法》第二十四条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
(1)国家机关用地和军事用地；
(2)城市基础设施用地和公益事业用地；
(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
(4)法律、行政法规规定的其他用地。以划拨方式取得土地使用权的，经主管部门登记、核实，由同级人民政府颁发土地使用权证。
4、转让、出租、抵押的限制性规定：划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押：即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人，领有土地使用权证，地上建筑物有合法产权证明，经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款。
三、以转让方式取得国有土地使用权
1、内涵：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，即土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。
2、转让方式：包括出售、交换和赠与等。
3、禁止性规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
4、年限：土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
5、“房地一并转移”：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
6、土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 国有土地出让方式有哪些
房地产开发企业取得国有土地使用权的法律途径有：出让、划拨、转让。
一、以出让方式取得国有土地使用权
1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。
3、年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。
(一)以招标拍卖挂牌方式出让土地使用权
招标拍卖挂牌出让土地使用权范围：
(1)供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；
(2)其他土地供地计划公布后一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；
(3)划拨土地使用权改变用用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
(4)划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
(5)出让土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
(6)法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
(二)以协议方式取得国有土地使用权
(1)协议出让国有土地使用权范围
出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，方可采取协议方式，主要包括以下情况：
a、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；
b、原划拨、承租土地使用权申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地计划决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
c、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
d、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。
(2)禁止性规定
a、以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
b、协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。
二、以划拨方式取得国有土地使用权
1、内涵：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税。
2、年限：以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然 无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求，也可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。
3、以划拨方式取得国有土地使用权的情形：根据《城市房地产管理法》第二十四条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
(1)国家机关用地和军事用地；
(2)城市基础设施用地和公益事业用地；
(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
(4)法律、行政法规规定的其他用地。以划拨方式取得土地使用权的，经主管部门登记、核实，由同级人民政府颁发土地使用权证。
4、转让、出租、抵押的限制性规定：划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押：即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人，领有土地使用权证，地上建筑物有合法产权证明，经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款。
三、以转让方式取得国有土地使用权
1、内涵：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，即土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。
2、转让方式：包括出售、交换和赠与等。
3、禁止性规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
4、年限：土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
5、“房地一并转移”：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
6、土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。