房地产抵押合同签订后未办理抵押登记怎么处理？

案情简介

2010年8月18日，被告某有限责任公司(以下简称为公司)为扩大经营规模，向原告中国建设银行申请贷款20万元，贷款期限两年，贷款年利率为5.814%，期满后由被告公司还本付息。建设银行为了保证贷款的及时回收，要求公司提供房地产作为抵押。公司表示同意，并提出以价值30万余元的仓库用房作为贷款抵押。双方在签订了20万元的贷款合同之后，又签订了抵押合同。该抵押合同约定，被告对仓库用房享有权处分，若被告到期不能偿还上述贷款本息时，原告建设银行可以将抵押物拍卖，并将从拍卖所得的价款中优先受偿银行的贷款。抵押合同签订后，原告建设银行没有要求被告公司提供任何有关仓库的房屋所有权证书和土地使用权证书，双方也未向任何部门办理抵押登记手续。

2012年7月12日，被告公司因经营管理不善面临破产，为了维持公司的正常经营，被告与第三人张某签订《房屋买卖合同》，以28万元的价格将公司的仓库用房出售给第三人。合同签订后，第三人张某根据合同约定的时间支付了全部购房款，双方并于合同签订后的第10日到当地房地产管理部门办理了过户手续。

2012年8月18日，被告在原告处的贷款期限已届满，原告建设银行向被告发出《催款函》，要求被告在收到催款函后3日内偿还贷款本金及利息共计223256元。但因被告经营管理不善面临倒闭，根本无法偿还建设银行的贷款本息。

原告建设银行认为，2010年8月18日，本银行与被告签订《贷款合同》，本银行向被告放贷20万元，贷款期限2年，年利率5.814%。当时本银行考虑到被告的资信问题，遂要求被告提供房地产作为抵押。被告为了顺利取得本银行的贷款，遂将被告的仓库用房作为抵押物。据此，本银行与被告签订房地产抵押合同后向被告放贷20万元。2012年8月18日，被告的还款期限已届满，但被告至今未按贷款合同的要求履行还款义务。根据房地产抵押合同的约定，本银行有权处分其抵押物，用以优先偿还本银行的贷款本息。

鉴于此，原告建设银行于2012年8月29日依法向北京市海淀区人民法院提起诉讼，要求法院依法拍卖被告提供的抵押物，以实现原告的到期债权。

被告认为，本公司拖欠原告建设银行贷款本息223256元属实，但本公司现在已停产，没有履行还款的能力。

第三人张某作为本案的第三人申请参加诉讼，其认为，(1)被告与原告建设银行签订的房地产抵押合同未经登记，不具有法律效力，其抵押关系不成立;(2)自己与被告签订的房屋买卖合同，系双方真实的意思表示，本人根据购房合同中约定的时间已向被告支付了全部购房款，况且双方也到房地产管理部门办理了产权过户手续，其间的买卖关系符合法律的规定，理应受到法律的保护。综上，原告建设银行要求法院拍卖自己购买的仓库用房，实现其对被告的到期债权的诉讼请求，缺乏法律事实和法律依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

法院判决

人民法院经审理认为，原、被告签订的《贷款合同》系双方真实的意思表示，其内容符合法律的强制性规定，应受到法律的保护。原、被告为了履行贷款合同中约定的还款义务，双方签订了房地产抵押合同，将被告拥有的仓库用房作为抵押，但双方签订房地产抵押合同后，未到房地产管理部门办理抵押登记手续，故其抵押合同不生效，对第三人不可有对抗性。在本案中，第三人张某与被告签订《房屋买卖合同》，亦属双方真实的意思表示，而且第三人张某已向被告支付了全部的购房款，双方并共同向房地产管理部门办理了产权过户手续，其之间的房屋买卖关系符合法律的规定，第三人张某取得房屋所有权应受到法律的保护。因此，原告建设银行要求法院拍卖系争的仓库用房缺乏法律事实和法律依据，本院不予支持。根据《城市房地产管理法》第30条、第49条，《担保法》第41条、第42条之规定，判决如下：

一、驳回原告建设银行要求处分抵押物实现其到期债权的诉讼请求;

二、被告某有限责任公司应当于本判决生效之日起10日内向原告建设银行支付贷款本息223256元。

争议焦点

1.房地产抵押合同签订后，双方当事人未到登记部门办理抵押物登记手续，其是否具有法律效力?

2.房地产抵押合同无效，是否影响当事人签订的借款合同的法律效力?

律师点评

一、在本案中，双方当事人签订房地产抵押合同后，未到登记部门办理抵押物登记手续，该抵押合同不产生法律效力，不得对抗第三人。

担保法第四十一条

当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

第四十二条 办理抵押物登记的部门如下：

(一)以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门;

(二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门;

(三)以林木抵押的，为县级以上林木主管部门;

(四)以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门;

(五)以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。

第四十三条

当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。

当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。

二、在本案中，原、被告签订的房地产抵押合同未生效，但该合同并不影响原、被告签订的借款合同。

所谓借款合同，是指当事人之间约定一方将自己所有的或者合法经营的资金出借给他方，他方在约定的期限内将同等种类、数量的本金和约定的利息返还的合同。原告建设银行和被告北京天亿公司之间签订的借款合同是符合法律规定的。

但在本案中，被告用足够的财产作抵押，并且作为从合同保证借贷合同的履行。在这里，抵押的有效、无效是否影响借款合同的生效?根据法律规定，在借款合同当中，设有抵押，那抵押合同只是借款合同的一个从合同。当主合同无效时，从合同才无效。当从合同无效时，根本不影响主合同的效力。因此，在本案中，不管抵押合同是否有效，均不影响本案的借款合同效力。

由此可见，本案中的被告与建设银行签订的借贷合同，是在双方真实意思的表示下自愿签订的，其借款合同的内容没有违背法律的规定，因而是真实、合法、有效的合同，对双方当事人产生法律约束力，双方当事人的权利和义务也应依法受到法律的保护。故此，在本案中，原告与被告签订的抵押合同未生效，而且被告将抵押物已处理，导致原告的到期债权无法实现，但这并不影响原、被告之间的借款合同，即被告应负有向原告建设银行偿还贷款本息的义务。故本案法院判决被告北京天亿公司在判决书生效之日起10日内向原告支付贷款本息223256元是正确的。

在此再次提醒抵押权人，对于《担保法》规定的必须办理抵押登记的，特别是房地产用于抵押的，一定要去相关的部门办理抵押登记，否则其与他人签订的抵押合同是不生效的，亦不能对抗第三人。