避坑指南：租房会遇到的陷阱有哪些?

[律师回复] 这种情况可能是以借为骗的诈骗。诈骗手段多种多样，即便是有借条也可以构成犯罪。诈骗罪是指以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。有些犯罪分子会打着借款的幌子，向别人借钱，实则是诈骗。关键在于他在向你借款时主观上的目的是借款还是诈骗，以及接到的款的实际用途。如果一开始就以非法占有的目的向你借款，这肯定就是诈骗罪了，或者把接的款肆意挥霍，不还借款，这也构成诈骗罪。不管你朋友事后是否补写借条给你，只要其中含有故意骗取他人财物的意图，就属于诈骗，构成犯罪条件的则属于诈骗罪。

[律师回复] 一、怎样避免合同定金陷阱要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书，不要交定金。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回，退回的法律依据有两个：1、《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民不予支持；2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，司法实践一般认为，“订金”等费用是预付款性质，因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，因此因按不当得利的法律规定来处理。再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。最后是要求开发商签订北京市建设委员会及北京市工商行政管理局联合制定的《北京市商品房认购书》，不同意开发商对此认购书的内容做修改。二、定金与违约金能并用吗在合同当事人既约定了违约金，又约定了定金的情况下，如果一方违约，对方当事人可以选择适用违约金或者定金条款，即对方享有选择权，可以选择适用违约金条款，也可以选择适用定金条款，但二者不能并用。现实中，有些当事人在合同中既约定违约金，也约定定金，在一方违约时，对方要求违约金与定金条款并用。一般说来，选择适用违约金条款或定金条款，就可以达到弥补因违约受到损失的目的。违约金相当于一方因对方违约所造成的实际损失，而且根据本法第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。这样，守约方根据违约金条款，就可以补偿自己因对方违约所造成的损失。当然，在定金条款对守约方有利时，守约方也可以适用定金条款，按照定金罚则弥补自己的损失。赋予守约方适用选择权，能够起到保障其合同利益，补救其违约损失的作用。但如果允许守约方并用违约金和定金条款，其一是对补偿守约方遭受的损失并无必要，其二是违约金与定金并用，其数额可能远远高于因违约所造成的损失，既加重了对违约方的惩罚，也可能使守违方获得的补偿高于其所受的损失，这与合同的公平原则相悖的。

[律师回复] 我国建设用地使用权按用途划分为工业用地、居住用地和商业用地等不同类型。根据物权法和相关房地产法律规定，房屋实际用途应当与土地用途一致。未经有关部门批准，擅自改变土地用途，例如在居住或工业用地上开设商业项目，则有一定的法律风险。我们曾遇到这样一个案例，当事人租赁工业用地上建造的房屋开设酒店，装修进行了一半后却发现因土地性质问题无法通过工商、消防等审批程序。