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拆迁企业应由哪个选择评估公司

帮助5人 3.3w浏览 匿名 2020-10-03 辽宁沈阳
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    您好,针对您的拆迁企业应由哪个选择评估公司问题解答如下,
    (一)评估价格完全依照市场
    1、2020年的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定:“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。”
    2、按照 《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
    3、新发布的 《国有土地上房屋征收评估办法》,对此进行了细化。“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格,是指在评估时点的平均交易价格。评估时,还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。
    4、对此,《条例》中,是由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。政府是征收的主体,那么对于房屋价值的判断,就应该采用第三方的判断才能公平。即便是第三方评估机构来评估价值,但如果政府还是设定一个指导价的话,就不能体现第三方的判断。
    (二)评估机构由被征收人选
    1、在原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定,“拆迁估价机构的确定应当公开、透明,采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”。
    2、而在新发布的 《国有土地上房屋征收评估办法》中明确规定,“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。
    3、至于评估费用由谁承担的问题,《办法》表示,房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担,一般由房屋征收部门作为委托人。
    (三)评估更多体现土地价值
    在原来的 《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定,“拆迁估价的方法一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的,可以采用其他估价方法”。
    而新的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确,估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
    “比如,在王府井地区征收,可能这个地段的土地在征收后,要开发成商业,将来获得的利益很大。但如果仅按市场比较法,可能体现得不明显。那么可以假设它在征收后,将来开发项目,会取得多少收益。按照假设计算出的收益,来衡量应该补偿给被征收人的那部分。”
    全文
    11 2020-10-03
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企业债务转移犯法吗
[律师回复] 解析:
在合法合规的前提下,公司债务的转让包含如下几种状况:
首先,当企业进行产权的转让时,若所涉企业负有负债,则必须先向债权人通告,取得债权人的赞同;如若债权人对此表示不同意,除非债权人事先得到债务人提供的担保,否则转让行径将对债权人缺乏法律约束力。
其次,如果企业在转让过程中,其资产和债权债务悉数被接纳者全权购买,并且出让方与接纳方在企业转让协议中明确规定由接纳方承担全部债权债务,同时已经在工商登记机关完成了企业变更登记手续,那么债权人应以接纳方为被告,请求其对债务承担相应的法律责任。再者,若接纳方全盘购入原企业的全部资产,在接纳方实际运营过程中,发现出让方在委托审计、评估过程中遗漏或清偿债务不彻底导致的遗留债务,尽管接纳方已经实际接受了出让方的财产,但尚未在工商部门办理企业变更登记,在此种情形下,债权人有权将原企业与接纳方作为共同被告提起诉讼。此外,对于公司股权的转让而言,通常情况下,无论公司如何变更,其作为民事主体的地位并无改变,因此需要独立对外承担责任。新成立的公司仅是原公司的延续,在必要时,新公司需要承担其所继承的债务。另外,如果采用股权收购的方式进行收购,由于被收购公司的主体资格仍然存在,因此企业的所有债权债务以及未履行的合约均应由被收购公司继续承担。
然而,如果选择采用资产收购的方式,那么被收购的公司在主要资产被收购之后可能面临清算或者注销,此时的债权债务亦无需由收购方的公司承担。
最后,唯有通过公司吸收合并的方式进行收购,公司的所有债权债务以及未履行的合同才能由收购方的公司继承并承担相应的法律责任。
法律依据:
《企业破产法》第一百一十三条
破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后,依照下列顺序清偿:
(一)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金;
(二)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;
(三)普通破产债权。
破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的,按照比例分配。
破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。
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