遇到开发商逾期交房能否解除购房合同

[律师回复] 逾期交房能否解除购房合同，需要看具体的情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

[律师回复] 您好！您可以依据合同约定，起诉对方，要求支付相应违约金。

[律师回复] 消费欺诈向工商管理部门投诉解决

[律师回复] 按揭贷款涉及三方当事人，即购房者，开发商和贷款银行。当开发商违约导致购房合同解除时，开发商根据法律和合同的规定承担违约责任，实践中不会存在太大的争议。由于按揭贷款合同是基于购房合同而产生的，购房合同的解除必将导致按揭贷款合同的目的无法实现，购房者必须与银行协商解除按揭贷款合同。而如何解除与银行的按揭贷款合同，却因解除时间的不同而有所区别。在按揭贷款过程中，银行是通过开发商提供阶段性连带责任担保和预购房的抵押这两种基本方式来降低贷款风险的。即在购房者取得房产证（小产权证）之前，是由开发商对购房者的贷款提供连带责任担保；而在这之后，由于住房抵押合同生效的条件已具备，银行则通过抵押权来防范贷款风险。因开发商违约导致购房者与银行协商解除按揭贷款合同的，购房者、银行、开发商三者之间仍处于借款人、贷款人和保证人的关系，只要开发商承担违约责任，将剩余按揭款、购房者自付房款、已按揭贷款的本金及违约金分别支付给银行和购房者，即可解除合同。而在商品房交付使用并办妥小产权证之后，出现合同约定的解除情形时，购房者办理解除按揭贷款合同的产权较为复杂。

[律师回复] 案例回放
家住烟台市莱山区的李小姐向莱山区某房地产开发商购买了一套商品房，商品房买卖合同中约定了开发商交房的具体日期，并明确约定如果开发商逾期交房达90天以上的，买受人可以解除合同。同时，李小姐向烟台市莱山区某银行申请了按揭贷款，开发商为贷款提供连带保证责任。
因开发商逾期交房超过了90天，李小姐要求解除商品房买卖合同，同时要求解除按揭贷款合同，开发商不同意解除合同，而银行认为按揭贷款合同与商品房买卖合同是不同的法律关系，不应与商品房买卖合同一并处理，三方无法协商一致，遂产生纠纷。
律师说法
本案涉及的焦点问题有两个：
第
一、李小姐能否单方请求解除商品房买卖合同解除?
第
二、商品房买卖合同与按揭贷款合同的关系是什么?商品房买卖合同的解除是否会导致按揭贷款合同的解除?对本案而言，由于开发商与李小姐约定了合同解除的条件，即逾期交房超过90日，李小姐完全可以依据协议约定单方解除商品房买卖合同。合同解除后，李小姐应当向开发商退还房屋，而开发商应当将购房价款及利息返还给购房人。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：“根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定除外。”此种情况下，李小姐可以催告开发商在三个月内交付房屋，如果逾期仍未交付，李小姐可以行使法定解除权，单方解除合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”该解释中的“担保贷款方式”即我们通常所称的“按揭贷款方式”。开发商逾期交房，李小姐解除商品房买卖合同，按揭贷款合同的目的也就无法实现，李小姐也当然有权解除按揭贷款合同。开发商和银行拒绝解除合同的理由都是不能成立的。

[律师回复] 诉讼费用由两部分构成：一是案件受理费，二是其他诉讼费用。
　　房产案件属于财产案件，其案件受理费按照争议的金额以一定的比例缴纳：争议金额不满1，000元的，每件交50元;超过1，000-50，000元的部分按4%交纳;超过5万-10万的部分按3%交纳;超过10万-20万的部分按2%交纳;超过20万-50万的部分按1.5%交纳;超过50万-100万的部分按1%交纳;超过100万的部分按0.5%交纳。
　　除了缴纳案件受理费外，还要交纳其他诉讼费用，包括：勘验费、鉴定费、公告费;证人、鉴定人和翻译人员出庭的交通费、住宿费和误工补贴;采取诉讼保全措施的申请费和实际支出的费用;执行判决、裁定或者调解协议所实际支出的费用等。

[律师回复] 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务 。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

[律师回复] ①、认真看。遇到格式条款一定要认真看一遍。有许多消费者当遇到商家拿出的格式条款的时候，看到那么多密密麻麻的小字就不愿意再看了，仅看一下价款就在最后签名处签字。殊不知，一个买卖合同除了价款之外还有许多重要的东西，比如售后服务、退换货、赔偿条款等等。如果不认真看是不能发现其中是否存在有特别不利于消费者的条款的，而签了字往往就要承担法律责任，对消费者非常不利。
②、协商改变霸王条款。没有任何一条法律规定商家提供的格式合同不能变更，如果发现格式合同中存在霸王条款可以与商家协商改变或者删去。现在很多行业的竞争很激烈，商家未必不会同意。而且，现在很少独家经营的商品，如果商家不愿意改变霸王条款，可以另找他家。
③、不是所有的格式条款都必然有效。如果已经购买了该商品，也签订了格式合同，而格式合同之中又存在霸王条款，这种情况下发生了产品质量问题并不一定就没有办法了。我国《消费者权益保护法》第24条规定：“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”

[律师回复] 房产公司与购房人在《补充协议》中约定了合同解除的条件，即在商品房买卖合同办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》。购房人未如期限偿还银行贷款，导致房产公司承担了保证责任，解除合同的条件成就，故房产公司有权根据补充协议的约定解除《商品房买卖合同》及补充协议，购房人也应依据合同约定承担相应的违约责任。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 我在某商场购买了一件标有“原价3000元、现价1500元、特价促销优惠”的女士上衣。可是回到家后才发现，上衣吊牌上1500元的标价签是后贴上去的，我将标价签揭去后，吊牌上赫然写着“零售价870元”。请问，受骗上当了该怎么维权社区咨询小组成员解答：你把标签保存好，可到物价部门或消协投诉。《消费者权益保护法》第49条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的一倍。”即“一加一赔偿”。本案中，商家构成价格欺诈，应当双倍赔偿你多支付的衣服费用和其他维权合理的费用。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 我在某商场购买了一件标有“原价3000元、现价1500元、特价促销优惠”的女士上衣。可是回到家后才发现，上衣吊牌上1500元的标价签是后贴上去的，我将标价签揭去后，吊牌上赫然写着“零售价870元”。请问，受骗上当了该怎么维权社区咨询小组成员解答：你把标签保存好，可到物价部门或消协投诉。《消费者权益保护法》第49条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的一倍。”即“一加一赔偿”。本案中，商家构成价格欺诈，应当双倍赔偿你多支付的衣服费用和其他维权合理的费用。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 我在某商场购买了一件标有“原价3000元、现价1500元、特价促销优惠”的女士上衣。可是回到家后才发现，上衣吊牌上1500元的标价签是后贴上去的，我将标价签揭去后，吊牌上赫然写着“零售价870元”。请问，受骗上当了该怎么维权社区咨询小组成员解答：你把标签保存好，可到物价部门或消协投诉。《消费者权益保护法》第49条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的一倍。”即“一加一赔偿”。本案中，商家构成价格欺诈，应当双倍赔偿你多支付的衣服费用和其他维权合理的费用。

[律师回复] 你好，你可以收集证据，起诉对方，要求对方赔偿，具体的可点击律师头像咨询

[律师回复] 您好，针对您的逾期交房能否解除购房合同问题解答如下,
一、逾期交房能否解除购房合同
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
二、如何确定逾期交房违约金
开发商延期交房构成违约，应承担相应的违约责任。这里应分两种情况：一是合同未约定延期交房违约责任的;二是合同约定延期交房违约责任的。
对于
第一种情况，根据上述最高院解释第17条三款规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。对此，可以依法要求开发商按房屋租金标准赔偿损失，如果不被接受，可以向人民要求其赔偿损失。
对于
第二种情况，一手房在签定购房合同时，一些品牌开发商在延期交房违约金上，按照购房款每日万分之三至五计算，比银行存款利息高一些，这样约定的违约金达到一定数额，才能对违约者真正起到约束作用，法律上也是有效的，但实际情况经常是，合同约定的违约金过低已有蔓延趋势，并引发越来越多的诉讼。延期交房违约金赔偿额如果继续由开发商“一锤定音”，难保不会出现延期交房后，每天赔偿购房者几元钱的奇闻。如果合同约定的违约金明显过低，不足以弥补实际损失的，经与开发商协商不成，可对簿公堂，按实际损失进行赔偿。包括要求开发商按银行贷款利息支付违约金;或按当时同地段同类房屋租金标准的金额，赔偿租房费用等实际损失。

[律师回复] 1、根据相关法律规定规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持；
2、对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

[律师回复] 购房逾期交房经崔告后三个月仍未交付的、可以解除合同。
《民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

[律师回复] 问开发商补交购房款可以吗？如果不行，那就起诉，要求开发商继续履行合同。

[律师回复]
一、如何避免购买商品房风险
1、不轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺，购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，最好要求开发企业以书面合同形式予以确定，不写进合同条款中的事项发生纠纷后，很难受到法律保护。
2、城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。
3、审慎签订商品房买卖合同。一是，签订合同时，应使用房地产管理部门或有公信力的行业协会制定的合同示范文本，应仔细阅读并确保理解合同中有关交付条件、房屋交接、产权办理等条款，并就补充性条款与房地产开发企业进行充分沟通。二是，对于实践中易发生产权争议的车库、车位等公共部位或公共设施的产权归属，应在商品房买卖合同中进行约定，避免发生纠纷。三是，签订的商品房买卖合同要到房地产管理部门进行合同登记备案。
二、交付的房屋不符合约定怎么办交付的房屋不符合，合同规定通常有面积数量不符合，质量不符合房型不符合等，对于面积不符的合同有约定的，从约定，合同没有约定的，按有关法律法规规定：因勘察误差，公用面积分摊计算失误的，应按原合同价不变，因开发商变更设计发生面积误差的，双方按实际面积协商价格。协商不成允许退房开发商应承担违约责任，上述两项原因之外，发生面积误差的，原则上以有利于购房一方的原则处理即实际面积超过合同面积的，按合同价不变，实际面积不足合同面积的，不足部分应当退款。对于质量不符合的，应由卖方采取补救措施，对房屋进行修理并赔偿买方的经济损失，如果房屋存在缺陷，不符合安全标准，在合理期限内无法修复的应当允许买方解除合同，赔偿损失。交房同时开发商应交付住宅质量保证书和住宅使用说明书，按规定履行保修义务。商品房开发商为了实现利润最大化，在开发建设上偷工减料、使用劣质建筑材料；在销售上开发商“一房多卖”、无资格销售、隐瞒抵押甚是常见；在交付上违反合同迟延履行、不当交付比比皆是。购房者不是专业人士，对行情不了解，很容易导致上当受骗。建议购房者在购房时，尤其是在签订房屋买卖合同时，向专业律师寻求帮助。

[律师回复]
一、商品房买卖中遇开发商欺诈怎么办合同中的欺诈是指合同一方故意隐瞒或歪曲事实，以达到获利目的。按照消费者权益保护法的规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿损失的数额，增加赔偿的金额为消费者购买商品或接受服务费用的一倍。开发商在售房中存在欺诈行为，是否也适用上述规定以增加开发商的赔偿责任，在实践上司法界对此一直存在很大分歧。多数人认为购房是一种合同行为，应适用合同法，而不适用消费者权益保护法；另少数人认为购房也是一种消费行为，应适用消费者权益保护法的规定。房地产开发企业在销售时存在下列情形的，购房者可要求解除合同，并可要求出卖人双倍返还已支付的购房款。
1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。但现实生活中因购售双方在信息上的不对等，商品房销售中的欺诈行为远不止上述三种情形，所以万望有识之士再接再厉，为争取购房者作为消费者的地位而努力，以尽可能多的保护购房者的利益。在此需提醒购房者的是，因适用双倍赔偿原则的情形只有上述规定的三种，所以购房者在购房时仍不可大意，在购房时仍应按本书前面章节讲述的方法对项目进行法律审查，以免上当受骗后，无法进行索赔。
二、如何解决购房纠纷解决合同纠纷的解决有四种途径，即协商、调解、仲裁和诉讼。其中通过合同当事人根据法律和合同的有关规定自行协商解决，或者通过调解即由根据自愿和合法原则对合同当事人的纠纷加以解决，这两种方式最省事、最简便易行。其次，依据合同仲裁条款或事后达成的仲裁协议，解决纠纷的方式，较之向来讲，也利于案件的迅速解决和减少解决费用。当然通过诉讼解决虽然耗时长、费用高，但这却是解决合同纠纷的一种最重要、最权威的途径。在商品房买卖中购房者与开发商本身就处于不平等的地位，开发商如果利用其所掌握的信息来隐瞒购房者或者是对其进行一定的欺诈，购房者都无法避免。所以购房者可以向专业的房产律师咨询下，开发商在商品房买卖中的欺诈行为有哪些，以便看看自己是否受到开发商的欺诈，最主要的是应该明白遇到开发商欺诈该怎么处理，向这些类似的房产纠纷又该如何解决，以便快速的帮您维权。

[律师回复] 您好，针对您的在商场购物，遭遇价格欺诈，改怎么办？问题解答如下, 我在某商场购买了一件标有“原价3000元、现价1500元、特价促销优惠”的女士上衣。可是回到家后才发现，上衣吊牌上1500元的标价签是后贴上去的，我将标价签揭去后，吊牌上赫然写着“零售价870元”。请问，受骗上当了该怎么维权社区咨询小组成员解答：你把标签保存好，可到物价部门或消协投诉。《消费者权益保护法》第49条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的一倍。”即“一加一赔偿”。本案中，商家构成价格欺诈，应当双倍赔偿你多支付的衣服费用和其他维权合理的费用。