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怎么认定开发商延期交房,延期交房的违约金赔偿标准

帮助5人 3.4w浏览 匿名 2020-09-02 吉林松原
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律师解答 共1条
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    一、怎么认定开发商延期交房首先就是交房时间的认定,它关系到延期交房从何时计算的问题。在司法实践中,存在着因当事人在签订商品房买卖合同时对房屋的交付使用约定不明而导致的大量纠纷。出卖人认为房屋的交付使用就是买受人直接占有使用房屋,也就是俗称的“交钥匙”;而买受人则认为,房屋的交付使用不仅仅是交付房屋的占有,而且还包括交付房屋所有权证书。对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。据此,在当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的,出卖人对房屋的转移占有即“交钥匙”,即为合同约定的房屋交付使用。如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有,还应办理房屋所有权移转登记的,出卖人就应按约定履行义务。
    二、延期交房的违约金赔偿标准卖方不能按约定时间交付房地产的,每延期一日应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金。实践中买卖双方多采纳了这一约定。对于每日万分之五的违约金标准,或仲裁机构的判决或裁决意见有:
    1、认为该违约金标准是双方当事人自愿约定,根据合同自由(意思自治)原则,予以支持;
    2、经当事人申请后审查认为该违约金标准过高,应予适当减少,调整为每日万分之三;
    3、经当事人申请后审查认为该违约金标准过高,应予适当减少,调整为按购房款计算的同期贷款利息。《合同法》第一百一十三条对违约的损害赔偿范围进行了界定,即赔偿因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。具体到延期交房而言,如果卖方按期交房,买方就可以按合同约定的日期自用或出租房屋,这部分自用或出租房屋的利益可以用房屋的租金利益来统一衡量。因此,一般而言租金损失即为我国《合同法》规定的可得利益的损失,也相当于英美法中的期待利益的损失。从买卖关系角度来说,买方取得房屋的对价是支付了约定的购房款,也即买方可以取得租金利益的前提是买方为履行合同而支付了购房款。因此,如果将合同履行后可以获得的利益理解为净利益的话,买方在卖方延期交房的情况下损失的可得利益就是租金利益扣除购房成本,包括分摊的购房款及利息损失。可见,所谓买方购买房屋所占用或借贷资金在延期交房期间的利息损失是包含在租金利益损失中的。对于开发商来说,延期交房需承担的直接法律后果有两个:一是违约赔偿;二是若延期交房超过一定期间,可能导致买方单方解除合同。但是对于购房者来说却不见得知道怎么认定开发商是否构成延期交房,也不知道延期交房该怎么进行违约赔偿,这些问题最好问问专业的房产律师,看看延期交房的时间有多久也好决定您是索赔还是退房。
    全文
    7 2020-09-02
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开发商延期交房能退房吗
可以,在合同约定的交房日到了以后,给开发商发房屋催交通知书,在其后三个月合法期限内开发商仍不能交房的,有权要求退房,开放商应该合同约定返还你已付的房款及产生的活期利息,约定有违约金的,一并赔付。
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房产纠纷
湖南关于盗窃罪数额的认定条件是什么
[律师回复] 解析:
关于盗窃罪金额标准方面,根据我国相关法律法规规定,个人实施盗窃行为,盗窃公私财物数量达到一定程度时将会构成犯罪。
具体而言,该罪名中对个人盗窃公私财物数额较大、数额巨大以及数额特别巨大的规定如下:
首先,个人盗窃公私财物数额在一千元至三千元以上的,将视为起点;
其次,个人盗窃公私财物数额在三万元至十万元以上的,将视为数额巨大;
最后,个人盗窃公私财物数额在三十万元至五十万元以上的,将视为数额特别巨大。
对于盗窃罪的量刑标准,根据我国刑法规定,可分为三种情况进行判决:
第一,判处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,同时还需并处或单处罚金;
第二,若盗窃数额巨大,则将判处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;
第三,若盗窃数额特别巨大,则将判处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。
值得注意的是,盗窃罪必须是基于非法占有为目的,通过盗窃公私财物数额较大或者多次盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃、扒窃等方式获取他人财物的行为。
此外,盗窃罪只能由故意构成,即行为人必须明确意识到自己所窃取的是他人占有的财物。
如果行为人误以为是自己占有、所有的财物而取回的,那么这种情况并不构成盗窃罪。
然而,我们不能简单地认为,只要行为人误以为是遗忘物的,就缺乏盗窃的故意。
因为他人“占有”是一个规范的要素,只要行为人认识到了被法官评价为他人占有的前提事实,就应认为行为人具备了盗窃罪的认识内容。
举例来说,即便行为人误以为高尔夫球场内水池中的高尔夫球是遗忘物而取走,也应认定其具有盗窃罪的故意。
法律依据:
《中华人民共和国刑法》第二百六十四条
盗窃公私财物,数额较大的,或者多次盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃、扒窃的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金;
数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;
数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。
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单独认定洗钱罪的条件是什么
[律师回复] 解析:
以下便可被视为洗钱罪的确立条件:
一个、被告人主体。
此等犯罪的实施主体是一般公民,包含则已年满16周岁且具备刑事责任能力之人。
同时,单位亦可构成此种犯罪。
二个、被害人。
此等犯罪侵犯的是多重的被害人权益,不仅侵害了金融市场的秩序,同时亦涉及到社会经济管理的规范,以及对国家正常金融管理活动及外汇管理的相关规定的违反。
三个、目的属性。
从主观层面来说,本罪的犯意表现为故意。
四个、客观行为。
在实际操作中,本罪的客观特征主要体现为,明知是毒品犯罪、黑社会性质的组织犯罪、恐怖活动犯罪、走私犯罪、贪污贿赂犯罪;
破坏金融管理秩序犯罪、金融诈骗犯罪的违法所得及其收益,却为了掩盖、隐瞒这些非法收入的来源和性质,而提供资金账户;
或者协助将财产转化为现金、金融票据、有价证券;
或者通过转账或其他结算方式协助资金转移;
或者协助将资金汇往境外;
或者采取其他手段掩饰、隐瞒犯罪所得及其收益的来源和性质。
法律依据:
《刑法》第一百九十一条
为掩饰、隐瞒毒品犯罪、黑社会性质的组织犯罪、恐怖活动犯罪;
走私犯罪、贪污贿赂犯罪、破坏金融管理秩序犯罪、金融诈骗犯罪的所得及其产生的收益的来源和性质;
有下列行为之一的,没收实施以上犯罪的所得及其产生的收益,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;
情节严重的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处罚金:
(一)提供资金帐户的;
(二)将财产转换为现金、金融票据、有价证券的;
(三)通过转帐或者其他支付结算方式转移资金的;
(四)跨境转移资产的;
(五)以其他方法掩饰、隐瞒犯罪所得及其收益的来源和性质的。
单位犯前款罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照前款的规定处罚。
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什么是延期交房,开发商延期交房该怎么办
所谓的延期交房,根据我国的相关法律规定可以分为正常延期交房和非正常延期交房、注意保留材料。2、契约流程要走完。比如开发商一直不交房,你想解除合同,就必须得先走催告,催告后三个月,开发商仍然没有交房,你就名正言顺的有了合同解除权。3、律师协助签补充合同。
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房产纠纷
开设赌场罪签认罪认罚好吗
[律师回复] 解析:
依照国家法律法规之规定,若被告确认自身确有罪行并签署认罪认罚书,对其自身将产生积极影响。
因为,这样能够得到依法从宽对待。
反之,倘若被告无法认罪认罚,且案件的事实清楚明确、证据充足,那么按照常规程序进行审判时,很可能导致其受到更为严厉的惩罚。
此外,犯罪嫌疑人和被告人如能自愿、诚实地陈述自身的罪行,承认所被指控的犯罪事实,并且愿意接受相应的处罚,也可获得依法从宽处理的机会。
当犯罪嫌疑人自愿认罪,同时也同意量刑建议以及程序适用时,他们应在辩护人或值班律师在场的情况下签署认罪认罚具结书。
法律依据:
《中华人民共和国刑事诉讼法》第十五条
犯罪嫌疑人、被告人自愿如实供述自己的罪行,承认指控的犯罪事实,愿意接受处罚的,可以依法从宽处理。
《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百七十四条
犯罪嫌疑人自愿认罪,同意量刑建议和程序适用的,应当在辩护人或者值班律师在场的情况下签署认罪认罚具结书。
犯罪嫌疑人认罪认罚,有下列情形之一的,不需要签署认罪认罚具结书:
(一)犯罪嫌疑人是盲、聋、哑人,或者是尚未完全丧失辨认或者控制自己行为能力的精神病人的;
(二)未成年犯罪嫌疑人的法定代理人、辩护人对未成年人认罪认罚有异议的;
(三)其他不需要签署认罪认罚具结书的情形。
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开发商延期交房怎么办
要看购房时签订的商品房买卖合同,看合同中对延迟交房是否有相关规定。如果有,则按照合同中约定的条款执行;如果没有明确规定,遇到延迟交房,购房者是可以退房的。
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房产纠纷
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开发商延期交房赔多少?
通常情况下,在买卖双方签订的房屋买卖合同中会约定逾期交房的违约金。如果认为违约金约定的过高或者过少,进入诉讼程序后,当事人可以请求调减或者调增,法院会参照实际损失来衡量是否调减或调增违约金。
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房产纠纷
盗窃罪中止的认定是什么
[律师回复] 解析:
在盗窃罪案件审理过程中,对于犯罪行为人已经予以中止的情况下,其裁量标准为:
若其行为并未对被害人或社会带来任何实际损害,则应该依法给予免于刑事处罚的待遇;
反之,倘若其行为已给被害人或社会带来实质损害,根据相关法律条款之规定,法定刑罚的施加具体分为两个档次:
其一是针对数额较大的情形,应判处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,同时还需处以罚金;
其二是针对数额巨大或者存在其他严重情节的情况,应判处三年以上十年以下有期徒刑,同样需要处以罚金。
而对于数额特别巨大或者存在其他特别严重情节的情况,则应判处十年以上有期徒刑甚至无期徒刑,并且还需处以罚金或者没收财产。
法律依据:
《刑法》第二百六十四条
【盗窃罪】盗窃公私财物,数额较大的,或者多次盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃、扒窃的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金;
数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;
数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。
《中华人民共和国刑法》第二十四条
【犯罪中止】在犯罪过程中,自动放弃犯罪或者自动有效地防止犯罪结果发生的,是犯罪中止。
对于中止犯,没有造成损害的,应当免除处罚;
造成损害的,应当减轻处罚。
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交房延期开发商怎么赔?
通常情况下,在买卖双方签订的房屋买卖合同中会约定逾期交房的违约金。如果认为违约金约定的过高或者过少,进入诉讼程序后,当事人可以请求调减或者调增,法院会参照实际损失来衡量是否调减或调增违约金。
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房产纠纷
盗窃罪不认罪认罚标准最新
[律师回复] 解析:
若行为人在实施盗窃行为后拒不承认其罪行,则人民法院通常将依据相关法规,对该行为人作出较为严厉的惩罚措施,即判决三年以下有期徒刑、拘役或者是管制,同时还需处以罚金;
如果盗窃金额巨大或者存在其他严重情节,那么行为人将会面临更为严重的刑罚,即三年以上十年以下有期徒刑,并且同样需要缴纳罚金;
而对于那些盗窃金额特别巨大或者存在其他特别严重情节的行为人,他们可能会被判处十年以上有期徒刑甚至是无期徒刑,同时还需缴纳罚金或者没收财产。
然而,并非所有的偷窃行为都会被判定为盗窃罪。
对于那些只是进行小规模的偷窃行为,由于受到灾害影响导致生活困难而偶然为之的情况,或者是在被胁迫的情况下参与了盗窃活动且未分得任何赃款或者分得的赃款极少的情况,这些都可以不被视为盗窃罪,但是在必要的时候,相关部门有权对其进行适当的处罚。
此外,我们还需要将偷窃自己家属或近亲财物的行为与社会上的盗窃犯罪行为区分开来。
根据相关法律规定,对于这类案件,一般情况下可不按照犯罪处理;
但如果确实有必要追究其刑事责任的话,在处理过程中也应该与社会上的盗窃案件有所区分。
最后,根据相关法律规定,即使盗窃公私财物已经达到了“数额较大”的标准,但只要情节轻微,并且符合以下任一条件,就可以不作为犯罪处理:
1、年龄在16周岁至18周岁之间的未成年人所犯下的盗窃罪;
2、能够全额退还赃物和赔偿损失的;
3、主动向警方自首的;
4、被胁迫参与盗窃活动,但未分得任何赃款或者分得的赃款很少的;
5、其他情节轻微、危害程度较小的情况。
法律依据:
《中华人民共和国刑法》第二百六十四条
盗窃公私财物,数额较大的,或者多次盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃、扒窃的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金;
数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;
数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。
袭警罪执行公务的认定条件是哪些
[律师回复] 解析:
关于袭警罪的法定性质及相关认定标准如下:
首先,该犯罪行为其所触犯的客体主要指向的是人民警察在日常工作中正常实施的法律监督和行政管理职能。
其次,作为攻击对象的,必须是依法正在执行公务的人民警察这一群体。
最后,在客观方面的具体表现形式上,则是采用暴力或威胁的方式阻止人民警察依法执行职务或者履行职责,并因此导致了严重的后果。
需要注意的是,任何具有刑事责任年龄并且具备刑事责任能力的自然人都有可能构成此罪。
对于那些暴力袭击正在依法执行职务的人民警察的行为,将面临三年以下有期徒刑、拘役或者管制的处罚;
而如果使用枪支、管制刀具,或者以驾驶机动车撞击等手段,严重危及其人身安全的,那么将被判处三年以上七年以下有期徒刑。
法律依据:
《中华人民共和国刑法》第二百七十七条
【妨害公务罪】以暴力、威胁方法阻碍国家机关工作人员依法执行职务的,处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者罚金。
以暴力、威胁方法阻碍全国人民代表大会和地方各级人民代表大会代表依法执行代表职务的,依照前款的规定处罚。
在自然灾害和突发事件中,以暴力、威胁方法阻碍红十字会工作人员依法履行职责的,依照第一款的规定处罚。
故意阻碍国家安全机关、公安机关依法执行国家安全工作任务,未使用暴力、威胁方法,造成严重后果的,依照第一款的规定处罚。袭警罪】暴力袭击正在依法执行职务的人民警察的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制;
使用枪支、管制刀具,或者以驾驶机动车撞击等手段,严重危及其人身安全的,处三年以上七年以下有期徒刑。
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