商品房买卖合同生效的条件有哪些？

[律师回复] 对于商品房买卖合同成立的条件这个问题，解答如下, 在购买商品房时，房屋买卖双方需要签订一份正式的买卖合同，之后还应该到公证处办理合同公证。买房过程中这一基本的环节，是交易双方订立的一份契约，对交易双方各自的权利义务起到监督、保护的作用。其成立的条件如下：
（1）出卖方必须具有房屋所有权或土地使用权。非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。
（2）买卖双方当事人必须具有完全行为能力。未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行。单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。
（3）房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。这是指房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。
（4）房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。如果公民通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。
（5）房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。房地产买卖合同应该采用书面形式并且应该按照法律规定办理房屋所有权转权登记和土地使用权变更登记并公正。

[律师回复] 同时，法学界也存在一种比较流行的观点，即私有住房买卖合同的生效以在国家房地产管理部门登记为要件，甚或，房屋买卖合同是一种要式合同，须以书面形式订立，并办理登记过户手续，未登记过户之房屋买卖合同无效。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 网友提问： 律师，你好，我想了解一下签订商品房买卖合同的注意事项有哪些？ 宝鸡律师解答： 签订商品房买卖合同的注意事项： 签合同时有一个观念是要修正的，那就是格式合同是不可修改的。许多购房者对开发商提供的标准格式合同全部服从，大笔一挥了事。其实格式合同是由房地产交易的主管部门制定的，具有普遍适用性，但并不具有针对性。 建设部1998年2月发布《关于加强商品房销售管理的通知》中明确指出：商品房销售应当签订书面合同，开发商不得使用强制性的格式合同，购房者有权对合同内容提出变更和修改。据此，购房者完全可以根据自己对商品房的要求及开发商的承诺修改格式合同，修改的内容作为原格式合同的补充协议，与原格式合同具有同等的合同效力。 签合同时第二个注意的事项是商品房的质量条款。据调查资料显示，商品房质量纠纷中主要质量问题是屋面、厨房、厕所渗漏，结构裂缝，墙皮或面砖脱落，装饰装修粗糙，器具质量低劣等。因此对质量条款的约定应事无巨细，最好是能请这方面的行家提供建议。对于开发商提供样板房做参考的，对样板房的各项质量指标也应以质量条款的形式落实。 总之，签订质量条款时周到细致是与将来发生质量纠纷时你可能得到的补偿成正比的。 最后要注意的是在合同签订后三个月内到房地产管理部门登记备案。房地产属于不动产，不动产的转让登记具有绝对效力，可以对抗未登记的房产转让行为。这就是说，即使你签约在先，并已交足房款，但如果开发商再将同一房产转让他人，并已抢先登记，虽然开发商会由此承担退回房款和违约责任，但你预想中的房屋必然落空，为买房所作出的种种努力也将付之东流。

[律师回复] 房屋买卖应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。以上就是商品房合同生效必要条件。

[律师回复] 商品房房屋买卖合同生效条件是：
（一）行为人在缔约时具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或社会公共利益。
【法律依据】
《民法典》第五百九十五条，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 商品房买卖合同公证是什么意思 商品房买卖合同公证就是公证机关根据当事人的申请依法证明房屋买、卖双方签订房屋买卖合同或预售合同行为的真实性、合法性的活动。 商品房买卖根据销售范围分内销和外销两种，内销房是指只能在境内销售的房屋，外销房是指向境外销售的房屋。根据北京市司法局授权，内销商品房买卖合同公证可以在北京市公证处办理，也可以在有管辖权的区、县公证处办理。外销商品房买卖合同公证只能在北京市公证处办理。 如果房屋本身是合法的，你们家购买了房屋后，就已成了房屋的实际权利人，从你家与房屋的前主人之间来看，这套房屋所产生的收益(包括但不限于拆迁补偿收益)应该归你家享有;但是，买卖双方当时毕竟没有办理过户登记(不知道土地使用权过户了没有)，房屋的物权能可还登记在原主人那里(假如这套房屋当时登记过的话)，那么对于你家与原主人之外的第三方(比如房管局、国土局、拆迁办)来说，他们只按档案正式登记的内容认定房屋归属，因此他们在拆迁房屋时可能还是只认原房主。当然，有的拆迁办只图赶快拆完了事，或许根本不顾法律问题，只要调查确定房屋已卖给你家了，就直接给你家补偿(如果补偿的是房屋，往往新房登记时还会有麻烦，现金补偿则无妨)。 如果房屋没有产权证，现在公证处是不会给你家公证的，不知你家99年买房时公证过没有。 假如你家的房屋是合法的，但之前交易后又没有过户，那么我会要求房屋的原主人出面签署一份文件承认房屋已卖给你家并且拆迁收益归你家所有，同时签署一份授权书，授权你家办理与房屋拆迁相关的所有手续。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 商品房买卖合同公证是什么意思 商品房买卖合同公证就是公证机关根据当事人的申请依法证明房屋买、卖双方签订房屋买卖合同或预售合同行为的真实性、合法性的活动。 商品房买卖根据销售范围分内销和外销两种，内销房是指只能在境内销售的房屋，外销房是指向境外销售的房屋。根据北京市司法局授权，内销商品房买卖合同公证可以在北京市公证处办理，也可以在有管辖权的区、县公证处办理。外销商品房买卖合同公证只能在北京市公证处办理。 如果房屋本身是合法的，你们家购买了房屋后，就已成了房屋的实际权利人，从你家与房屋的前主人之间来看，这套房屋所产生的收益(包括但不限于拆迁补偿收益)应该归你家享有;但是，买卖双方当时毕竟没有办理过户登记(不知道土地使用权过户了没有)，房屋的物权能可还登记在原主人那里(假如这套房屋当时登记过的话)，那么对于你家与原主人之外的第三方(比如房管局、国土局、拆迁办)来说，他们只按档案正式登记的内容认定房屋归属，因此他们在拆迁房屋时可能还是只认原房主。当然，有的拆迁办只图赶快拆完了事，或许根本不顾法律问题，只要调查确定房屋已卖给你家了，就直接给你家补偿(如果补偿的是房屋，往往新房登记时还会有麻烦，现金补偿则无妨)。 如果房屋没有产权证，现在公证处是不会给你家公证的，不知你家99年买房时公证过没有。 假如你家的房屋是合法的，但之前交易后又没有过户，那么我会要求房屋的原主人出面签署一份文件承认房屋已卖给你家并且拆迁收益归你家所有，同时签署一份授权书，授权你家办理与房屋拆迁相关的所有手续。

[律师回复] 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： (一)当事人名称或者姓名和住所 (二)商品房基本状况 (三)商品房的销售方式 (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间 (五)交付使用条件及日期 (六)装饰、设备标准承诺 (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任 (八)公共配套建筑的产权归属 (九)面积差异的处理方式 (十)办理产权登记有关事宜 (十一)解决争议的方法 (十二)违约责任 (十三)双方约定的其他事项。

[律师回复]
1、合同无效情形下的退房。
　　合同无效有很多原因，在此不能一一细数，只能择实践中之大端进行分析。
　　
首先，违反法律和行政法规强制性规定的合同未经法律规定之效力补正，则合同确定、自始、当然无效。此情形下，可以要求退房。具体来说，根据相关法律规定，实践中，如果开发商在预售房产时，未取得预售许可证(或提供虚假预售许可证)，且在购房者提起诉讼之日也未取得该证，则合同无效，可以退房。不过有一点要说明，很多咨询者说“五证”不全、合同无效。这种说法是错误的。司法实践中，在2003年6月1前这种说法可以成立。但现在不能以“五证”来评判合同的效力。
　　
其次，商品房买卖合同没有备案合同是否无效，能否退房?不能。商品房买卖合同的备案在法律上只是一种行政管理手段，目的是为国家宏观调空提供数据基础，法律规定不是作为效力依据。购房者不能以此为由要求退房。
　　再次，土地不合法，可以要求退房。这种情况通常就是实践中经常提到的“小产权房”。根据我国相关的房地产经营法律以及土地管理的法律，房地产开发只能在二级土地市场进行操作，所用于开发的土地，必须是国有土地，在农地、集体土地上开发的“商品房”由于土地的原因会导致购房者后续的办证不能，而土地不合法也会导致其“合同”无效。因此，购房者可退房。
　　又次，开发商的严重不诚信行为可退房。具体是指：
A、先押后卖。即故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
B、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。应当注意的是，并不是所有的“先押后卖”行为都是“严重不诚信行为”。还要注意法律上的界定是“故意隐瞒”。当然，考察实践中的做法，这种情况很少发生。因为，一般来讲，开发商不会也没有这个能力“不押”，否则，其资金是无法保障的。第二，抵押本身也是法律所鼓励的一种资金融通方式，只要按照法律规则办理就是合法的;第三，现有的商品房买卖合同(四川版)也已经明确把抵押情况列明在合同中，只要开发商预售时在合同中列明就不属于 “故意隐瞒”。所以去年有位咨询者就咨询说开发商卖给他的房子是已经抵押了的，是不合法的，要退房。但其实这就是一种对法律的“误读”，因为，抵押行为是否导致退房在法律上有严格界定，并不是只要房产是抵押了的就会导致千篇一律的退房。因此，如果仅以此做退房理由的话，其主张难于得到支持。关于B点其实也是一房数卖的变种。不过此情形下是指在合同签定时的一房数卖。另外，由于拆迁房的特种债权性质，法律上也把这种情况作为法定退房理由。
　　
最后，购房者不能以房价下降为由要求降低现有合同价款、也不能以此为由要求退房。关于这一点，可能是所谓“金融危机”后最为集中的一个问题，很多购房者都试图以此为由要求降价或退房。但是，这种要求在法律上是站不住脚的，是不合理的要求。因为从法律上来讲，降价属于合同价格条款的变更，退房属于整个合同的解除，而合同变更须得双方达成一致，合同解除(法定解除除外)也须得双方达成一致或事先解除权之保留。否则，不能变更或解除，在司法实践中要得到支持相当困难。
　　
2、根本违约情形下的退房。
　　根本违约是违约行为中最为严重的形态，它直接导致合同相对方不能依据合同实现合同目的、取得期待利益，这种情况下，合同已经没有意义，法律允许解除。对此，我国合同法第九十四条作出了原则性规定。针对商品房买卖合同中的具体情况，最高法院对根本违约作出了细化规定，凡符合根本违约的商品房买卖合同允许解除。主要是指：
A、先卖后押。即：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
B、一房数卖。即商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。此两种情形下，剥夺了购房者的合同期待权，购房者可以要求退房。当然，此两种情形的适用是有严格条件限制的，必须以“商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋”为前提条件。否则不能主张解除。比如，在先卖后押的情形下，如果出卖人涤除了抵押权，则不会导致购房者“不能取得房屋”，在这种情况下，就不能主张退房，除非开发商资金断裂或紧张而无法为涤除行为始得解除。又比如在一房数卖的情形下，如果开发商与后手并未办理产权登记也并不必然导致购房者“不能取得房屋”，因此，也不能主张退房，除非开发商与后手办理了产权登记，后手已确定地取得了房屋产权。
　　
3、面积误差情形下的退房。
　　关于面积误差的情形和合理误差值，不管是法律还是合同的示范文本，均予以了明确规定(但允许约定优先)。一般以3%作为合理误差的参照。以此为是否退房的条件。即：超过3%(无论是增加还是减少)购房者可以选择退房;没有超过3%一般是据实补算差价。至于具体的规则，合同文本中有详细的规定，购房者可以参阅合同作出判断。但有一点值得注意，在房屋总建面不变而套内改变或公摊改变的情况下，解除权的约定问题。最好要争取只要其中一项的改变超过约定合理误差值，购房者均可要求退房。
　　
4、质量缺陷情形下的退房。
　　此种情形主要是指房屋的主体结构或地基基础发生质量问题，导致房屋的安全问题。购房者可以要求退房。但是实践中这种情况一般不多见。因为工程质量是非常重要的一个方面，如果连工程质量都出了问题，那其他的问题也就都不是问题了。要注意的是实践中一般会出现房屋的渗漏、门窗开关问题、地面空鼓、墙皮脱落、抹灰不匀等问题，这些问题属于质量瑕疵，不属于质量缺陷，购房者不能以这些理由要求退房，但可以要求开发商维修，费用由开发商承担。
　　
5、规划设计变更情形下的退房。
　　实践中开发商改变规划条件、更改户型等情形是经常出现的，根据合同的约定，这种情况下，开发商要书面通知购房者，征求其是否退房的意见。如果开发商怠于通知，则购房者可以要求退房。
　　
6、延期交房情形下的退房。
　　开发商逾期交房是我们在实务中最常见的情形。因为逾期交房加大了购房者的风险，所以不管法律还是合同对开发商的这一违约行为都必须予以适当归制，以保护购房者的权益。归结起来，逾期交房的条件主要是期限问题，而期限问题一般由合同约定，实践中比较常见的是两个点：60日和90日。一般逾了这个期限，购房者即可要求退房。
　　
7、逾期付款情形下的退房。
　　这种情形下的解除权一般是保留给开发商。主要指购房这未在合同约定期限内付款，开发商可以解除合同，将房屋另行出卖，以保护开发商的利益。
　　
8、办证迟延(不能)情形下的退房。
　　办证迟延(不能)将严重影响购房者的利益，故法律规定，在这种情形下，购房者可选择退房。办证迟延的情形，一般根据合同约定的办证
最后期限届满之日起一年后，仍然不能办证的，购房者可选择退房。办证不能的原因相当复杂，有开发商的土地问题、资金问题、规划问题等等，但不管是由于哪一方面出了问题，购房者是确定地不能取得产权，那么购房者无法实现自己的合同目的，也不能拥有房屋的所有权，所以，这种情况下，购房者最好选择退房。
　　
9、按揭办理不能情形下的退房。
　　这种情形下，又分两种情况。
A、当事人一方的原因导致。或者开发商，或者购房者。这种情况下，对方当事人可以请求解除合同。即，开发商的原因导致，购房者可以解除;购房者的原因导致，开发商可以解除。此为一方解除权。
B、不可归责于当事人双方的事由。此种情况下既不是开发商的原因也不是购房者的原因，则开发商和购房者任何一方均可解除。此为双方解除权。
　　商品房买卖合同中的情况是多变的，本文仅仅是就实践中常见的基本情况从法律上做一个大致的梳理，未能也不可能穷尽所有的问题。商品房买卖的具体问题只有针对具体情况才能做更进一步的分析。

[律师回复] 1、商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。
2、商品房预售合同的有效条件包括：主体合格；意思表示真实；内容和形式合法。

[律师回复] 商品房预售合同的有效条件包括：
1、已取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；
2、已确定施工进度和竣工交付日期；已办理预售登记；
3、行为人在缔约时具有相应的民事行为能力；
4、双方意思表示真实、自愿；合同内容不违反法律或社会公共利益。

[律师回复] 商品房买卖合同更名条件
１·开发商没有将房屋的产权过户到各个业主的手里的时候，买卖合同更名是要通过开发商的同意的，哪几种情况需要征得开发商同意：
首先是没有还清房屋购买贷款的业主，因为在没有付清房款之前，开发商是房屋产权的代表人，房产交易需要有房产证或是产权所有人的同意许可才能进行，买卖合同也是如此，所以要有开发商的同意买卖合同更名才是有效的。
２·
其次是还清购房贷款的买家将没有过户的买卖合同更名的时候，需要通知开发商，而不是征得开发商的同意，因为在付清房款的时候房屋的产权就是业主的了，只是没有进行产权过户，通知开发商是为了处理日后的事情的时候换一下交接人。
３·二手房交易的买卖合同需要在房产交易的合同内规定更名的事宜的处理办法，一般是直接解除双方之前的买卖合同，
然后退还相关已经支付的款项。在由新的购房者与出售房屋的户主进行合同的签订更名。
４·二手房交易的买卖合同，如果是熟人之间更名的话，就由更名的户主与出售房屋的户主签订合同，相关费用的处理由更名的户主与合同的之前签订方私下解决就可以，而不用出售房屋的一方出面解决，对于出售房屋的一方来说只是换了一个交易人，其他的没有改变。
商品房买卖合同签订注意事项
１·签订商品房的买卖合同的时候最好是在网上进行网签，这样可以避免一房二卖。但是一手房还没有网签的形势，所以只能在售楼处签订买卖合同。
２·商品房买卖合同内的交房日期要明确，尤其是首次出售的商品房，没有明确的交房日期就说明房子的交付是有问题的。
３·商品房买卖合同对于买卖双方的权利与义务都是有明确规定的，所以执行的时候不要故意拖延执行事情的时间，否则另一方是有权利督促甚至解除合同的。
４·商品房买卖合同内的违约内容要详细解释，用词要仔细斟酌，避免日后有纠纷时拿合同内的个别文字作文章。
商品房买卖合同更名不仅是名字的更换，更是房屋产权的另外一种转换形势，签合同的时候要信心，因为买卖合同是日后过户的依据。

[律师回复] 商标的必备要件包括两项：第
一，应当具备法定的构成要素。任何能够将自然人、法人或者其他组织的商品与他人的商品区别开来的可视性标志，包括文字、图形、字母、数字、三维标志和颜色组合，以及上述要素的组合，均可以作为商标申请注册。气味等商标不能在我国注册；第
二，商标应当具有显著特征。商标的显著特征可以通过两种途径获得：一是标志本身固有的显著性特征，如立意新颖、设计独特的商标；二是通过使用获得显著特征，如直接叙述商品质量等特点的叙述性标志经过使用取得显著特征，并便于识别的，可以作为“第二含义”商标注册。

[律师回复] 合同的成立需要的条件：
1、订约主体存在双方或多方当事人。
2、双方当事人订立合同必须是“依法”进行的。
3、当事人必须就合同的主要条款协商一致。
4、合同的成立应具备要约和承诺。
合同生效应当具备以下要件：
1、合同当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力；
2、合同当事人意思表示真实；
3、合同不违反法律或者社会公共利益；
4、具备法律、行政法规规定的合同生效必须具备的形式要件。

[律师回复] 出租方（甲方）
　　身份证号：
　　联系电话：
　　承租方（乙方）
　　身份证号：
　　联系电话：
　　本合同当事人的名字（甲方和乙方根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。
　　第一条 甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。
　　第二条 房屋的坐落、面积、装修、设施情况
　　
1、甲方出租给乙方的房屋位于 （省、市）（区、县） ；门牌号为
　　
2、出租房屋面积共 平方米（建筑面积/使用面积/套内面积）
　　
3、该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。
　　该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售是指房地产开发企业在国有出让土地上开发建造并出售的房屋。因此，非房地产开发企业开发建造的房屋不能作为商品房买卖。 商品房现售开发商出售的房屋必须经过合格的验收，商品房现售与商品房预售不同，商品房现售直接与开发商签订房屋买卖合同，而商品房预售一般签订预售合同。商品房现售与商品房预售相比较，没有那么高的风险。 在商品房销售中，房地产开发企业和购买者通常将商品房现售称为现房买卖。现房是指已经经过工程质量监督部门验收，并且已经取得质理合格证明文件，可以交付使用的商品房。简单地说，商品房现售就是销售现房，销售能立即使用的商品房。购买者购买了现房以后，能够马上居住、营业或者从事其他活动。那么商品房现售需要具备哪些条件呢？《商品房销售管理办法》第7条规定，商品房现售，应当符合以下条件： （1）现售商品房的房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （3）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （4）已通过竣工验收； （5）拆迁安置已经落实； （6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （7）物业管理方案已经落实。

[律师回复]
1、开发公司在网上提交商品房买卖
开发公司凭密码登录该市的国土资源和房屋管理局产权市场处“网上办公平台”，将已经签字生效的商品房买卖在网上提交。提交工作不受时间地点限制，随时可以提交。
2、产权市场处确认提交的商品房买卖
产权市场处对开发公司在网上提交的商品房买卖合同进行核对，无误后进行确认，生成合同备案登记号。备案工作时间为工作日的上班时间。
3、开发公司填写备案登记号。
开发公司将合同备案登记号填写在商品房买卖合同封面相应位置，合同备案登记完成。开发公司应将合同正本一本交给买受人。如果买受人贷款购房，开发公司应在办理完抵押登记等手续后，将合同正本一本交给买受人。
4、开发公司报送合同备案登记表
开发公司根据已经登记备案的商品房买卖合同，填写“商品房买卖合同登记表”，打印，加盖公司公章，一式两份报送至产权市场处。
买卖合同登记表的格式与目前使用的登记表相同。登记表可以到产权市场处领取，也可以在产权市场处网页首页“处室职能”内下载。
5、产权市场处盖章
产权市场处对开发公司报送的登记表进行核对，无误的，在登记表上加盖“国土资源和房屋管理局商品房买卖合同登记专用章”，一份存档，一份交还开发公司。
开发公司可凭盖章后的登记表及已经登记的商品房买卖合同到房地产交易管理中心办理抵押登记等手续。
相关知识
商品房的现售条件：
根据国家有关规定，商品房现售，应当符合以下条件：
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证
(四)已通过竣工验收
(五)拆迁安置已经落实
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期
(七)物业管理方案已经落实。
商品房的预售条件：
根据国家有关规定，商品房预售，应当符合以下条件
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证
(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
(四)多层建筑已完成主体结构三分之一以上
(五)高层建筑已完成地面以下的主体工程。

[律师回复] 购房合同备案并不是合同生效的要件，未经办理登记备案手续的，不影响购房合同的成立，但是购房合同备案之后，合同能够产生对抗善意第三人的效力。这就是说，如果购房者和开发商签订了购房合同后，开发商又擅自转移给他方时，消费者可用登记备案的购房合同对抗开发商的转让行为，可以依法请求法院裁定其行为无效。
二、购房合同的备案流程是怎样的
如今购房合同都是实行网上备案。其中购房合同备案的具体流程如下：
1、首先，商品房网上签约
从2006年开始，所有买卖合同统一网上签订，网签之前一般先进性草签，确定合同内容无误，并且没有异议之后，再进行网上签约。
2、相关部门审核后取备案号
商品房网上签订后，开发商进行合同备案，经相关部门审核后取得备案号。
3、打印出合同文本，买卖双方签字盖章，各持应拿的份数
合同签约完毕后，经房地产管理部门审核会返回一个06开始的9位数备案号，说明合同已经备案成功。
三、购房合同备案的好处是什么
1、可以知晓所购房屋手续是否合法
购房合同备案前，登记部门会对开发商所售房屋的有关材料进行查阅，如看开发商是否已取得《商品房预售许可证》等。只有所售房屋符合一定的条件，预售合同才能登记备案。
2、可以防止“一房多卖”
即同一套房屋已出售，且预售合同办理了登记备案手续，如果开发商再将该房出售给他人，后一合同则不能办理登记备案手续，因此预售合同登记备案可防止开发商“一房多卖”。
3、可以防止房屋“多重抵押”
如果预售的商品房项目已抵押的，且不能出具解除抵押关系证明，就不能在房产部门备案。
4、可以方便办理产权变更手续

[律师回复] 以下内容为您回答 商品房买卖合同附加条件都有什么这个问题，希望对您有所帮助。第一条 面积确认及面积差异处理。
　　买受人应在办理该商品房交付手续时与出卖人签订面积及房款差异结算协议，并结清相关房款，否则出卖人有权不予交房、不予为买受人办理房屋所有权证并不视为出卖人逾期交房或逾期办理房屋所有权证，由此产生的风险和不利后果均由买受人承担。
　　该商品房的预测面积是按照现行房产测量规范及有关补充文件预测所得。该商品房交付时，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致预测面积与实测面积差异的，不视为出卖人违约，亦不适用合同第十三条有关面积差异的处理方式。双方同意按照预测面积与实测面积的差异，由买受人和出卖人据实结算，多退少补。
　　第二条 付款方式及期限
　　
1、一次性付款
　　买受人于合同签订之日起　 　日内(即 　年　 　月　　日之前)向出卖人一次性付清房款人民币(以下币种均为人民币)　 　 　元(大写： 佰 拾 万 　 仟 佰 拾 元整)(含已付定金 元)。
　　
2、贷款方式付款
　　买受人于合同签订之日起　　　日内，向出卖人支付购房总价款的 %的首付款　　 　　元(大写： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整)(含已付定金　　 　元)。
　　其余价款 　　　 元，买受人以 方式向　　　　 　 　银行贷款的方式进行支付。
　　第三条 贷款实施办法及相关责任
　　
1、买受人在签订合同及本补充协议时，已经充分了解个人住房按揭贷款(包括公积金贷款)的办理条件和程序及需要交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合相关的办理条件。如因买受人的实际情况与相关要求和条件不符合或因买受人的其他原因，而导致银行拒绝为买受人提供贷款、或要求变更贷款金额、首付款比例、贷款年限、或要求买受人补充资料、或另行提供担保人时，买受人应无条件地配合并与出卖人协商变更相关合同内容。
　　
2、买受人须自本协议签订之日起7日内向出卖人提供办理个人住房按揭贷款的相关全部资料(具体内容以贷款银行确定的为准)并办理按揭贷款;买受人未能按期提交资料或提交的资料不齐全或不符合要求，或者在出卖人通知办理按揭贷款手续之日起7日内仍未办理银行按揭贷款手续的，视为买受人违约。
　　
(1)逾期在30日之内的，买受人应每日按照购房总价款万分之一的标准向出卖人支付违约金;
　　
(2)逾期超过30日后，买受人应于逾期满30日的次日一次性支付清购房余款和违约金(每逾期一日按照购房总价款万分之一的标准向出卖人支付违约金);否则，出卖人有权解除合同，并由买受人按照出卖人的实际损失向出卖人支付违约金。
　　
(3)买受人向银行申请个人住房贷款的成数及年限以银行最终批准为准。如银行批准的贷款额度与买受人申请的额度不一致，则两者之间的差额作为买受人应当以自有资金支付的首付款，由买受人在银行批准贷款额度确定之日起7日内向出卖人一次性付清，买受人延迟支付上述款项的：逾期在三十日内(含三十日)的，应每日按购房总价款的万分之一向出卖人支付违约金;逾期超过三十日的，出卖人有权解除合同，买受人按照出卖人的实际损失向出卖人支付违约金。

[律师回复] 我来给你说一下商品房买卖合同赠送面积有什么条件吗吧:,建筑面积=有效面积+结构面积=使用面积+辅助面积+结构面积+结构面积+辅助面积+套内使用面积
　　
（1）建筑面积：指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面积、辅助面积和结构面积组成。
　　
（2）使用面积：指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。
　　
（3）辅助面积：指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如居住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。
　　
（4）结构面积：指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和
　　通俗的就是说建筑面积包括你实际用的面积，还有墙所占的面积，以及楼梯，电梯，走道，一楼大厅所有的公摊面积。
　　赠送面积有两种：全送面积和半送面积。
　　全送面积是送的，不需要交任何费用，但是面积是不记入房产证面积的，一般赠送是就是飘窗、露天阳台，半送面积就是这个赠送的是一半的面积，另一半是要交钱的，交一半钱，并且这一半面积计入房产证，一般是半封闭式阳台。
　　但是要注意阳台，如果阳台是露天本来就是不计算面积的，这个有规定的，如果是半开的也就