买卖不破租赁虚假租赁合同是否有效？

[律师回复] 一、什么是虚假破产罪虚假破产罪，是指公司、企业通过隐匿财产、承担虚假债务或者以其他方式转移财产、处分财产，实施虚假破产，严重损害债权人和其他人利益的行为。二、应该怎么认定虚假破产罪呢（一）客体方面本罪侵犯的客体是复杂客体，包括公司、企业的破产制度和债权人或者其他人的合法权益。破产制度主要是指国家破产法所保护的破产秩序；债权人或者其他人的合法权益则主要是指财产权利。（二）客观方面本罪客观方面表现为公司、企业通过隐匿财产、承担虚假债务或者以其他方式转移财产、处分财产，实施虚假破产，严重损害债权人和其他人利益的行为。具体包括三方面内容：1、必须实施了隐匿财产、承担虚构的债务或其他转移财产、处分财产的行为。隐匿财产，是指将公司、企业的资金、设备、产品、货物等财产全部或部分予以隐瞒、转移、藏匿。承担虚构的债务，是指捏造、承认不真实或不存在的债务。其他转移、处分私分财产，是指《破产法》第三十五所规定的私分或者无偿转让财产、非正常压价出售财产、对原来没有财产担保的债务提供财产担保、对未到期的债务提前清偿以及放弃自己的债权等等行为。行为人只要实施了上述情形中任何一种转移或处分财产的行为，就符合了这一客观的行为要件。2、必须实施了虚假破产。即债务人在未发生破产原因的情况下，通过抽逃、隐匿或转移财产等手段，虚构伪造破产原因，申请宣告破产，以逃避债权人的追索，从而侵占他人财产的行为。这里的虚假破产是指，企业未达到破产界限，伪造破产原因，申请破产，而非真实破产。3、严重损害了债权人和其他人的利益。即必须是给债权人和其他人造成重大财产损失的行为，才构成本罪。这里的债权人是指因公司、企业举债而与公司、企业形成债权债务关系的金融机构、公司、企业债券持有人以及经济合同中享有债权的人等，“其他人”是指公司、企业的职工、国家税收部门等等。（三）主观方面本罪的主体是一般主体，可以由任何公司、企业构成。即根据《破产法》和《关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》的规定，具备法人资格的全民所有制企业、集体企业、联营企业和私人企业等都符合。但是承担刑事责任的只是犯罪单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员。（四）主体方面本罪在主观方面必须由故意构成。行为人必须具有损害债权人利益的直接故意。过失不构成本罪。在本罪的犯罪动机和目的方面往往是为了逃债。但犯罪目的和动机不影响本罪的成立。上文就为您简单介绍了一下什么是虚假破产罪，以及应该如何认定虚假破产罪。从我国刑法对虚假破产罪的有关规定来看，行为人实施虚假破产，必须“严重损害债权人或者其他人的利益”才能构成虚假破产罪。但在司法实践中，认定哪些情节属于“严重损害债权人或者其他人利益”的标准往往难以把握。所以我们建议这类案件的当事人最好可以聘请专业的刑辩律师来为其进行诉讼，律师毕竟有着多年的诉讼经验，在为当事人进行辩护时往往更有技巧，能够最大可能地为当事人争取合法利益。

[律师回复] 需要根据双方签订的合同以及根据实际履行情况，如对方导致合同无法继续履行或存在违约的情况，可以起诉主张解除合同并退还款项以及支付违约金等

[律师回复] 卖房子需要通知承租人吗?《合同法》对租赁房屋出卖问题规定，出租人在出卖之前的合理期限内通知承租人，使得承租人有充分时间另找房屋租赁或者熟悉和适应房屋的新所有者;并且使承租人知道租赁房屋将要出卖，并可根据自身情况在同等条件下行使优先购买权。承租人可以在出租人出卖房屋时，在同等条件下优先购买。这样法律条款的规定，体现了法律对房屋承租人利益的特殊保护。如果房屋出租人未通知承租人，而将房屋出售的话，即使手续合法、程序健全、已办理过户，承租人也可以主张房屋买卖无效，并有权以同等价格购得该房屋。买卖不破租赁是什么意思?《合同法》规定的“买卖不破租赁”是指：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权，可以对抗他人，其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下，租赁合同不受影响，买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状，也就是说，须取代原所有人地位而成为新的出租人，除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物，承租人有优先购买权。《合同法》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内，顺利、安全地对租赁物使用收益。