你好，我上个月在中介的时候看中了一套房，我和我老公看了那套房觉得性价比挺高的，考虑之后就决定买下了，之后就去签了合同，但是备案的时候却说合同效力待定，请问房屋买卖合同效力待定的情形都有哪些？

1、房地产分离出卖，合同无效。
　　由于房屋与其与占有范围的土地具有不可分离性，因此，房屋所有权的转让，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房屋所有权与土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，应当认定这种买卖合同无效。
　　
2、产权主体有问题，合同无效。
　　出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。部分共有人出卖共有房屋时，该合同属效力待定的合同，事后如其他共有人不予追认的，其买卖行为一般认定无效 。
　　
3、侵犯优先购买权，合同无效。
　　房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。但如果买受人为善意第三人，且已支付合理房屋价款，并办理了房屋过户登记手续，对此，应当保护善意第三人的合法权益，认定房屋买卖合同有效。
　　
4、非法转让，合同无效。
　　主要包括转让(含买卖)下列房地产：
　　
①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
　　
②依法收回土地使用权的;
　　
③权属有争议的;
　　
④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。