我闺蜜的老公最近生意出了问题，就将他们一套空的房子的买卖合同抵押给了他的朋友，还在公证处签了房屋买卖抵押合同，向朋友借了70万，后来朋友只给了20万就不给了，想问房屋买卖后设立抵押权，如何认定抵押合同的效率？

法律依据：
1、《物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。
以上就是对“因房屋买卖设定抵押权 如何认定抵押合同的效力”相关问题的解答。