商品房买卖中的纠纷包括哪些

[律师回复] 您好，针对您的房屋买卖纠纷包括哪些问题解答如下, 通常，农村房屋买卖存在以下几类纠纷：
一个是卖方的纠纷，多表现为：卖方没有房屋权属证明，以较低的价格将其农房卖给非本集体经济组织成员，如城镇居民，但随着房价的飞速上涨，利益的驱动使卖方不甘于当时的价格而试图收回房屋再次获利。
因此，卖方常以买卖合同违反《合同法》规定为由，请求确认房屋买卖合同无效。
第二种买方的纠纷。买方的纠纷具体来说为：由于农村房屋不具有产权证，或仅有乡镇产权，因此，在买卖合同签订后，买方是无法办理房屋产权过户登记或在合同约定的期限内取得房屋产权的。另外，目前一些政策性文件禁止向城镇居民出售农村房屋，于是买方便至，要求确认买卖合同无效，由卖方返还购房款，或请求卖方支付相应的违约金等。
其他与农房买卖有关的纠纷并不直接表现为买卖合同纠纷，例如，农房联建一般是农民出地，他人出资来共同修建房屋，修好房屋后双方就协商分配时出现纠纷等情况。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 在实践中，产品责任纠纷主要有：
(1)产品生产者责任纠纷，是指因产品存在缺陷，造成他人人身、财产遭受损害，产品的生产者(即为流通目的而加工、制作产品的人)应当承担民事责任所引发的纠纷。
(2)产品销售者责任纠纷，是指因产品存在缺陷，造成他人人身、财产遭受损害，产品的销售者(实施使产品流通的行为的人)应当承担民事责任所引发的纠纷。
(3)产品运输者责任纠纷，是指因产品的运输者的过错导致产品存在缺陷而致他人人身、财产遭受损害时，其依法应当承担相应责任所引发的纠纷。
(4)产品仓储者责任纠纷，是指因产品的仓储者的过错导致产品存在缺陷而至他人人身、财产遭受损害时，其依法应当承担相应责任所引发的纠纷。
三、不承担产品侵权责任的情形根据我国产品质量法的规定和侵权行为法的一般原理，产品责任的抗辩事由有：
1、未将产品投入流通。产品投入流通指任何形式的出售、出租、抵押、出质、典当等交易行为。如产品仍处于生产、仓储阶段，则不属投入流通。
2、产品投入流通时引起损害的缺陷尚不存在。如果产品的缺陷是在流通过程中，由于销售者或运输者、仓储者的过错引起的，此时应由销售或运输者、仓储者负责。这一抗辩事由所免除的是生产者的最终责任而不是外部责任，即受害者仍有权请求生产者赔偿，而生产者仍应赔偿，然后再向最终的责任者追偿。
3、产品投入流通时的科学技术水平尚不能发现缺陷存在。
4、时效抗辩。因产品存在缺陷致人损害的诉讼时效期间为2年，自当事人知道或应当知道其权益受到损害之时起计算，但自缺陷产品交付最初用户和消费者起满10年，请求权消灭，尚未超过明示的安全使用期的除外。
5、使用者的过错。如果损害的发生是由于使用者的过错引起的，如超过安全使用期仍使用产品，不按照规定的用途和注意事项使用产品等，则生产者、销售者不承担赔偿责任。

[律师回复] 对于二手房买卖纠纷包括哪些这个问题，解答如下, 常见的二手房买卖纠纷有以下几种：
(一)买卖双方缺乏诚信，隐瞒真实信息导致纠纷。
当事人为了促成交易，往往隐瞒真实信息，如房屋质量问题、居住环境问题，在签订合同后另一方发现从而提讼。对此，购房者可以在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担作出约定。
(二)房价变化快。房屋价格上涨了，一方反悔，以种种借口不办理过户手续。
房价上涨时，许多纠纷系卖房人在销售房屋后，办理过户手续过程中，发现房屋价格又上涨了，于是导致反悔，以种种借口不办理过户手续，另一方至。房价下跌时购房人以种种理由要求解除合同退房。对此，购房方不但要与卖房方签订合同，还要提前考虑房价上涨、下跌等因素约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时及时办理，避免对方反悔。
(三)中介机构的不规范行为导致纠纷。
由于买卖双方常常通过中介机构建立联系，进行交易，而中介机构本身的机制和人员素质不
一，常常在签订合同或办理手续时出现问题，甚至合同约定内容与三方谈判时表达的意思不一致，导致当事人对合同履行内容产生争议，从而提讼。为避免上述情况发生，买卖双方在交易时应当选择正规的中介机构，交易前应当充分了解各种事项，并对双方谈定的内容以书面形式约定好。
(四)二手房交易手续复杂，导致交易过程中双方当事人产生不信任，交易难以进行。
所以买卖双方都要在交易时充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。
(五)房屋产权登记制度不合理，导致难以发现房屋共有人情况，引起共有人提讼。
现行的房屋产权登记制度仅登记一名所有权人，在交易过程中，交易的另一方很难发现还有共有人，交易之后常有妻子或其他共有人提讼主张买卖合同无效的情况出现。对此，可以在签订合同时让对方提供确保有权处分的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
(一)迟延办理房屋所有权证及土地使用权证的行为开发商在商品房预售合同中均承诺将于正式交房办理入住手续后若干日为业主办理房屋产权证和土地所有权证但交房之后，部分开发商未按照合同约定为业主办理两证，有的甚至拖延四五年之久此类行为极易引发群体性诉讼
(二)对房屋设施或户型结构进行单方变更的行为开发商在房屋建设过程中因种种原因单方改变房屋原设计，使最终交付业主的房屋在设施或户型结构等方面发生局部变更，业主不同意开发商的单方变更行为而与开发商发生纠纷
(三)楼盘商业广告的夸大或虚假宣传行为开发商为推销其开发的商品房，在前期广告中进行夸大其词的宣传，甚至做出虚假承诺和保证，业主收房时才发现房屋和楼盘实际状况与广告宣传不符，从而引发纠纷
(四)交付房屋质量达不到合同约定或法定标准的行为

[律师回复] 车库能办理产权的话就适用，地下车库肯定是不属于商品房的。
车库证和房产证是性质完全不同的两种证件，不能比较。
前者通过合同形式确认，后者通过国家法定机构确认。对于居住使用是一样的，买卖交易、拆迁补偿方面，都按市场价值为基础进行，通行商品交换等价补偿的原则。
有产权的车库固然可以自行买卖过户，无产权的车库只具有使用权，而无处置的权利。 地上车库一般是可以办理房产证的，这个车库属于建筑物。对于这个建筑物国家要求必须办理的产权证明，在申报的时候开发商必须向国家立项的时候规划出这些车库的性。
另外，国家不允许开发商在小区内分割土地产权。但一般的开发商对于露天车位也只是办理租用。 高层停车位是不能办理产权证书的，其主要原因是高层停车场属于开放式场地，一个停车场是一个产权。一般也是租用。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 产品纠纷诉讼注意事项有哪些
产品责任是指因产品存在内在缺陷造成他人人身、财产损害引起的赔偿责任。产品责任不是合同责任，也不等同于产品质量责任，而是侵权责任的一种特殊形式。随着人们物质生活水平的不断提高，商家向市场上投放的新产品日益增多，现实生活中因产品责任引发的诉讼将呈增长趋势。由于产品责任诉讼在举证责任的承担、管辖的确定等方面与其他诉讼有所不同，因此，了解相关的法律规定很有必要。
正确选定产品责任诉讼当事人
产品责任诉讼的当事人，是指在因产品责任侵权行为产生的纠纷中，以自己的名义进行诉讼，并受人民裁判约束的利害关系人，包括赔偿权利人和赔偿义务人。赔偿权利人即原告，是指因产品质量不合格而遭受人身、财产损害的受害人，包括自然人和法人。受害人一般是指不合格的缺陷产品的购买者和消费者，特殊情况下也包括第三人。赔偿义务人即被告，主要指缺陷产品的生产者或销售者。运输者、仓储者对此负有责任的，产品制造者、销售者可以提请将其追加为案件当事人，也可以承担赔偿责任以后向其追偿损失。受害人不能抛开产品的制造者或销售者而直接向运输者或仓储者求偿。如果受害人不能准确判明缺陷产品到底是在哪个环节出现的，可以在产品的制造者和销售者中选择其一作为被告，也可以同时对二者。
合理选择诉讼的管辖
由于产品责任属于特殊侵权责任，所以，产品责任诉讼应当属于侵权行为诉讼，其诉讼中的管辖应该根据侵权行为诉讼的管辖原则来确定。《民事诉讼法》第29条规定：“因侵权行为提起的诉讼，由侵权行为地或者被告住所地人民管辖”。这里的侵权行为地，包括侵权行为实施地、侵权结果地。具体到产品责任诉讼中，侵权行为实施地即为缺陷产品投放市场的地点;结果发生地即是受害者受到损害的地点。根据法律和有关司法解释的规定，因产品质量不合格造成他人财产、人身损害提起的诉讼，产品制造者、产品销售者、侵权行为地和被告住所地的人民都有管辖权。原告可以向其中一个人民。
注意诉讼殊举证责任形式
在产品责任诉讼中，实行举证责任倒置这一特殊举证形式，即将根据一般原则应由原告负担的举证责任，转换为被告负担。实行举证责任倒置，受害人只须证明其是由于产品原有的缺陷所致就可以提出赔偿请求，而被告是否有过错，由被告自己举证。需要说明的是，产品责任诉讼实行举证责任倒置原则，并不意味着受害人在产品责任诉讼中不负任何举证责任，受害人要想获得赔偿，必须举证其有人身伤害或财产损害的事实客观存在，还要举证证明其受损害是由产品质量不合格即产品缺陷所造成的，只是不要受害者证明被告对损害是否有过错。
把握产品责任的诉讼时效
根据法律的规定，产品责任诉讼时效期间为二年，自受害人知道或者应当知道缺陷产品造成损害之日起计算，超过二年诉讼时效期间，受害人便丧失了胜诉权;产品侵权损害要求赔偿权期间为10年，自该造成损害的缺陷产品交给第一个用户或者消费者之日起计算，满10年丧失请求赔偿权。法律同时规定的“尚未超过明示的安全使用其他除外”，是指产品明示的安全使用期超过10年，请求权期间适用明天的安全使用期限。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 产品纠纷诉讼注意事项有哪些
产品责任是指因产品存在内在缺陷造成他人人身、财产损害引起的赔偿责任。产品责任不是合同责任，也不等同于产品质量责任，而是侵权责任的一种特殊形式。随着人们物质生活水平的不断提高，商家向市场上投放的新产品日益增多，现实生活中因产品责任引发的诉讼将呈增长趋势。由于产品责任诉讼在举证责任的承担、管辖的确定等方面与其他诉讼有所不同，因此，了解相关的法律规定很有必要。
正确选定产品责任诉讼当事人
产品责任诉讼的当事人，是指在因产品责任侵权行为产生的纠纷中，以自己的名义进行诉讼，并受人民裁判约束的利害关系人，包括赔偿权利人和赔偿义务人。赔偿权利人即原告，是指因产品质量不合格而遭受人身、财产损害的受害人，包括自然人和法人。受害人一般是指不合格的缺陷产品的购买者和消费者，特殊情况下也包括第三人。赔偿义务人即被告，主要指缺陷产品的生产者或销售者。运输者、仓储者对此负有责任的，产品制造者、销售者可以提请将其追加为案件当事人，也可以承担赔偿责任以后向其追偿损失。受害人不能抛开产品的制造者或销售者而直接向运输者或仓储者求偿。如果受害人不能准确判明缺陷产品到底是在哪个环节出现的，可以在产品的制造者和销售者中选择其一作为被告，也可以同时对二者。
合理选择诉讼的管辖
由于产品责任属于特殊侵权责任，所以，产品责任诉讼应当属于侵权行为诉讼，其诉讼中的管辖应该根据侵权行为诉讼的管辖原则来确定。《民事诉讼法》第29条规定：“因侵权行为提起的诉讼，由侵权行为地或者被告住所地人民管辖”。这里的侵权行为地，包括侵权行为实施地、侵权结果地。具体到产品责任诉讼中，侵权行为实施地即为缺陷产品投放市场的地点;结果发生地即是受害者受到损害的地点。根据法律和有关司法解释的规定，因产品质量不合格造成他人财产、人身损害提起的诉讼，产品制造者、产品销售者、侵权行为地和被告住所地的人民都有管辖权。原告可以向其中一个人民。
注意诉讼殊举证责任形式
在产品责任诉讼中，实行举证责任倒置这一特殊举证形式，即将根据一般原则应由原告负担的举证责任，转换为被告负担。实行举证责任倒置，受害人只须证明其是由于产品原有的缺陷所致就可以提出赔偿请求，而被告是否有过错，由被告自己举证。需要说明的是，产品责任诉讼实行举证责任倒置原则，并不意味着受害人在产品责任诉讼中不负任何举证责任，受害人要想获得赔偿，必须举证其有人身伤害或财产损害的事实客观存在，还要举证证明其受损害是由产品质量不合格即产品缺陷所造成的，只是不要受害者证明被告对损害是否有过错。
把握产品责任的诉讼时效
根据法律的规定，产品责任诉讼时效期间为二年，自受害人知道或者应当知道缺陷产品造成损害之日起计算，超过二年诉讼时效期间，受害人便丧失了胜诉权;产品侵权损害要求赔偿权期间为10年，自该造成损害的缺陷产品交给第一个用户或者消费者之日起计算，满10年丧失请求赔偿权。法律同时规定的“尚未超过明示的安全使用其他除外”，是指产品明示的安全使用期超过10年，请求权期间适用明天的安全使用期限。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 二手房买卖纠纷有哪些，如何应对
一、二手房交易定金引起的纠纷
买卖双方在中介公式的居间下签署的《房地产买卖居间协议》，经三方签章确认后生效为定金协议，适用于定金罚则。如果买方违约卖方没收其定金，卖方违约须双倍返还定金。违约除了以违反居间协议的约定为凭外，还须违约方签署书面的确认书。
二、因逾期支付房款引起的纠纷
买方逾期支付房款时，卖方除可以要求买方继续支付房款之外，还可以要求买方支付相应的利息或买卖合同中约定的逾期付款违约金，卖方还可以根据自己的意愿解除合同，不再出售房子了，并按照买卖合同违约的比例扣除违约金。买方要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定买方用银行贷款支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，买方如不能按时以现金形式补足，仍然要承担逾期付款的违约责任。因为，买卖合同上的约定只能认为卖方允许通过银行贷款来支付房款，而不能认为买方可因此不需承担逾期付款的责任，因为贷款的问题责任在买方而不是卖方。
三、二手房屋过户手续办理引起的纠纷
卖方或买方都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，但买方想毁约时主要采用不支付房款的方法，所以一般是卖方不办过户手续而引起纠纷，这时，买方如果对这套房子志在必得，一定要尽早，同时为避免卖方另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全;如果买方志在违约金的赔付，须将已支付给卖方的房款取回再行，以防卖方因败诉而拖欠所支付的房款及违约金。
四、因中介行为引起的纠纷
如卖方或买方在与中介公司签订居间协议后，跳开所委托的中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间协议上的约定追究其责任。如中介公司在进行居间和代理时，不规范不尽责对买卖双方或任何一方造成损失的，也可依据居间协议上的约定追究其责任。其相互保护和相互制约的协议文书有：《房地产出售居间协议》、《房地产求购居间协议》、《房地产买卖居间协议》、《看房确认书》，《佣金确认书》。
五、二手房屋买卖合同引起的纠纷。
要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的，这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求，在审理这类案件时会根据双方的过错程度的不同，来判定各方承担的责任。值得注意的是：审理时需要提供相应的证明材料，因此，在平时的交易中各种协议文书都要完整的保存，还须违约方签署书面的不再继续履行合同的确认书或事先告知的电话录音。
六、二手房屋质量引起的纠纷
由于卖方交付的房屋存在质量问题，遭到买方索赔或要求解除合同。根据部分地区高级人民的有关规定，如果卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果卖方已就房屋质量的问题明确告知买方的，那卖方不承担责任。如果房屋的隐蔽瑕疵如并非卖方在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明卖方对此是知晓的，卖方亦不承担瑕疵担保责任，但买方可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。质量及瑕疵问题都要明确的写进买卖合同里。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 摄影作品著作权纠纷的解决方式有哪些
协商和解：是指当事人之间发生著作权争议，双方在自愿、互谅的基础上，按照有关法律、法规的规定，在不损害国家和集体的正当权益，不损害社会公共利益的前提下，直接进行协商，自行解决争议。协商并不是解决著作权纠纷的法定方式，但当事人双方如果能够就事实的认定与纠纷的解决办法达成一致，协商和解是一种最简便易行的方式。
比如摄影师发现自己的作品未经许可就被用在了报刊上，这时摄影师可以主动与报刊的编辑联系，告知对方的侵权行为。如果对方在一定程度上认识了自己的行为确实侵犯了作者的权利，而且本着友好的态度提出了解决方案;如果作者认可了报社的做法，那么双方通过协商，采用和解的方式解决了纠纷。这样做不仅节约了双方的时间与精力，而且不打不成交，也许摄影师还会成为报刊编辑的好朋友，为自己的作品找个好的出路。
调解：
我国著作权法规定，“著作权纠纷可以调解”。调解是指双方当事人在调解人的协助下，协商解决著作权争端。即在发生著作权纠纷时，双方当事人都可以到著作权行政管理机关、人民调解委员会或双方当事人信任的其他机关、个人处进行调解。调解达成一致的，可以签署调解协议。调解协议具有合同性质，应该采取书面形式，规定双方当事人的权利与义务，并由双方签字确认。双方当事人均有义务履行调解协议。
仲裁：
也称为公断，指争议双方在争议发生前或争议发生后达成协议，自愿将争议交给第三者做出裁决。仲裁既可以是著作权侵权纠纷，也可以是著作权合同纠纷。我国实行的是或审或裁，著作权纠纷双方如果选择仲裁，实际上就是放弃了向人民诉讼的权利，不能再就纠纷本身向人民。著作权仲裁实行一次裁决制度，无论哪级仲裁机构做出的裁决都是终局仲裁。仲裁制度必须本着双方自愿的原则，一方同意仲裁，另一方不同意仲裁的，仲裁机构不能做仲裁。根据我国《仲裁法》，裁决具有法律效力，对于双方都具有约束力。如果一方当事人不履行的，另一方可以向人民申请执行。
民事诉讼：
如果发生著作权纠纷，当事人不愿协商、调解、也不同意仲裁的，可以直接向人民提讼。人民是国家的，人民的生效判决具有强制执行力，诉讼当事人必须自觉履行，一方不履行的，另一方可以向人民申请强制执行。相比较其他解决纠纷的方式而言，通过处理著作权纠纷是一种具有权威和制约力的解决纠纷的方式。
发生著作权或者其他民事纠纷，当事人双方选择哪种方式解决，出于双方自愿。
摄影师在考虑以何种形式解决纠纷的时候，应该注重这样几点：
1.利益侵害程度：如果自己本人受到的侵害比较轻微，比如报刊署名错误、转载自己的作品没有支付稿费等就不必采用诉讼等方式解决问题。直接与相关单位的人员联系也许就可以获得比较圆满的结果。
2.诉讼成本：律师费、案件受理费、鉴定费、调查费、差旅费、诉讼费等都是一笔不小的开销。有的摄影师发现自己作品受到侵害后，提出了很高的诉讼标的，这样做是不是有利，应该仔细考虑。因为诉讼标的越高，为诉讼支付的费用也就越大，即便最后赢了官司，从经济利益上讲也可能是得不偿失。
3.人际成本：中国比较讲究人际关系。在发生民事纠纷时，如果双方关系本来不错，而且以后还需要继续合作，那么仅仅因为在某些小的问题上产生纠纷，完全不必要采用诉讼的方式，否则对簿公堂双方也许就没有再度合作的可能了。
4.权衡对方当事人的态度。再发生侵权纠纷时，一些侵权者承认侵权行为的存在，而且态度比较好，并提出了一定的解决方案，表达了对方的诚意。因此，和解对双方都是有利的。如果从对方的态度中可以看出对方根本没有解决问题的诚意，或者觉得对方没有诚意履行他们做出的承诺时，最好选择诉讼。
5.考虑时间、精力等多种因素。有的摄影师很忙碌，根本没有时间顾及侵权问题，因此选择和解方式处理纠纷，可以节约时间、精力去从事创作。一旦选择诉讼就要考虑诸如：聘请律师、收集证据、递交诉状、出庭参审等许多事宜，而且一般的普通程序从立案到一审判决，法定期限是6个月。花费大量的时间与精力是不是有价值，摄影师也应该认真考虑。
目前摄影作品被盗用的现象十分普遍，这在很大程度上影响着中国市场的发育与成熟。维护摄影作品的著作权不仅关系着摄影师个人的利益，而且直接关系着我们能不能建立起一个合理的市场运作机制。摄影师一旦发现自己的作品被盗用，就应该拿起法律武器。无论采取哪种解决方式，一定要勇于维护自己的合法权益。

[律师回复] 您好，针对您的二手房买卖纠纷的特征与类型包括什么问题解答如下, 目前二手房的买卖仍在升温，二手房买卖纠纷接踵而至，那么我们应如何避免二手房买卖的纠纷呢?要避免二手房买卖纠纷，就要了解二手房买卖纠纷的特征以及类型。
一、二手房买卖纠纷的三个特征
(一)二手房交易中的二手房必须是现房。
业主在购买一手房时则可能是现房，也可能是期房，但是二手房交易不能为期房，只能是现房。
(二)二手房必须是已经取得房地产证的房产。
在日常交易过程当中，往往出现房产证没有办理的情况，还有以出卖房产无房产证主张无效的纠纷存在，那么没有房产证是不是就不能出让呢?我们认为这是不妥当的，因为大多数房屋在出让时是符合办理房产证，只是基于某种原因原始购房人没有予以办理而已。所以只要在二手房登记过户时取得房产证即可。
(三)二手房是出卖人合法的并且可以完全自由支配的房产。
实际案例当中，出现过自己并不是房屋的所有权人却隐瞒对方进行恶意出让的行为，也有的是房屋本身并不具备出让条件，最终导致房屋买卖合同无效。
二、二手房买卖纠纷的三种类型
(一)卖方违约引起的纠纷
目前常见的就是因房价上涨过快，出卖方认为房屋价格卖低了，寻找各种理由解除双方的买卖合同。如以另一配偶不知情、不同意为由主张夫妻一方无权处分的;房屋的承租人要求行使优先购买权的;房屋没有取得房产证的等等。
(二)买方违约引起的纠纷
买方主动要求解除合同的一般不多，因为房屋购买之后，房价飞速上涨，就算房屋存在一些质量问题也往往忍气吞声。但是在房价下降时，体现尤为突出，比如 2020年北京近郊的燕郊房地产价格大幅度下跌，买方以房屋面积超过法定范围或者以无法办理银行按揭货款等理由要求解除合同，或者主张出卖方承担违约责任。
(三)中介引起的纠纷
房屋中介业务可谓是一片繁华，有楼盘的地方就有多家房屋中介公司的存在。经常也会有一些房屋中介公司为谋取利益而违背行业规则和职业道德的行为发生。

[律师回复] 您好，关于动迁房买卖纠纷怎么处理,包括哪些途径这个问题，我的解答如下, 动迁房买卖纠纷怎么处理,有哪些途径
1、一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，怎么处理?
出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：
(1)已经办理房屋所有权转移登记的;
(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;
(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
买受人中之一人要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。
2、当事人先后签订数份合同或签订阴阳合同，对房屋价款和履行方式约定不一致的，怎么处理?
当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。
也就是说，通过签订阴阳合同避税的，避税的条款因违背双方的真实意思表示，而无效，仍应按照实际交易价格履行。
3、以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷的，怎么处理?
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由，对方善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。
4、一方当事人确实为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系的，怎么处理?
当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
也就是说，在此情形下，出资人只能向对方当事人主张双方形成借款的债权债务关系，出资人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有权。
5、借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房，能否要求登记人将房屋过户至借用人名下?
借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
也就是说，借用人在其本身不符合购买经济适用房等保障性住房条件的情况下，不可能通过借用他人名义购买房屋，而达到规避购买条件，实现购买保障性住房的目的。
6、动迁房买卖签订后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，能否直接要求确定房屋归其所有?
房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。
也就是说，卖方未履行办理所有权转移登记手续的行为，属于违反双方买卖合同义务的行为，仍是合同纠纷，并不因为当事人付清了购房款，并实际占有房屋，而可直接要求确认其享有物权。
7、动迁房买卖合同履行过程中，一方当事人根本违约的，违约方是否享有合同解除权?
房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。
房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定的法定不能履行或事实不能履行情形的除外。
8、动迁房买卖合同对定金性质约定不明确的，如何处理?
当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的，不应视为解约定金。所谓解约定金是指交付定金的一方可以按照约定以丧失定金为代价解除合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价解除合同。
若房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金，当事人一方已构成违约的，在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。
也就是买卖合同没有明确约定定金为解约定金的，就不能视为解约定金，任何一方不得以放弃或双倍返还定金为代价解除买卖合同。原则上定金与违约金是不能并用的，但解约定金可以和违约金同时并用。在《北京高院关于审理买卖合同纠纷的指导意见中》即规定：“当事人同时约定违约金和定金并约定了定金性质的，当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张违约定金和违约金的，不予支持;当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张解约定金和违约金的，应予支持。”

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 样品买卖具有以下特征：
(1)样品是对标的物品质、质量、规格的约定。
(2)样品买卖必须有样品存在并明示为成立。这就是说样品须在订立合同时就已存在，并且双方当事人须将这种存在明确地写如合同之中。
(3)双方当事人在签订合同时对样品要进行封存。凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物仍然应当符合同种类物的通常标准。也就是说如果样品虽然存在隐蔽瑕疵，但并没有因此影响标的物的通常用途，能够达到同种标的物的通常标准的，出卖人仍然可以按样品的品质交付标的物，如果出卖人未按样品的品质要求交付标的物的，而样品存在的隐蔽瑕疵足以影响标的物的通常用途，法律为保护买受人的利益，仍然要求出卖人负有交付符合同种物的通常标准的标的物义务。

[律师回复] 您好，关于农村土地转包纠纷包括什么这个问题，我的解答如下, 农村土地转包纠纷有哪些
下列涉及农村土地承包民事纠纷，人民应当依法受理：
(一)承包合同纠纷；
(二)承包经营权侵权纠纷；
(三)承包经营权流转纠纷；
(四)承包地征收补偿费用分配纠纷；
(五)承包经营权继承纠纷。
集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权提起民事诉讼的，人民应当告知其向有关行政主管部门申请解决。
集体经济组织成员就用于分配的土地补偿费数额提起民事诉讼的，人民不予受理。
当事人自愿达成书面仲裁协议的，受诉人民应当参照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第145条至第148条的规定处理。
当事人未达成书面仲裁协议，一方当事人向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，另一方当事人提讼的，人民法院应予受理，并书面通知仲裁机构。但另一方当事人接受仲裁管辖后又的，人民不予受理。
当事人对仲裁裁决不服并在收到裁决书之日起三十日内提讼的，人民法院应予受理。

[律师回复] 对于房屋买卖合同纠纷案件适用法律包括哪些这个问题，解答如下, 在房屋买卖合同纠纷中，主要依据的法律有哪些？一般来说，《合同法》是纠纷处理时主要适用的法律，因为房屋买卖合同纠纷本质上也是一种合同纠纷，同时在合同法中也有关于买卖合同的具体规定。其次，物权法在实践中有时也会适用，既然是房屋买卖，而房屋又属于不动产，那关于物权的一些规定理应有所适用，最后，一些法律在房屋买卖合同纠纷中也会涉及，比如民法总则的规定，担保法的规定等等，最高人民法院的一些司法解释在实践中也在房屋买卖合同案件中适用。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 　　产品责任是指产品经营者对因制造、销售或者提供有缺陷产品致使他人财产、人身受到损害所应当承担的民事赔偿责任。《民法通则》
第一百二十二条规定，因产品质量不合格造成他人财产、人身损害的，产品制造者、销售者应当依法承担民事责任。运输者、仓储者对此负有责任的，产品制造者、销售者有权要求赔偿损失。　　我国对产品责任采取的是无过错责任原则，过错责任为例外。　　在产品责任赔偿纠纷中的责任主体：　　
1、产品制造者即生产者的责任。《侵权责任法》
第四十一条规定，因产品存在缺陷造成他人损害的，生产者应当承担侵权责任。《产品质量法》
第二十六条规定，产品质量应当符合以下条件：
（一）不存在危及人身、财产安全的不合理的危险，有保障人体健康和人身、财产安全的国家标准、行为标准的，应当符合该标准；
（二）具备产品应当具备的使用性能，但是，对产品存在使用性能的瑕疵作出说明的除外；
（三）符合在产品或者其包装上注明采用的产品标准，符合以产品说明、实物样品等方式表明的质量状况。生产者生产的产品不符合上述条件的，可以认定生产者存在过错。　　
2、销售者的责任。因销售者的过错使产品存在缺陷，造成人身、财产损害的，销售者应当承担赔偿责任。销售者不能指明缺陷产品的生产者也不能指明缺陷产品供货者的，销售者应当承担赔偿责任。《侵权责任法》
第四十三条规定，因产品存在缺陷造成损害的，被侵权人可以向产品的生产者请求赔偿也可以向产品的销售者请求赔偿。产品缺陷由生产者造成的，销售者赔偿后，有权向生产者追偿。因销售者的过错使产品存在缺陷的，生产者赔偿后，有权向销售者追偿。　　
3、运输者、仓储者、供货者的责任。《侵权责任法》第四十四条规定，因运输者、仓储者等
第三人的过错使产品存在缺陷的，造成他人损害的，产品的生产者、销售者赔偿后，有权向
第三人追偿。　　产品责任赔偿纠纷中的权利主体：　　产品责任赔偿纠纷中的权利主要指因产品有缺陷而遭受财产、人身损害的人。这里可以泛指消费者。遭受损失的人不仅仅者购买产品的消费者，还包括因使用该产品受到损害的其他第三人。笔者认为，当法人是产品的消费者时，法人的财产受到损失的，法人可以成为权利主体，而法人的工作人员可以成为人身损害中的权利主体。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 贩卖毒品罪证据有哪些
贩卖毒品属于刑事犯罪，根据《刑事诉讼法》第四十八条可以用于证明案件事实的材料，都是证据。证据包括：
(一)物证;
(二)书证;
(三)证人证言;
(四)被害人陈述;
(五)犯罪嫌疑人、被告人供述和辩解;
(六)鉴定意见;
(七)勘验、检查、辨认、侦查实验等笔录;
(八)视听资料、电子数据。
证据必须经过查证属实，才能作为定案的根据。
同时，根据《公安机关办理刑事案件程序规定》第五十六条可以用于证明案件事实的材料，都是证据。
判定为贩卖毒品罪的充分条件是什么
一是毒品的来源，应尽量查清。但对确因案情复杂，一时无法查清的，只要贩、吸毒人员供述能够互相印证，现行毒品犯罪基本事实清楚的，可以认定，依法进行处理
二是毒品的数量，只要毒品犯罪分子本人交待，与有关吸贩毒人员供述能够相互印证，数量基本相符的，可以认定
三是对毒品本身要鉴定核实
对毒品犯罪案件中查获的毒品，应当由省辖市以上公安机关毒品检测机构进行鉴定，并作出鉴定结论。贯彻毒品犯罪案件中的‘两个基本’(基本犯罪事实清楚，基本证据确实确凿)，一般应注意以下几个方面的事实和证据：
(一)被告人犯罪对象是否特定;
(二)必须有证据证明被告人实施了刑法规定的犯罪行为;
(三)必须有证据证明被告主观方面是故意
刑法条文：
《刑法》第三百四十七条对本罪规定了以下几个处刑幅度：
、贩卖、运输、制造毒品，无论数量多少，都应当追究刑事责任，予以刑事处罚。
、贩卖、运输、制造毒品，有下列情形之一的，处十五年有期徒刑、无期徒刑或者死刑，并处没收财产：
1、、贩卖、运输、制造鸦片一千克以上、或者甲基苯丙胺五十克以上或者其他毒品数量大的;
2、、贩卖、运输、制造毒品集团的首要分子;
3、武装掩护、贩卖、运输、制造毒品的;
4、以暴力抗拒检查、拘留、逮捕，情节严重的;
5、参与有组织的国际贩毒活动的。
、贩卖、运输、制造鸦片二百克以上不满一千克、或者甲基苯丙胺十克以上不满五十克或者其他毒品数量较大的，处七年以上有期徒刑，并处罚金。
、贩卖、运输、制造鸦片不满二百克、或者甲基苯丙胺不满十克或者其他少量毒品的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金;情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
单位犯第二款、第三款、第四款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照各该款的规定处罚。
利用、教唆未成年人、贩卖、运输、制造毒品，或者向未成年人出售毒品的，从重处罚。
对多次、贩卖、运输、制造毒品，未经处理的，毒品数量累计计算。

[律师回复] 您好，关于退房纠纷包括什么,如何避免退房纠纷这个问题，我的解答如下,
(一) 广告宣传营销言过其实;
很多开发商在前期销售中为了吸引购房者来看房，往往在广告宣传中会语言很华丽，比如什么几A级幼儿园入住，什么黄金海岸，什么皇家园林设计，这些往往言过其实，给购房者一个很大的虚假承诺。而一旦房屋交付使用，广告中的海景房和江景房等美好的景象却无影无踪，使购房者无法从“美好梦想”中一下回到现实，于是“愤而退房”。
(二)售楼员的口头承诺成为“空头支票”
很多购房者购房有一定盲目性所以一般比较相信置业顾问的描述。她们因经济利益的驱动为了促使购房者尽快签订合同，以拿到高额的售房提成，对很多没有的配套进行默许或者作出口头承诺。等房屋交付后购房者肯定会很失望进而退房。
(三)房屋存在质量问题;
房屋在交付使用后，有的的房屋出现渗水、脱皮等质量问题时，这对于新房业主来说往往难以接受。这类问题往往不能得到开发商及时解决时，一气之下，要求退房。
(四) 物业小区管理混乱。
开发商出售房屋前，根据我国有关法律规定，要先委托好物业公司进行管理。但在实践中物业公司与开发商实际上是一家人，物业公司人员的从业资格大多达不到法律规定的条件，因此前期物业管理质量普遍较差，导致业主不满意而提出退房。
(五)开发商迟延交付房屋;
此类一般出现在期房中。商品房的开发建设周期较长，期间又较多地受各方面因素尤其是资金的影响，开发商往往迟延交房。而当购房者在合同约定的交付期限后迟迟不能入住时，很容易提出退房。
(六) 房产证迟迟办不出;
房产证的办理期限是开发商无法控制的，因为这要受各种因素的影响。即使在开发商手继齐全的情况下购房人积极配合，因政府主管部门的原因不能及时办出房产证的情况也大量存在，还有一些开发商本身因各种原因不能完成初始登记，使办理产权证的条件不具备，甚至有的购房者购买房屋产权问题导致落户不成，这样关系到购房者切身利益的产权证迟迟办不出来，导致购房者退房。
有时，因客户自身的原因，也会导致退房纠纷的发生：
(1) 购房者签订商品房买卖合同后，因工作调到外地或出国定居而提出退房;
(2) 分期付款或按揭贷款的购房客户，在还款过程中，因出现意外的经济困难无力支付余款而提出退房;
(3) 因房价下跃而提出退房。

[律师回复] 您好，针对您的物业纠纷案由包括哪些问题解答如下, 物业纠纷案由有哪些
物业纠纷的矛盾焦点就是物业费问题。
物业服务纠纷中物业费问题最常见，然而，在物业费拖欠背后隐藏着许多其他问题，业主拖欠物业费作为外在的现象有其根源：房地产商遗留下来的房屋质量问题没有得以妥善解决，而房地产商又与物业企业有着说不清的联系，致使业主和物业服务企业之间产生矛盾;物业服务公司的服务不到位，物业收费内容不合理，业主以不交物业费进行对抗;一些业主只想吃“免费餐”，恶意拖欠物业费等。
物业服务纠纷中物业费问题最为常见，业主对物业服务企业的不满以拒交服务费的方式表达，是否合法不论，却最为直接也最有力。但物业费是物业服务企业生存的根本，物业服务企业开展服务需要相应的经费，对业主的拖欠行为，物业服务企业往往以变相降低服务作为“回报”，导致双方矛盾愈加激烈。城市小区居住人口密集，纠纷一旦产生，涉及的人数少则几人，多则几十人甚至上百人，容易形成群体性纠纷。物业服务纠纷往往起因小而特殊，处理不好容易引发社区矛盾，甚至引发社会矛盾。物业服务纠纷的预防和恰当处理小到影响小区的和谐安定，大到影响社会的和谐安定，因此对这一问题的关注具有现实意义。当前，我国物业服务市场还很不成熟，物业合同又具有自身的特殊性，我国法律、行政法规所确立的一些交易规则难以适用到物业服务合同审理中。在审理物业服务合同纠纷时，有必要研究物业服务的特殊性，对双方当事人的权利义务以及法律强制性规定的适用加以探讨和界定，确保物业服务纠纷得到妥善处理。
遗留的房屋质量问题
这类问题主要表现在：房屋工程质量在使用过程中不能令业主满意，诸如房屋存在地面裂纹、烟道不畅、楼顶或卫生间渗水等，而开发商又怠于履行维修义务，对其应负的维修责任采取一等、二拖、三推的态度，保修期一过就“甩包袱”。这样，业主在不能有效处理与开发企业之间纠纷时，将怨气撒到物业公司身上，以拒交物业费的方式维权。
物业服务质量不达标
这类案件大约能占到70-80%左右。法官们在审理中发现，大多数业主拖欠物业费的理由是物业公司没有按合同规定履行义务，服务质量不到位。许多业主在法庭上会向提交小区管理现状的照片，比如没有绿化、公共设施残破，维修不及时，保安失职导致业主财产受损，等等。
物业与业主沟通存障碍
物业公司与业主之间是服务合同关系，两者的法律地位是平等的。但在现实中，有的物业公司认为自己是小区管理者，业主是被管理的对象;而业主则认为自己是主人，物业公司是自己花钱雇来的。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务认识就大相径庭，这种观念上的巨大差异导致双方在沟通中存在障碍。
供暖温度不达标
供暖质量是个敏感问题，收采暖费可以说是令每个物业公司棘手的问题。采暖费对一些家庭来说是一笔不小的负担，可最让他们闹心的还是供暖温度达不到市政府规定的最低16℃，进而引发了大量业主以拒交采暖费为手段的维权方式。
物业漠视邻里纠纷
这种现象大约占案件的5%左右。比如，某小区8号楼
一、二楼业主因前一栋楼顶楼业主违章搭建，导致影响其采光。他们认为物业公司应当制止却漠视不管，由此拒交物业费。还有的是因为楼上业主的暖气或管道漏水导致其装修、家具受损，他们认为物业公司应该负责维修，或楼上业主不维修就将责任转嫁给物业公司，拒交物业费。

[律师回复] 您好，针对您的物业纠纷案由包括什么问题解答如下, 物业纠纷案由有哪些
物业纠纷的矛盾焦点就是物业费问题。
物业服务纠纷中物业费问题最常见，然而，在物业费拖欠背后隐藏着许多其他问题，业主拖欠物业费作为外在的现象有其根源：房地产商遗留下来的房屋质量问题没有得以妥善解决，而房地产商又与物业企业有着说不清的联系，致使业主和物业服务企业之间产生矛盾;物业服务公司的服务不到位，物业收费内容不合理，业主以不交物业费进行对抗;一些业主只想吃“免费餐”，恶意拖欠物业费等。
物业服务纠纷中物业费问题最为常见，业主对物业服务企业的不满以拒交服务费的方式表达，是否合法不论，却最为直接也最有力。但物业费是物业服务企业生存的根本，物业服务企业开展服务需要相应的经费，对业主的拖欠行为，物业服务企业往往以变相降低服务作为“回报”，导致双方矛盾愈加激烈。城市小区居住人口密集，纠纷一旦产生，涉及的人数少则几人，多则几十人甚至上百人，容易形成群体性纠纷。物业服务纠纷往往起因小而特殊，处理不好容易引发社区矛盾，甚至引发社会矛盾。物业服务纠纷的预防和恰当处理小到影响小区的和谐安定，大到影响社会的和谐安定，因此对这一问题的关注具有现实意义。当前，我国物业服务市场还很不成熟，物业合同又具有自身的特殊性，我国法律、行政法规所确立的一些交易规则难以适用到物业服务合同审理中。在审理物业服务合同纠纷时，有必要研究物业服务的特殊性，对双方当事人的权利义务以及法律强制性规定的适用加以探讨和界定，确保物业服务纠纷得到妥善处理。
遗留的房屋质量问题
这类问题主要表现在：房屋工程质量在使用过程中不能令业主满意，诸如房屋存在地面裂纹、烟道不畅、楼顶或卫生间渗水等，而开发商又怠于履行维修义务，对其应负的维修责任采取一等、二拖、三推的态度，保修期一过就“甩包袱”。这样，业主在不能有效处理与开发企业之间纠纷时，将怨气撒到物业公司身上，以拒交物业费的方式维权。
物业服务质量不达标
这类案件大约能占到70-80%左右。法官们在审理中发现，大多数业主拖欠物业费的理由是物业公司没有按合同规定履行义务，服务质量不到位。许多业主在法庭上会向提交小区管理现状的照片，比如没有绿化、公共设施残破，维修不及时，保安失职导致业主财产受损，等等。
物业与业主沟通存障碍
物业公司与业主之间是服务合同关系，两者的法律地位是平等的。但在现实中，有的物业公司认为自己是小区管理者，业主是被管理的对象;而业主则认为自己是主人，物业公司是自己花钱雇来的。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务认识就大相径庭，这种观念上的巨大差异导致双方在沟通中存在障碍。
供暖温度不达标
供暖质量是个敏感问题，收采暖费可以说是令每个物业公司棘手的问题。采暖费对一些家庭来说是一笔不小的负担，可最让他们闹心的还是供暖温度达不到市政府规定的最低16℃，进而引发了大量业主以拒交采暖费为手段的维权方式。
物业漠视邻里纠纷
这种现象大约占案件的5%左右。比如，某小区8号楼
一、二楼业主因前一栋楼顶楼业主违章搭建，导致影响其采光。他们认为物业公司应当制止却漠视不管，由此拒交物业费。还有的是因为楼上业主的暖气或管道漏水导致其装修、家具受损，他们认为物业公司应该负责维修，或楼上业主不维修就将责任转嫁给物业公司，拒交物业费。

[律师回复] 您好，关于婚前财产纠纷包括哪些这个问题，我的解答如下, 婚前财产是指一方婚前已经取得的财产，包括动产和不动产。一方婚前财产可分为以下4类：
(1)个人所有的财产，如工资、奖金，从事生产、经营取得的收益，知识产权的收益，因继承或赠与所得的财产、资本收益以及其他合法收入。
(2)一方婚前已经取得的财产权利，如一方婚前取得的债权等。
(3)婚前财产的孳息，包括个人财产婚前孳息。
(4)一方婚前以货币、股权等形式存在，而婚后表现为另一形态的财产。婚前财产的界定时间为双方结婚登记之日，结婚登记前双方分别所有的财产归一方所有，结婚登记日后一方单独获得或双方共同所有的财产除法律另有规定或当事人特别约定外，作为婚后夫妻共同财产。这样规定的目的在于简化财产关系，便于离婚时分割夫妻共同财产。