一般认为,租户缴纳租金给新业主是业主掌控房产的重要标志,表示租户已经认可其作为新业主的身份;新业主从原业主手中收取租客交付的租金,应视为原业主已经完成交付。
《物权法》第三十九条规定,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二手房作为不动产也有这有四个权能。买卖双方在买卖合同中约定带租约过户,则转移登记完成后,依据《合同法》第二百二十九条确立的买卖不破租赁规则,占有权和使用权由租客继续享有,买受人只能享有收益和处分权能,而租客给付的对价就是房租。因此在法理上,双方约定出卖人向买受人转移支付租金开始,买受人就已经取得不动产的占有、使用及收益功能。在租金支付的细节上,不论是租客直接支付,还是由出卖人转付,均不影响买受人已经实际控制该房产,出卖人已经完成交付房产义务的认定。建议在带租约交付的二手房买卖合同条款中,约定清楚租金的支付方式和时间,并明确约定买受人(新业主)收到出卖人或租客支付的租金时,视为买卖双方已经办理完房产交付手续,中介保管的交房保证金应返还给出卖人,由买受人(新业主)和租客自行交接家私电器及结算水电煤气物业等费用。