出卖人未取得商品房预售许可证明，这时其与买受人签订的房屋预售合同是否有效？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”可见，要签订商品房预售合同，开发商必须取得商品房预售许可证明，否则，该合同是无效的。当然，也有例外情况。如果在买受人向之前，商品房预售人取得了商品房预售许可证明，也可以认定预售合同有效，但前提是在前取得。