签订商品房合同注意事项具体有哪些

[律师回复] 对于签订买卖合同的注意事项具体有哪些呢这个问题，解答如下,
一、买卖合同的内容
买卖合同的内容，即买卖合同法律关系的权利义务。其中卖方最基本的权利是请求买方付价金并取得价金的所有权;买方的基本权利是请求卖方交付货物并取得货物的所有权。买方的权利对应于卖方的义务。反之亦然。买卖合同的当事人除履行买卖合同的总义务即给付义务外，尚需承担法律规定或双方约定的付随义务。
二、签订买卖合同的注意事项
签订买卖合同是日常市场交易中最常见的一种活动，对于合同签订过程中的一些细节和条款，我们要慎之又慎，以防合同欺诈，避免不必要的损失和纠纷。
(一)合同主体资格的审核
确认主体是否具备订立合同的资格，同时核实签约方是否具有实际履行能力。
1、主体是法人组织的：
①在订立合同时要求对方提供资格证明如营业执照的原件，同时注意其证件复印件等非原件的证明材料的真实性，防止造假。
②注意审查营业执照是否有瑕疵，比如被吊销、被暂扣等情况。
③可以通过当地的工商管理部门审查对方实际注册资本和资金，确保其有合同实际履行能力。
④确认买卖方必须是标的物的所有人或者有权处分该物的组织。
2、主体是个人的，对其进行履约能力的审查可以通过对其单位及其同事、家庭、朋友、邻居等进行调查，以获取相关信息，最后综合判断其是否具有履约能力和信用程度。
(二) 合同当事人的名称或者姓名和住所
如果主体是法人组织的应以营业执照名称为准，如果自然人以居民身份证上的名字为准。
(三)标的物名称、规格、型号、生产厂商、产地、数量及价款
1、合同标的物应全称具体，不能简写，注意标的物不得为法律禁止或限制流通物。
2、品种、规格、型号、等级、花色等要写具体注明，必要时可通过附件说明标的的实际情况。
3、数量、价款要明确，包括数额的计量单位，大多数事项应由双方协定，同时需要标出标的物的单价、总价，币种、支付方式及程序等，各项须明确填写，不得含糊。
(四)质量要求方面
产品质量应按照国家标准，没有国家标准的应按照行业标准或企业标准，也可以协商确定。买卖合同应对货物质量重点加以约定，以便于验收，避免纠纷。卖方应当按照约定的质量标准交付标的物，如果交付的标的物附有说明书的，交付的标的物应符合说明书上的质量要求。
(五)产品的包装标准
货物的包装方式对于货物的完好至关重要，包装不到位就可能发生货损，引起纠纷。对于包装方式可以按约定的包装，无约定的应当按照通用的方式包装，没有通用方式的，应当采取足以保护标的物的包装方式。
(六)履行的期限、地点、方式
1、履行期限可按照年度、季度、月、旬、日计算，得准确、具体、合理，不能用模棱两可的词语。
2、履行地点指的是交货地点，要写清楚、具体、准确。
3、履行方式指的是双方应约定交货、提货、运输方式和结算方式，要写得具体明确。
(七)交货的时间、地点、方式。
交货的时间、地点和方式是合同的关键内容，它涉及双方的利益实现和标的物毁损灭失风险承担问题。一般情况下，标的物的所有权自交付时转移，风险承担随之转移。因此对交付的相关内容一定要在合同中予以明确。
(八)检验标准、时间、方法。
合同中应当约定检验的时间、地点、标准和方法、买方发现质量问题提出异议的时间及卖方答复的时间、发生质量争议的鉴定机构。买方收到标的物后应当在合同约定的检验期间内对标的物进行检验，如发现货物的数量或质量不符合约定应在检验期内通知卖方，买方怠于通知的，视为所交货物符合约定。合同没有约定检验期间的，买方应及时检验，并在发现问题的合理期间内通知卖方。
(九)结算方式。
结算方式，应该具体、明确。对用支票进行支付应按规定程序检查，以免被套走标的物。针对虚开支票欺诈的，我们可以通过两种途径防范，一种是款到交货，根据支票转账所需时间，要求买方款到卖方账面后才交货，但这种方法一般很难使买方接受除非货物供不需求。另一种是直接到出票人开户银行去持票入账，马上就能知道支票能否兑现，如能兑现可以即行转账，如被拒付可以立即停止发货，从而避免损失。
(
十、违约责任方面
违约责任的约定，应该具体可行。如果双方违反了应尽的义务，应当按照合同约定承担违约责任，合同没有约定的按照法律规定承担违约责任。对违约行为的惩处，合同双方应在合同违约责任条款中加以详细描述。
(十
一)解决争议的方法
解决争议的方法，要明确具体。此外，对于约定的争议处理机构和不得超出地域管辖权。
(十
二)其他注意事项
1、合同主体名称和签订人名字首尾须保持一致。
出卖方应该注意买受方合同尾部的单位名称须与合同首部的单位名称一致、所加盖的公章或合同专用章上的单位名称须与书写的单位名称一致，法定代表人、委托代理人的名字是否与真实名字一致，不能有错字、别字、漏字或简称。
2、对代理人签订合同的应对其代理权进行审查。
对于对方业务员或经营管理人员代表其单位订立的合同，应注意了解对方的授权情况，包括授权范围、授权期限、介绍信的真实性，对非法定代表人的高级管理人员，如副总经理、副董事长等，应了解其是否具有代表权。才能避免无权代理的情形。
3、防范合同恶意履行。
合同恶意履行的情况比较复杂，但在订立合同时如能进行积极的事前防范将极大的减少合同风险。对对方资信有质疑的可以要求对方提供担保。另外在合同履行中保留相关证据，出现纠纷时，积极行使诉权通过人民保护自己的权利，以免因超过诉讼时效而蒙受损失。
4、合同订立应采取书面形式并使用比较标准的合同范本。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、买卖合同的内容
买卖合同的内容，即买卖合同法律关系的权利义务。其中卖方最基本的权利是请求买方付价金并取得价金的所有权;买方的基本权利是请求卖方交付货物并取得货物的所有权。买方的权利对应于卖方的义务。反之亦然。买卖合同的当事人除履行买卖合同的总义务即给付义务外，尚需承担法律规定或双方约定的付随义务。
二、签订买卖合同的注意事项
签订买卖合同是日常市场交易中最常见的一种活动，对于合同签订过程中的一些细节和条款，我们要慎之又慎，以防合同欺诈，避免不必要的损失和纠纷。
(一)合同主体资格的审核
确认主体是否具备订立合同的资格，同时核实签约方是否具有实际履行能力。
1、主体是法人组织的：
①在订立合同时要求对方提供资格证明如营业执照的原件，同时注意其证件复印件等非原件的证明材料的真实性，防止造假。
②注意审查营业执照是否有瑕疵，比如被吊销、被暂扣等情况。
③可以通过当地的工商管理部门审查对方实际注册资本和资金，确保其有合同实际履行能力。
④确认买卖方必须是标的物的所有人或者有权处分该物的组织。
2、主体是个人的，对其进行履约能力的审查可以通过对其单位及其同事、家庭、朋友、邻居等进行调查，以获取相关信息，最后综合判断其是否具有履约能力和信用程度。
(二) 合同当事人的名称或者姓名和住所
如果主体是法人组织的应以营业执照名称为准，如果自然人以居民身份证上的名字为准。
(三)标的物名称、规格、型号、生产厂商、产地、数量及价款
1、合同标的物应全称具体，不能简写，注意标的物不得为法律禁止或限制流通物。
2、品种、规格、型号、等级、花色等要写具体注明，必要时可通过附件说明标的的实际情况。
3、数量、价款要明确，包括数额的计量单位，大多数事项应由双方协定，同时需要标出标的物的单价、总价，币种、支付方式及程序等，各项须明确填写，不得含糊。
(四)质量要求方面
产品质量应按照国家标准，没有国家标准的应按照行业标准或企业标准，也可以协商确定。买卖合同应对货物质量重点加以约定，以便于验收，避免纠纷。卖方应当按照约定的质量标准交付标的物，如果交付的标的物附有说明书的，交付的标的物应符合说明书上的质量要求。
(五)产品的包装标准
货物的包装方式对于货物的完好至关重要，包装不到位就可能发生货损，引起纠纷。对于包装方式可以按约定的包装，无约定的应当按照通用的方式包装，没有通用方式的，应当采取足以保护标的物的包装方式。
(六)履行的期限、地点、方式
1、履行期限可按照年度、季度、月、旬、日计算，得准确、具体、合理，不能用模棱两可的词语。
2、履行地点指的是交货地点，要写清楚、具体、准确。
3、履行方式指的是双方应约定交货、提货、运输方式和结算方式，要写得具体明确。
(七)交货的时间、地点、方式。
交货的时间、地点和方式是合同的关键内容，它涉及双方的利益实现和标的物毁损灭失风险承担问题。一般情况下，标的物的所有权自交付时转移，风险承担随之转移。因此对交付的相关内容一定要在合同中予以明确。
(八)检验标准、时间、方法。
合同中应当约定检验的时间、地点、标准和方法、买方发现质量问题提出异议的时间及卖方答复的时间、发生质量争议的鉴定机构。买方收到标的物后应当在合同约定的检验期间内对标的物进行检验，如发现货物的数量或质量不符合约定应在检验期内通知卖方，买方怠于通知的，视为所交货物符合约定。合同没有约定检验期间的，买方应及时检验，并在发现问题的合理期间内通知卖方。
(九)结算方式。
结算方式，应该具体、明确。对用支票进行支付应按规定程序检查，以免被套走标的物。针对虚开支票欺诈的，我们可以通过两种途径防范，一种是款到交货，根据支票转账所需时间，要求买方款到卖方账面后才交货，但这种方法一般很难使买方接受除非货物供不需求。另一种是直接到出票人开户银行去持票入账，马上就能知道支票能否兑现，如能兑现可以即行转账，如被拒付可以立即停止发货，从而避免损失。
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十、违约责任方面
违约责任的约定，应该具体可行。如果双方违反了应尽的义务，应当按照合同约定承担违约责任，合同没有约定的按照法律规定承担违约责任。对违约行为的惩处，合同双方应在合同违约责任条款中加以详细描述。
(十
一)解决争议的方法
解决争议的方法，要明确具体。此外，对于约定的争议处理机构和不得超出地域管辖权。
(十
二)其他注意事项
1、合同主体名称和签订人名字首尾须保持一致。
出卖方应该注意买受方合同尾部的单位名称须与合同首部的单位名称一致、所加盖的公章或合同专用章上的单位名称须与书写的单位名称一致，法定代表人、委托代理人的名字是否与真实名字一致，不能有错字、别字、漏字或简称。
2、对代理人签订合同的应对其代理权进行审查。
对于对方业务员或经营管理人员代表其单位订立的合同，应注意了解对方的授权情况，包括授权范围、授权期限、介绍信的真实性，对非法定代表人的高级管理人员，如副总经理、副董事长等，应了解其是否具有代表权。才能避免无权代理的情形。
3、防范合同恶意履行。
合同恶意履行的情况比较复杂，但在订立合同时如能进行积极的事前防范将极大的减少合同风险。对对方资信有质疑的可以要求对方提供担保。另外在合同履行中保留相关证据，出现纠纷时，积极行使诉权通过人民保护自己的权利，以免因超过诉讼时效而蒙受损失。
4、合同订立应采取书面形式并使用比较标准的合同范本。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
一、买卖合同的内容
买卖合同的内容，即买卖合同法律关系的权利义务。其中卖方最基本的权利是请求买方付价金并取得价金的所有权;买方的基本权利是请求卖方交付货物并取得货物的所有权。买方的权利对应于卖方的义务。反之亦然。买卖合同的当事人除履行买卖合同的总义务即给付义务外，尚需承担法律规定或双方约定的付随义务。
二、签订买卖合同的注意事项
签订买卖合同是日常市场交易中最常见的一种活动，对于合同签订过程中的一些细节和条款，我们要慎之又慎，以防合同欺诈，避免不必要的损失和纠纷。
(一)合同主体资格的审核
确认主体是否具备订立合同的资格，同时核实签约方是否具有实际履行能力。
1、主体是法人组织的：
①在订立合同时要求对方提供资格证明如营业执照的原件，同时注意其证件复印件等非原件的证明材料的真实性，防止造假。
②注意审查营业执照是否有瑕疵，比如被吊销、被暂扣等情况。
③可以通过当地的工商管理部门审查对方实际注册资本和资金，确保其有合同实际履行能力。
④确认买卖方必须是标的物的所有人或者有权处分该物的组织。
2、主体是个人的，对其进行履约能力的审查可以通过对其单位及其同事、家庭、朋友、邻居等进行调查，以获取相关信息，最后综合判断其是否具有履约能力和信用程度。
(二) 合同当事人的名称或者姓名和住所
如果主体是法人组织的应以营业执照名称为准，如果自然人以居民身份证上的名字为准。
(三)标的物名称、规格、型号、生产厂商、产地、数量及价款
1、合同标的物应全称具体，不能简写，注意标的物不得为法律禁止或限制流通物。
2、品种、规格、型号、等级、花色等要写具体注明，必要时可通过附件说明标的的实际情况。
3、数量、价款要明确，包括数额的计量单位，大多数事项应由双方协定，同时需要标出标的物的单价、总价，币种、支付方式及程序等，各项须明确填写，不得含糊。
(四)质量要求方面
产品质量应按照国家标准，没有国家标准的应按照行业标准或企业标准，也可以协商确定。买卖合同应对货物质量重点加以约定，以便于验收，避免纠纷。卖方应当按照约定的质量标准交付标的物，如果交付的标的物附有说明书的，交付的标的物应符合说明书上的质量要求。
(五)产品的包装标准
货物的包装方式对于货物的完好至关重要，包装不到位就可能发生货损，引起纠纷。对于包装方式可以按约定的包装，无约定的应当按照通用的方式包装，没有通用方式的，应当采取足以保护标的物的包装方式。
(六)履行的期限、地点、方式
1、履行期限可按照年度、季度、月、旬、日计算，得准确、具体、合理，不能用模棱两可的词语。
2、履行地点指的是交货地点，要写清楚、具体、准确。
3、履行方式指的是双方应约定交货、提货、运输方式和结算方式，要写得具体明确。
(七)交货的时间、地点、方式。
交货的时间、地点和方式是合同的关键内容，它涉及双方的利益实现和标的物毁损灭失风险承担问题。一般情况下，标的物的所有权自交付时转移，风险承担随之转移。因此对交付的相关内容一定要在合同中予以明确。
(八)检验标准、时间、方法。
合同中应当约定检验的时间、地点、标准和方法、买方发现质量问题提出异议的时间及卖方答复的时间、发生质量争议的鉴定机构。买方收到标的物后应当在合同约定的检验期间内对标的物进行检验，如发现货物的数量或质量不符合约定应在检验期内通知卖方，买方怠于通知的，视为所交货物符合约定。合同没有约定检验期间的，买方应及时检验，并在发现问题的合理期间内通知卖方。
(九)结算方式。
结算方式，应该具体、明确。对用支票进行支付应按规定程序检查，以免被套走标的物。针对虚开支票欺诈的，我们可以通过两种途径防范，一种是款到交货，根据支票转账所需时间，要求买方款到卖方账面后才交货，但这种方法一般很难使买方接受除非货物供不需求。另一种是直接到出票人开户银行去持票入账，马上就能知道支票能否兑现，如能兑现可以即行转账，如被拒付可以立即停止发货，从而避免损失。
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十、违约责任方面
违约责任的约定，应该具体可行。如果双方违反了应尽的义务，应当按照合同约定承担违约责任，合同没有约定的按照法律规定承担违约责任。对违约行为的惩处，合同双方应在合同违约责任条款中加以详细描述。
(十
一)解决争议的方法
解决争议的方法，要明确具体。此外，对于约定的争议处理机构和不得超出地域管辖权。
(十
二)其他注意事项
1、合同主体名称和签订人名字首尾须保持一致。
出卖方应该注意买受方合同尾部的单位名称须与合同首部的单位名称一致、所加盖的公章或合同专用章上的单位名称须与书写的单位名称一致，法定代表人、委托代理人的名字是否与真实名字一致，不能有错字、别字、漏字或简称。
2、对代理人签订合同的应对其代理权进行审查。
对于对方业务员或经营管理人员代表其单位订立的合同，应注意了解对方的授权情况，包括授权范围、授权期限、介绍信的真实性，对非法定代表人的高级管理人员，如副总经理、副董事长等，应了解其是否具有代表权。才能避免无权代理的情形。
3、防范合同恶意履行。
合同恶意履行的情况比较复杂，但在订立合同时如能进行积极的事前防范将极大的减少合同风险。对对方资信有质疑的可以要求对方提供担保。另外在合同履行中保留相关证据，出现纠纷时，积极行使诉权通过人民保护自己的权利，以免因超过诉讼时效而蒙受损失。
4、合同订立应采取书面形式并使用比较标准的合同范本。

[律师回复] 签订拆迁补偿协议时要确定好房屋拆迁的补偿形式、补偿金额、付款的方式、付款的期限、安置用房的面积、地点、层次、搬迁过渡、过渡期限、违约责任以及当事人认为的应该签订的其他款项。 有下列注意事项： 1.明确拆迁补偿的方式。 2.明确签订拆迁补偿安置协议的主体。 3.了解被拆迁房屋的概况。被拆迁房屋概略能否明晰，将影响被拆迁人可得的补偿款能否恰当合法。 【法律依据】 《城市房地产管理法》第6条，为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。

[律师回复] 对于签订商品房预售合同的注意事项这个问题，解答如下, 由于商品房价格越来越高，商品房买卖方面的纠纷也越来越多。下面购买商品房合同中容易发生纠纷和违约率较高的问题，签订商品房预售合同时应注意哪些事项?本文给购房者提出以下六个方面的建议，以供购房者参考：
(一)不要贸然交付定金。建议购房者购买商品房时一定要亲自到相应楼盘的售楼部，查看开发企业是否已办理商品房预售许可证。如没有商品房预售许可证，则说明此楼盘不具备商品房预售条件，千万不可贸然交付定金。
(二)仔细审查关于房屋面积的约定。对于商品房这种特殊的商品，可以允许合同约定的面积存在误差，但是误差不应超过合理的范围，法律规定为合同约定面积的3%。在签订商品房销售合同时，购房者要注意开发商对面积误差的约定。
(三)明确关于房屋质量的约定。购买预售的期房，开发商带大家看的都是豪华的广告和美好的样板间，等到商品房交付使用之后，问题才暴露出来，这时，开发商早就将样板间拆了，购房者就没有证据证明看房时房子的质量标准，所以在签订合同时要注意将质量要求、交房标准、公共设施、售后服务等明确写在合同里。
(四)价格要明确具体的写在合同里。价格条款必须具体，应避免出现“房价暂定多少，待房屋竣工后按实核算”等含糊的概念出现，因为按实际核算从不同的角度出发，各人的理解是不同的，日后容易产生纠纷。这里还要在提醒您对价格不仅应标明单价，如每平方米多少元，还应标明房屋总价。
(五)关于违约的责任要明确。在签订商品房预售合同中，有些开发商或代理商会列出许多有关购房者违约责任的苛刻条款，而千方百计避开自己违约责任的约定，或者虽约定了买卖双方的违约责任，但双方的违约责任约定不公平、不对等。
(六)关于交房时间要明确并明确延期交房的处理。商品房买卖合同一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”这样的表述。不可抗力的范围往往会被开发商放大，比如有的开发商规定“因销售方所不能控制的其他原因造成交房延期的，销售方不承担责任。”这样的约定显然是销售方把自己的免责范围扩大，是违背法律原则的。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 交房注意事项
一、先验收后交房
某些开发商在约定交房期仍达不到法定的交房条件，或房屋或配套存在质量瑕疵，为了转嫁风险，规避责任，利用购房者急于收房入住的心理，要求购房者先签收钥匙，签署“入伙协议书”，然后再进行验房。一旦购房者没有防范而与开发商办理交房手续，不但今后难以追究开发商逾期交房的违约责任，还常常造成房屋或配套设施的质量瑕疵和保修维修的责任不明。
开发商虽然按合同约定时间把房屋交给了购房者，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用;不经验收或者验收不合格的，不得交付使用。由于交房时不具备合同约定和法律规定的交付条件，其所谓的交房不能产生法律上的交付，购房者有权拒绝交房，开发商已构成实际上的逾期交房，应承担逾期交付的违约责任。
验收房屋流程可分为书面验收和现场验收两部分，书面验收包括查验房屋可以交付的文件(如：竣工备案表、交付许可证、实测面积数据等)，收取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(注意里面的交房日期)。特别提醒读者，开发商必须提供省建设厅统一新制订的《新建商品住宅质量保证书》及《新建商品住宅使用说明书》。
现场验收具体内容包括：
1、所交付的房屋是否是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符;
2、房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符;
3、水电气等附属配套设施是否按合同到位;
4、其他合同中约定的项目做得如何。
以上内容验房中若有任何一项不符，均可拒绝签收并在交接记录上如实记载，最好将拒收理由书挂号寄给开发商。而对于配套设施缺失或缩水和违反规划的问题，可联络其他购房者共同要求开发商补做或赔偿，因为单个购房者就共同配套提出异议或要求往往势单力薄。必要时可联合向主管部门投诉甚至提讼。
二、明确开发商收取的费用
交房时购房者缴交一些费用是难免的，如购房尾款、物业管理费、装修保证金(不能直接向业主收取)、装修垃圾清运费等。对于物业管理费的收费标准，开发商在签订买卖合同时已选聘了物业管理企业的，购房者应与物业管理企业签订物业管理合同，现实中有的开发商为促销而根据购房者的要求承诺不同的物业费标准，有的对不同消费群采取不同收费标准，由于购房者是单个与开发商订立合同，往往不知道别人的交费标准，作为市场化的物业管理服务而言，同样的服务不同的收费，对交费单价高且不知情的购房者构成了价格歧视。
另一种情况是开发商口头承诺低标准物业收费但没有书面协议，交房前后与物业公司签署收费标准高于口头承诺的物业管理委托合同(前期管理)。建议：对于价格歧视可以向物价部门投诉或者直接诉讼或仲裁以要求价格标准一致，对于物业费上涨，如果能收集到充分证据证明开发商曾经作的口头承诺(如合法录音等)，可以要求开发商遵守承诺或补贴差价，如果举证不能，只好尽快依法召开业主大会选聘新的物业公司。目前，交房时购房者对公共维修基金的缴纳争议也比较多。
三、警惕协议陷阱
一些开发商利用购房者急于收房或疏于防范而设置圈套，在办理交接时要求购房者签署对购房者不利的协议或条款。本市就曾发生过开发商在补充协议中主动支付部分违约金，并写明“双方不再主张其他违约责任”等类似要求购房者放弃权利的文字。
对于此类协议，需提请购房者注意：协议一旦签署，就具备法律效力，放弃的权利也难以再追回。交房是开发商根据合同和法律应履行的义务，在没有法律规定或合同约定的情况下，开发商没有权利提出新的交房条件，购房者对此类协议或条款有权拒绝签署。
四、新房交房注意事项细节
1、收房注意房款约定
如果客户与开发商在合同中约定，在房款结清之前，开发商有权顺延交付房屋，则客户须结清房款之后，才能接收商品房。
2、注意物业费不能乱涨价
根据现行规定，新建小区一般由开发商选聘物业管理公司，并签署前期物业管理协议。在签署购房合同时，开发商有义务向购房人出示业主临时公约，就物业费等相关事项作出约定。因此，如果在商品房收房时出现物业费涨价的问题，业主可据此主张权利。
3、注意物业费可以按月交
在办入住手续时，多数开发商或物业公司要求业主一次付一年或多年的物业管理费。根据有关规定，物业管理的各项收费可按月、按季或按年度计收，但不得一次性预收多年的物业管理费用。
4、注意缴纳契税签协议
根据规定，契税一般于买卖双方办理房产权属过户或变更时向契税征收机关缴纳。现实中多数开发商在办理房屋入住手续时要求业主特别是按揭业主缴纳契税、交易手续费等相关费用，否则不予办理入住手续。
开发商之所以这样要求，是因为对于按揭买房的业主，在房屋权属证书未办下来之前，开发商要为其承担阶段性连带保证责任。若业主入住后不能及时缴纳产权办理时应缴纳的契税、交易手续费等费用，会造成房产证迟延办理或不能办理。而业主之所以不愿意在入住时缴纳这些费用，是怕开发商挪用。
对此问题，解决办法是业主与开发商协商，签订《契税缴纳协议书》，约定双方应承担的违约责任等。
5、注意先验房再办理手续
目前，开发商在交房时，一般都要求业主先办理手续，缴纳相关费用之后，才允许业主验房。对于这一不合理的程序，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现的相关问题书面呈递给开发商并让其签收，以避免以后的纠纷。
6、建议业主集体收楼
鉴于购房人专业知识的匮乏，建议购房人在收房时能够集体收楼，可能的情况下可以聘请律师指导协助，这不但可以弥补单一主体知识的限制，更好、更有效地维权，还可引起开发商的重视，促使开发商就收房过程中的问题做约定。
7、注意遇配套问题先收房
针对不同的房屋问题，开发商承担的责任有区别：房屋主体有质量问题要承担退房责任，若是掉灰、裂缝等问题，开发商要修补。如果是双方在合同中约定的其他条件：比如配套设施、空气质量不合格等，购房人可先收房，然后要求开发商承担赔偿责任。
8、注意投资买房尽快收房
有的业主买房是为了投资，迟延收房会造成其收租金的损失。如果开发商交付的房子存在质量问题，建议购房人做比较，如果租金的损失较大，建议先接收房，等把房子按照既定的计划出租后，再追究开发商的违约责任。

[律师回复] 您好，针对您的交房时要注意哪些具体事项问题解答如下, 交房注意事项
一、先验收后交房
某些开发商在约定交房期仍达不到法定的交房条件，或房屋或配套存在质量瑕疵，为了转嫁风险，规避责任，利用购房者急于收房入住的心理，要求购房者先签收钥匙，签署“入伙协议书”，然后再进行验房。一旦购房者没有防范而与开发商办理交房手续，不但今后难以追究开发商逾期交房的违约责任，还常常造成房屋或配套设施的质量瑕疵和保修维修的责任不明。
开发商虽然按合同约定时间把房屋交给了购房者，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用;不经验收或者验收不合格的，不得交付使用。由于交房时不具备合同约定和法律规定的交付条件，其所谓的交房不能产生法律上的交付，购房者有权拒绝交房，开发商已构成实际上的逾期交房，应承担逾期交付的违约责任。
验收房屋流程可分为书面验收和现场验收两部分，书面验收包括查验房屋可以交付的文件(如：竣工备案表、交付许可证、实测面积数据等)，收取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(注意里面的交房日期)。特别提醒读者，开发商必须提供省建设厅统一新制订的《新建商品住宅质量保证书》及《新建商品住宅使用说明书》。
现场验收具体内容包括：
1、所交付的房屋是否是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符;
2、房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符;
3、水电气等附属配套设施是否按合同到位;
4、其他合同中约定的项目做得如何。
以上内容验房中若有任何一项不符，均可拒绝签收并在交接记录上如实记载，最好将拒收理由书挂号寄给开发商。而对于配套设施缺失或缩水和违反规划的问题，可联络其他购房者共同要求开发商补做或赔偿，因为单个购房者就共同配套提出异议或要求往往势单力薄。必要时可联合向主管部门投诉甚至提讼。
二、明确开发商收取的费用
交房时购房者缴交一些费用是难免的，如购房尾款、物业管理费、装修保证金(不能直接向业主收取)、装修垃圾清运费等。对于物业管理费的收费标准，开发商在签订买卖合同时已选聘了物业管理企业的，购房者应与物业管理企业签订物业管理合同，现实中有的开发商为促销而根据购房者的要求承诺不同的物业费标准，有的对不同消费群采取不同收费标准，由于购房者是单个与开发商订立合同，往往不知道别人的交费标准，作为市场化的物业管理服务而言，同样的服务不同的收费，对交费单价高且不知情的购房者构成了价格歧视。
另一种情况是开发商口头承诺低标准物业收费但没有书面协议，交房前后与物业公司签署收费标准高于口头承诺的物业管理委托合同(前期管理)。建议：对于价格歧视可以向物价部门投诉或者直接诉讼或仲裁以要求价格标准一致，对于物业费上涨，如果能收集到充分证据证明开发商曾经作的口头承诺(如合法录音等)，可以要求开发商遵守承诺或补贴差价，如果举证不能，只好尽快依法召开业主大会选聘新的物业公司。目前，交房时购房者对公共维修基金的缴纳争议也比较多。
三、警惕协议陷阱
一些开发商利用购房者急于收房或疏于防范而设置圈套，在办理交接时要求购房者签署对购房者不利的协议或条款。本市就曾发生过开发商在补充协议中主动支付部分违约金，并写明“双方不再主张其他违约责任”等类似要求购房者放弃权利的文字。
对于此类协议，需提请购房者注意：协议一旦签署，就具备法律效力，放弃的权利也难以再追回。交房是开发商根据合同和法律应履行的义务，在没有法律规定或合同约定的情况下，开发商没有权利提出新的交房条件，购房者对此类协议或条款有权拒绝签署。
四、新房交房注意事项细节
1、收房注意房款约定
如果客户与开发商在合同中约定，在房款结清之前，开发商有权顺延交付房屋，则客户须结清房款之后，才能接收商品房。
2、注意物业费不能乱涨价
根据现行规定，新建小区一般由开发商选聘物业管理公司，并签署前期物业管理协议。在签署购房合同时，开发商有义务向购房人出示业主临时公约，就物业费等相关事项作出约定。因此，如果在商品房收房时出现物业费涨价的问题，业主可据此主张权利。
3、注意物业费可以按月交
在办入住手续时，多数开发商或物业公司要求业主一次付一年或多年的物业管理费。根据有关规定，物业管理的各项收费可按月、按季或按年度计收，但不得一次性预收多年的物业管理费用。
4、注意缴纳契税签协议
根据规定，契税一般于买卖双方办理房产权属过户或变更时向契税征收机关缴纳。现实中多数开发商在办理房屋入住手续时要求业主特别是按揭业主缴纳契税、交易手续费等相关费用，否则不予办理入住手续。
开发商之所以这样要求，是因为对于按揭买房的业主，在房屋权属证书未办下来之前，开发商要为其承担阶段性连带保证责任。若业主入住后不能及时缴纳产权办理时应缴纳的契税、交易手续费等费用，会造成房产证迟延办理或不能办理。而业主之所以不愿意在入住时缴纳这些费用，是怕开发商挪用。
对此问题，解决办法是业主与开发商协商，签订《契税缴纳协议书》，约定双方应承担的违约责任等。
5、注意先验房再办理手续
目前，开发商在交房时，一般都要求业主先办理手续，缴纳相关费用之后，才允许业主验房。对于这一不合理的程序，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现的相关问题书面呈递给开发商并让其签收，以避免以后的纠纷。
6、建议业主集体收楼
鉴于购房人专业知识的匮乏，建议购房人在收房时能够集体收楼，可能的情况下可以聘请律师指导协助，这不但可以弥补单一主体知识的限制，更好、更有效地维权，还可引起开发商的重视，促使开发商就收房过程中的问题做约定。
7、注意遇配套问题先收房
针对不同的房屋问题，开发商承担的责任有区别：房屋主体有质量问题要承担退房责任，若是掉灰、裂缝等问题，开发商要修补。如果是双方在合同中约定的其他条件：比如配套设施、空气质量不合格等，购房人可先收房，然后要求开发商承担赔偿责任。
8、注意投资买房尽快收房
有的业主买房是为了投资，迟延收房会造成其收租金的损失。如果开发商交付的房子存在质量问题，建议购房人做比较，如果租金的损失较大，建议先接收房，等把房子按照既定的计划出租后，再追究开发商的违约责任。

[律师回复] 您好，针对您的签订商品房售后包租合同应注意事项问题解答如下, 1售后包租的定义售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。2售后包租登记备案的问题应合理提示委托人售后包租目前是存在限制的，其合同在登记备案上也存在政策不明朗的情况，有些地方可能无法获得登记备案。3售后包租的限制应合理提示当事人售后包租的房屋必须是已竣工的商品房，未竣工的商品房不得售后包租或变相售后包租。4售后包租合同中应注意的特别事项所定的租金回报不要高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润，且应有相应的担保，以免涉嫌非法融资；该房屋买卖价格、包租期间的租金回报或价格折减金额、出租与转租的约定、包租年限以及售后包租有关双方的权利、义务等内容应具体明确；代理出租的，包租人未经买受人的书面同意不得擅自将售后包租的该房屋再转包租；包租人与承租人签订租赁合同的租赁期限不得超过包租合同约定的终止日期

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 网友提问： 律师，你好，我想了解一下签订商品房买卖合同的注意事项有哪些？ 宝鸡律师解答： 签订商品房买卖合同的注意事项： 签合同时有一个观念是要修正的，那就是格式合同是不可修改的。许多购房者对开发商提供的标准格式合同全部服从，大笔一挥了事。其实格式合同是由房地产交易的主管部门制定的，具有普遍适用性，但并不具有针对性。 建设部1998年2月发布《关于加强商品房销售管理的通知》中明确指出：商品房销售应当签订书面合同，开发商不得使用强制性的格式合同，购房者有权对合同内容提出变更和修改。据此，购房者完全可以根据自己对商品房的要求及开发商的承诺修改格式合同，修改的内容作为原格式合同的补充协议，与原格式合同具有同等的合同效力。 签合同时第二个注意的事项是商品房的质量条款。据调查资料显示，商品房质量纠纷中主要质量问题是屋面、厨房、厕所渗漏，结构裂缝，墙皮或面砖脱落，装饰装修粗糙，器具质量低劣等。因此对质量条款的约定应事无巨细，最好是能请这方面的行家提供建议。对于开发商提供样板房做参考的，对样板房的各项质量指标也应以质量条款的形式落实。 总之，签订质量条款时周到细致是与将来发生质量纠纷时你可能得到的补偿成正比的。 最后要注意的是在合同签订后三个月内到房地产管理部门登记备案。房地产属于不动产，不动产的转让登记具有绝对效力，可以对抗未登记的房产转让行为。这就是说，即使你签约在先，并已交足房款，但如果开发商再将同一房产转让他人，并已抢先登记，虽然开发商会由此承担退回房款和违约责任，但你预想中的房屋必然落空，为买房所作出的种种努力也将付之东流。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、首先看开发商是否具备“五证”五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。那么怎么样看待“五证”?交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
2、使用规范的合同文本一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。最好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤，一定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了。
3、查验有关证明文件买期房要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。
4、买期房要注意建筑面积的约定在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。
5、买期房要约定条件和时限所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。
6、签约时要注意房屋质量问题购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。
7、签约时明确物业管理事项合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。
8、注意合同文本中补充协议的内容购房者应谨防有些开发商，将示范合同文本中保护交易公平的条款，通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。
9、注意约定违约责任这里指的违约包括：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。

[律师回复]
1.要采取担保措施
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第四条保证人为借款人提供连带责任保证，出借人仅起诉借款人的，人民法院可以不追加保证人为共同被告;出借人仅起诉保证人的，人民法院可以追加借款人为共同被告。
2.要重视诉讼时效
在民间借贷中，很多人并没有对诉讼时效给予应有的重视。一些不法之徒正好钻了法律空子，采取赖账、拖欠、回避等方式，以逃避债务。我国民法通则规定，向人民法院请求保护的诉讼时效期间为两年。也就是说，还款最后期限后的两年，是法律规定的诉讼时效。在此期间，债权人必须向借款人索要借款，否则，两年过后，法律对债权人的债权不予保护。
3.借条与欠条的区别
民间借贷中，很多人将借条写成欠条，一旦涉讼，债务人就常常辩称已过诉讼时效。因为借条与欠条最大的区别是：欠条从出具欠条时开始计算诉讼时效，而没有还款日期的借条是从债权人确定还款期限，等期限届满时开始计算诉讼时效。所以民间借贷中债务人应当出具借条而不是欠条，且应让债务人当面出具借条。如果债务人已经早已准备好借条，可能存在债务人让他人代写的情形，一旦诉讼时，债务人就否认债务关系，经笔迹鉴定，确非债务人笔迹，则债权人要败诉。另外，如果感觉债务人的书写跟平常的书写习惯不一致，则考虑让他在借条上按手印。

[律师回复] 在交接商品房时，此外。验收合格是指商品房经建设单位注意事项一。注意事项六。购房人签订合同时一般选择“商品房经验收合格”作为房屋交付条件。注意事项八。为了避免此类纠纷的发生。律师提醒购房人最好在合同中约定取得商品房竣工验收备案表作为商品房的交付条件之一，开发商还需要取得消防、杂物间等是否随同该商品房一并转让，建议购房人最好在合同中明确约定该商品房附属的车库。根据该条款：明确会所、杂物间等附属物的归属、监理单位、勘察单位、规划等部门的许可文件以及其他资料：谨防面积缩水：不要误将开发商资料备案义务等同为办理房产证义务如果购房人要委托开发商办理房产证应当在合同中另行约定，开发商交钥匙并不意味着已经履行了交房义务。注意事项七、环保、设计单位联合验收合格：交房不等于交钥匙根据建设部的商品房买卖合同示范文本第十一条。注意事项五。注意事项四：明确公共设施，竣工验收备案要求更为严格。验收合格不等同于竣工验收备案，最好约定开发商在一定期限内向购房人出具缴纳税费发票等凭证，五家单位联合验收合格仅是申请竣工验收备案的条件之一。在合同中最好约定“出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件”，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。注意事项二、车库、基础设施达到使用条件的日期：注意商品房的交付条件：谨防代缴税费陷阱，开发商应当承担延期交房的违约责任，开发商应当提交第八条规定的证明文件，并规定违约责任。如果购房人选择由开发商代缴税费、施工单位：预防经济适用房小区内购买商品房的风险，是否可以办理相关权属证书，这样可以有效防止开发商挪用资金，如果交钥匙后开发商仍未完整提交约定的两书或证明文件。注意事项三，签署房屋交接单

[律师回复] 在交接商品房时，此外。验收合格是指商品房经建设单位注意事项一。注意事项六。购房人签订合同时一般选择“商品房经验收合格”作为房屋交付条件。注意事项八。为了避免此类纠纷的发生。律师提醒购房人最好在合同中约定取得商品房竣工验收备案表作为商品房的交付条件之一，开发商还需要取得消防、杂物间等是否随同该商品房一并转让，建议购房人最好在合同中明确约定该商品房附属的车库。根据该条款：明确会所、杂物间等附属物的归属、监理单位、勘察单位、规划等部门的许可文件以及其他资料：谨防面积缩水：不要误将开发商资料备案义务等同为办理房产证义务如果购房人要委托开发商办理房产证应当在合同中另行约定，开发商交钥匙并不意味着已经履行了交房义务。注意事项七、环保、设计单位联合验收合格：交房不等于交钥匙根据建设部的商品房买卖合同示范文本第十一条。注意事项五。注意事项四：明确公共设施，竣工验收备案要求更为严格。验收合格不等同于竣工验收备案，最好约定开发商在一定期限内向购房人出具缴纳税费发票等凭证，五家单位联合验收合格仅是申请竣工验收备案的条件之一。在合同中最好约定“出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件”，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。注意事项二、车库、基础设施达到使用条件的日期：注意商品房的交付条件：谨防代缴税费陷阱，开发商应当承担延期交房的违约责任，开发商应当提交第八条规定的证明文件，并规定违约责任。如果购房人选择由开发商代缴税费、施工单位：预防经济适用房小区内购买商品房的风险，是否可以办理相关权属证书，这样可以有效防止开发商挪用资金，如果交钥匙后开发商仍未完整提交约定的两书或证明文件。注意事项三，签署房屋交接单

[律师回复] 您好，关于订立商品房买卖合同的注意事项有哪些这个问题，我的解答如下, 订立商品房买卖合同的注意事项有哪些
一、注意审核土地使用权是否存在抵押
购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中，很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况，这将对购房人构成法律障碍，影响购房人的顺利购房。
二、仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件
1、开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障，所以至关重要。
商品房开发的法定手续(许可程序)包括：立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续，应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注，有土地使用年限的是出让土地使用权，没有使用年限的是划拨土地使用权，而划拨土地是不能用于商品房开发的。
2、注意查看卖方的“一照”、“两书”、“五证”
①“一照”：即企业法人营业执照。
②“两书”：即商品房质量保证书和商品房使用说明书。
③“五证：即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。尤其要注意有些开发商的预售许可证。
三、要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序
大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。
1、一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。
2、如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。
四、注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的
1、合同是双方真实意思表示的体现，一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则，发生纠纷时，便成为双方解决争议的依据。
2、现实交易中，开发商往往以格式合同为房管部门拟定，不能修改为理由将其单方意愿反映在合同中，强加给购房者接受。要明确一点，正式签订商品房买卖合同的时候，对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的。
五、约定违约责任条款须详细、具体
1、商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理房产证的违约责任，但是往往开发商虽然约定了违约责任，一般违约金额都不多，因此，购房者一定要注意这些细节。
2、同时，还应该约定：
①规划、设计的变更致使购房者解除购房合同，开发商不仅仅要承担购房款的银行利息，还应承担一定金额的违约金。
②由于开发商原因不能办理产权证，购房者要求退房退款时，开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。
③加重开发商违约责任，使其违约承担的损失超过其不当获利,才能从根本上遏制开发商恶意违约。
六、合同附件须重视
1、合同附件是合同的有效组成部分，与合同主文条款具有同样的法律效力。
2、常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等，对于补充协议的条款也常常列为合同附件。
可见，这些附件内容都是极其重要的。购房者不但要认真谨慎对待合同主文，对合同的附件应当给予足够的重视。
七、妥善保管商品房的销售广告、宣传资料
商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，不视为合同的条款，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定
八、商品房买卖合同的定金问题
《商品房销售管理办法》第22条及最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。
在规定的期限内，如果消费者不与开发商签订《商品房买卖合同》，那么这笔钱是拿不回来的。这种定金或订金的约定，对消费者是不利的，使他们在签约时处于受制于人的境地，在签约谈判时双方因为合同的某些条款达不成协议而导致谈判失败的，开发商都以对方没有签约违反定金的约定为由，拒不退还定金。但现实情况是，如果不交定金，你看好的房源，售楼部不会给你保留的，一旦有人看中这套房子并在你之前交了定金，他们就会将房子卖掉。所以，如果想买房，交定金(或订金)是不可逾越的一个步骤。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 订立商品房买卖合同的注意事项有哪些
一、注意审核土地使用权是否存在抵押
购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中，很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况，这将对购房人构成法律障碍，影响购房人的顺利购房。
二、仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件
1、开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障，所以至关重要。
商品房开发的法定手续(许可程序)包括：立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续，应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注，有土地使用年限的是出让土地使用权，没有使用年限的是划拨土地使用权，而划拨土地是不能用于商品房开发的。
2、注意查看卖方的“一照”、“两书”、“五证”
①“一照”：即企业法人营业执照。
②“两书”：即商品房质量保证书和商品房使用说明书。
③“五证：即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。尤其要注意有些开发商的预售许可证。
三、要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序
大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。
1、一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。
2、如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。
四、注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的
1、合同是双方真实意思表示的体现，一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则，发生纠纷时，便成为双方解决争议的依据。
2、现实交易中，开发商往往以格式合同为房管部门拟定，不能修改为理由将其单方意愿反映在合同中，强加给购房者接受。要明确一点，正式签订商品房买卖合同的时候，对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的。
五、约定违约责任条款须详细、具体
1、商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理房产证的违约责任，但是往往开发商虽然约定了违约责任，一般违约金额都不多，因此，购房者一定要注意这些细节。
2、同时，还应该约定：
①规划、设计的变更致使购房者解除购房合同，开发商不仅仅要承担购房款的银行利息，还应承担一定金额的违约金。
②由于开发商原因不能办理产权证，购房者要求退房退款时，开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。
③加重开发商违约责任，使其违约承担的损失超过其不当获利,才能从根本上遏制开发商恶意违约。
六、合同附件须重视
1、合同附件是合同的有效组成部分，与合同主文条款具有同样的法律效力。
2、常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等，对于补充协议的条款也常常列为合同附件。
可见，这些附件内容都是极其重要的。购房者不但要认真谨慎对待合同主文，对合同的附件应当给予足够的重视。
七、妥善保管商品房的销售广告、宣传资料
商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，不视为合同的条款，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定
八、商品房买卖合同的定金问题
《商品房销售管理办法》第22条及最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。
在规定的期限内，如果消费者不与开发商签订《商品房买卖合同》，那么这笔钱是拿不回来的。这种定金或订金的约定，对消费者是不利的，使他们在签约时处于受制于人的境地，在签约谈判时双方因为合同的某些条款达不成协议而导致谈判失败的，开发商都以对方没有签约违反定金的约定为由，拒不退还定金。但现实情况是，如果不交定金，你看好的房源，售楼部不会给你保留的，一旦有人看中这套房子并在你之前交了定金，他们就会将房子卖掉。所以，如果想买房，交定金(或订金)是不可逾越的一个步骤。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 订立商品房买卖合同的注意事项有哪些
一、注意审核土地使用权是否存在抵押
购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中，很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况，这将对购房人构成法律障碍，影响购房人的顺利购房。
二、仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件
1、开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障，所以至关重要。
商品房开发的法定手续(许可程序)包括：立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续，应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注，有土地使用年限的是出让土地使用权，没有使用年限的是划拨土地使用权，而划拨土地是不能用于商品房开发的。
2、注意查看卖方的“一照”、“两书”、“五证”
①“一照”：即企业法人营业执照。
②“两书”：即商品房质量保证书和商品房使用说明书。
③“五证：即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。尤其要注意有些开发商的预售许可证。
三、要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序
大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。
1、一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。
2、如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。
四、注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的
1、合同是双方真实意思表示的体现，一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则，发生纠纷时，便成为双方解决争议的依据。
2、现实交易中，开发商往往以格式合同为房管部门拟定，不能修改为理由将其单方意愿反映在合同中，强加给购房者接受。要明确一点，正式签订商品房买卖合同的时候，对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的。
五、约定违约责任条款须详细、具体
1、商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理房产证的违约责任，但是往往开发商虽然约定了违约责任，一般违约金额都不多，因此，购房者一定要注意这些细节。
2、同时，还应该约定：
①规划、设计的变更致使购房者解除购房合同，开发商不仅仅要承担购房款的银行利息，还应承担一定金额的违约金。
②由于开发商原因不能办理产权证，购房者要求退房退款时，开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。
③加重开发商违约责任，使其违约承担的损失超过其不当获利,才能从根本上遏制开发商恶意违约。
六、合同附件须重视
1、合同附件是合同的有效组成部分，与合同主文条款具有同样的法律效力。
2、常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等，对于补充协议的条款也常常列为合同附件。
可见，这些附件内容都是极其重要的。购房者不但要认真谨慎对待合同主文，对合同的附件应当给予足够的重视。
七、妥善保管商品房的销售广告、宣传资料
商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，不视为合同的条款，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定
八、商品房买卖合同的定金问题
《商品房销售管理办法》第22条及最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。
在规定的期限内，如果消费者不与开发商签订《商品房买卖合同》，那么这笔钱是拿不回来的。这种定金或订金的约定，对消费者是不利的，使他们在签约时处于受制于人的境地，在签约谈判时双方因为合同的某些条款达不成协议而导致谈判失败的，开发商都以对方没有签约违反定金的约定为由，拒不退还定金。但现实情况是，如果不交定金，你看好的房源，售楼部不会给你保留的，一旦有人看中这套房子并在你之前交了定金，他们就会将房子卖掉。所以，如果想买房，交定金(或订金)是不可逾越的一个步骤。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 网友提问：
律师，你好，我想了解一下签订商品房买卖合同的注意事项有哪些？
宝鸡律师解答：
签订商品房买卖合同的注意事项：
签合同时有一个观念是要修正的，那就是格式合同是不可修改的。许多购房者对开发商提供的标准格式合同全部服从，大笔一挥了事。其实格式合同是由房地产交易的主管部门制定的，具有普遍适用性，但并不具有针对性。
建设部1998年2月发布《关于加强商品房销售管理的通知》中明确指出：商品房销售应当签订书面合同，开发商不得使用强制性的格式合同，购房者有权对合同内容提出变更和修改。据此，购房者完全可以根据自己对商品房的要求及开发商的承诺修改格式合同，修改的内容作为原格式合同的补充协议，与原格式合同具有同等的合同效力。
签合同时第二个注意的事项是商品房的质量条款。据调查资料显示，商品房质量纠纷中主要质量问题是屋面、厨房、厕所渗漏，结构裂缝，墙皮或面砖脱落，装饰装修粗糙，器具质量低劣等。因此对质量条款的约定应事无巨细，最好是能请这方面的行家提供建议。对于开发商提供样板房做参考的，对样板房的各项质量指标也应以质量条款的形式落实。
总之，签订质量条款时周到细致是与将来发生质量纠纷时你可能得到的补偿成正比的。
最后要注意的是在合同签订后三个月内到房地产管理部门登记备案。房地产属于不动产，不动产的转让登记具有绝对效力，可以对抗未登记的房产转让行为。这就是说，即使你签约在先，并已交足房款，但如果开发商再将同一房产转让他人，并已抢先登记，虽然开发商会由此承担退回房款和违约责任，但你预想中的房屋必然落空，为买房所作出的种种努力也将付之东流。

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[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 网友提问：
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建设部1998年2月发布《关于加强商品房销售管理的通知》中明确指出：商品房销售应当签订书面合同，开发商不得使用强制性的格式合同，购房者有权对合同内容提出变更和修改。据此，购房者完全可以根据自己对商品房的要求及开发商的承诺修改格式合同，修改的内容作为原格式合同的补充协议，与原格式合同具有同等的合同效力。
签合同时第二个注意的事项是商品房的质量条款。据调查资料显示，商品房质量纠纷中主要质量问题是屋面、厨房、厕所渗漏，结构裂缝，墙皮或面砖脱落，装饰装修粗糙，器具质量低劣等。因此对质量条款的约定应事无巨细，最好是能请这方面的行家提供建议。对于开发商提供样板房做参考的，对样板房的各项质量指标也应以质量条款的形式落实。
总之，签订质量条款时周到细致是与将来发生质量纠纷时你可能得到的补偿成正比的。
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