没有土地使用证能交易吗？

[律师回复] 集体土地使用证房屋，就是通常所说的小产权房,也就是乡产权房。他是村民在宅基地上建造的自有住房,只属于该农村的集体所有者,连外村农民都不能购买也可能是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋。一般而言，农民集体土地的使用权或者土地使用证，原则上不允许出让、转让或者出租用于非农业建设，只有一种情形可以例外，就是对于符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等原因使土地使用权发生转移的情形。根据《土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地所有权不得出让、转让或者出租用于非农业建设但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地所有权不得出让、转让或者出租用于非农业建设但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

[律师回复] 二手房过户交易税费包括个人所得税、契税、印花税、营业税、土地增值税、城建税、教育附加税和地方附加税等。一、个人所得税计算方法:纳税人：卖方普通住宅2年之内个人所得税计算方法：{售房收入－购房总额－（营业税+城建税+教育费附加税+印花税）}×20%；2年以上（含）5年以下的普通住宅个人所得税计算方法：（售房收入－购房总额－印花税）×20%。出售公房个人所得税计算方法：5年内，(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上免交。注：对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的1％。二、契税计算方法:纳税人：买方普通住宅契税计算方法：90平米以下——首套1%，二套3%；90-140平米——首套1.5%，二套3%；非普通住宅契税计算方法：3%，别墅契税计算方法：4%；注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠三、印花税计算方法:纳税人：买卖双方二手房交易印花税税率：0.5%注：从2009年至今国家暂免征收住宅印花税四、营业税计算方法:纳税人：卖方普通住宅营业税计算方法：不足5年——房屋总价的5.5%，超过5年（含5年）——免征营业税；非普通住宅营业税计算方法：不足5年——房屋总价的5.5%，超过5年（含5年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.5%；别墅营业税计算方法：不足5年——房屋总价的5.5%，超过5年（含5年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.5%；注：购买时间是否满5年首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据。这三种证件按照时间最早的计算，一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证。五、土地增值税计算方法:纳税人：卖方二手房交易土地增值税税率：1%个人因工作调动或改善居住条件转让原自用住房，居住满5年（含）以上，免征；满3年（含）未满5年，减半征收；未满3年，按规定计征；注：对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税六、城建税、教育附加税和地方附加税计算方法纳税人：卖方二手房交易城建税：营业税的7%；二手房交易教育费附加税：营业税的3%。二手房交易地方附加税：依各地方而定注意事项：1、弄清权属再出手。买房前，一定要弄清楚房屋的权属，究竟是部分产权、共有产权、还是无产权。若房屋产权不清或存在产权纠纷，房子再好也不宜购入。2、分清房屋产权不吃亏。只有使用权的房屋在交易过程中存在多种限制。购房时要注意产权证上体现的是完全产权还是只有使用权。3、弄清房屋年限很重要。有的房主急于将房子出手，可能会故意隐瞒房屋建成时间，看房时应留意房产证测绘页上的数据，从而了解房屋大致年限。4、弄清建筑面积和使用面积。分清房屋的建筑面积和使用面积是否与房屋产权证上一致，是否存在私搭乱建现象，以免购买的房屋面积缩水。5、详细了解物业情况。详细了解物业管理、保安装备、小区环境、水电供给等情况。这些因素可能直接关系到日后的居住品质。6、全面考察房屋周围环境。买房前在小区周边详细观察，重点了解噪音、有害气味、水污染、垃圾、小区卫生清洁等情况。

[律师回复] 若母公司应按规定缴纳土地增值税时，母公司按土地的成本价投资子公司，可被认定为未按企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，税务机关可合理调整应纳税额。若子公司不是从事房地产开发，母公司转让土地使用权可免征土地增值税;若子公司从事房地产开发，母公司应按《土地增值税暂行条例》以及相关规定：“(一)对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。(二)对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 以及在转让环节缴纳的税金。”等相关规定计算缴纳土地增值税。