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商品房买卖合同到底包含什么风险

帮助5人 4w浏览 匿名 2020-10-11 湖北宜昌
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律师解答 共1条
  • 法律咨询顾问
    法律咨询顾问
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    您好,对于您提出的问题,我的解答是, 商品房买卖合同到底有什么风险
    1、商品房买卖属于不动产买卖,因其涉及金额较大,对于买方来讲,风险较大,因此,对于房地产开发商的选择尤为重要。资质等级高,信誉良好,资金实力雄厚的房地产开发商诚实守信度一般来讲不庸置疑,并且其售后服务、严格执行合同方面都比较良好。现实情况是,在有些情况下,因预购房屋所处的位置、小区的规划、楼盘设计较好等方面原因,买房者急于买房而导致开发商的房子供不应求,很容易忽视开发商的资质审查,这对于买房者存在着极大的风险。因此,提醒广大购房者,,在该种情况下,一定要看看开发商的企业法人营业执照,了解一下开发商近几年的开发项目,另外,使用政府主管部门提供的合同文本等,以最大限度降低风险。
    2、房地产开发商销售房产,必须符合一定的要件:土地使用证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设工程施工许可证,商品房预售许可证。该五证缺一不可,否则不具备销售能力,所签订的购房合同无效。因此,对该四证的检验应是在签订商品房买实合同前中不可缺少的环节。
    3、土地使用权的期限因用途的不同而不同,房屋用地为70年,其他用途的土地基本上50年。因此,不同的购房者应明确土地使用权的剩余期限。如果明显不符合上述期限,则必须弄清楚,否则就不能实现物有所值的目的了。
    4、房屋销售价格应遵守一定的标准,有按建筑面积计价的,有按套内建筑面积计价的,也有按单元计价的。不同的计价方式通常会导致“理解价格”与实际价格的差异,从而产生被欺骗的心理。但这个责任又不能归结于开发商,因此,细节上注意很重要,总比以后吃后悔药强。
    5、商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异在所难免。但差异的大小对购房人会产生很大的影响,因此,在面积误差方面处理的约定就显得十分重要。该部分可以自行约定误差比的范围以及相应的处理方式。也可按第二种方式,即法定的标准来执行,该种标准为通行最高的误差比。如双方约定低于3%的误差比也可退房。但如果开发商制定格式条款,规定高于3%的比例,如果签约,购房者必定吃亏。
    6、不可抗力作为法定免责条款,法律是予以承认和保护的。但也要注意,开发商可能利用“不可抗力”来侵犯购房者的合法权益。在合同条款中,经常会出现“除不可抗力因素外,开发商最迟于某年某月某日必须交付使用,否则以违约论罚”。但到了交付日期,开发商以银行不贷款、工程无法开工为由,未能如期履约。实际上,该种原因并非开发商在签约合同时不可预见的情形,并非开发商无能为力的情形。因此,提醒购房者不要被开发商所谓的“不可抗力”欺骗。
    7、减轻自己应承担的违约责任。房地产开发商对于自己违约时应承担的责任与购房者违约承担的责任不对等,往往是利用其强势地位迫使购房者就范或者是利用购房者审查合同不严格使其受骗。因此,希望购房者在签订合同时,一定要注意房地产开发商对自己违约时责任条款的内容,防止其逃避应有责任。
    8、注意开发商对于合同解除权的设定,往往开发商会场“偷偷”的扩大自己对购房合同的解除权,使购房者与炙手可得的房屋擦肩而过,或许还要被扣上违约的责任。
    9、注意开发商利用定金赚钱。往往开发商在房屋销售过程中,利用种理由克扣或完全占有购房者的定金。分清责任最重要,不要被开发商骗取定金。
    10、变更原有设计方案。由于住宅建设周期较长,开发过程中市场情况可能发生变化,开发商对原有设计方案进行修改、调整、商品房预售合同文本对设计变更问题进行了约定。购房者为保护自己的权益,一定要坚持填写此条,即开发商不得擅自变更该房屋的建筑设计,如果开发商确实需要变更,并且变更对购房者有利,购房者可以同意开发商变更,但开发商一定要有相关城市规划管理部门的正式批文,并且在一定的期限内要与购房者签订合同变更协议。
    全文
    14 2020-10-11
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商品房买卖合同的内容包含哪些?
1、房屋。2、价款。3、履行合同的期限和方式。4、产权登记及费用。5、房屋基地使用权。(六)违约责任。
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房产纠纷
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商品房买卖合同无效情形包含哪些?
一是“未取得商品房预售许可证明而与买受人订立的商品房预售合同”无效;出卖人与第三人恶意串通,分别订立商品房买卖合同,将房屋交付使用,致使买受人无法取得房屋的,也是无效的。根据第九条的解释,发现无效的合同之后,买方可以要求卖方承担的赔偿责任不超过两倍支付购买:法律基础:合同法第五十二条的人民共和国中国合同在下列情形之一的无效(1)一方总结合同欺诈或强制手段,损害国家利益
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国庆加班工资包含底薪吗
关于国庆的加班工资理论上是应该包含底薪的,但具体也要看劳动合同当中的约定。如果在劳动合同当中没有约定加班费的计算基数,那就要以职工本人的实际工资计算加班费,以计算实际工资计算加班费的,通常会把员工的伙食补助以及其他的补贴扣除以后计算。
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劳动纠纷
怎样的行为属于销售伪劣产品罪减轻情节
[律师回复] 解析:
若非法销售伪劣商品案件符合特定的减刑条件,方可考虑减轻刑罚,相关的条件与法律规定如下:
需要满足的轻判情况主要包括以下几个方面:
首先是未成年犯罪者以及年满七十五周岁且故意犯罪的老年人;
其次为尚未完全失去自我识别或控制行为能力的精神病患者;
最后是患有耳聋、口齿不清或盲症等疾病的人群参与的犯罪活动。
法律依据:
《消费者权益保护法》第五十六条
经营者有下列情形之一,除承担相应的民事责任外,其他有关法律、法规对处罚机关和处罚方式有规定的,依照法律、法规的规定执行;法律、法规未作规定的,由工商行政管理部门或者其他有关行政部门责令改正,可以根据情节单处或者并处警告、没收违法所得、处以违法所得一倍以上十倍以下的罚款,没有违法所得的,处以五十万元以下的罚款;情节严重的,责令停业整顿、吊销营业执照:
(一)提供的商品或者服务不符合保障人身、财产安全要求的;
(二)在商品中掺杂、掺假,以假充真,以次充好,或者以不合格商品冒充合格商品的;
(三)生产国家明令淘汰的商品或者销售失效、变质的商品的;
(四)伪造商品的产地,伪造或者冒用他人的厂名、厂址,篡改生产日期,伪造或者冒用认证标志等质量标志的;
(五)销售的商品应当检验、检疫而未检验、检疫或者伪造检验、检疫结果的;
(六)对商品或者服务作虚假或者引人误解的宣传的;
(七)拒绝或者拖延有关行政部门责令对缺陷商品或者服务采取停止销售、警示、召回、无害化处理、销毁、停止生产或者服务等措施的;
(八)对消费者提出的修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失的要求,故意拖延或者无理拒绝的;
(九)侵害消费者人格尊严、侵犯消费者人身自由或者侵害消费者个人信息依法得到保护的权利的;
(十)法律、法规规定的对损害消费者权益应当予以处罚的其他情形。经营者有前款规定情形的,除依照法律、法规规定予以处罚外,处罚机关应当记入信用档案,向社会公布。
走私毒品大麻500g会判刑吗
[律师回复] 解析:
任何涉及走私、贩卖、运输以及制造毒品行为的罪犯,无论其涉案毒品种类及数量大小如何,皆应受到法律严厉制裁与刑事处罚。
针对走私、贩卖、运输以及制造毒品行为的犯罪者,以下情况将被视为重罪,需接受包括十五年有期徒刑、无期徒刑或死刑在内的严重刑事判决,同时可能面临没收全部财产的更为严苛的惩罚:
(1)走私、贩卖、运输、制造鸦片超过一千克,海洛因或甲基苯丙胺超过五十克,或者其他毒品数量达到重大标准的;
(2)在走私、贩卖、运输、制造毒品犯罪团伙中担任首要分子角色的;
(3)采取武装手段掩护走私、贩卖、运输、制造毒品行为的;
(4)以暴力方式对抗检查、拘留、逮捕等执法行动,情节严重的;
(5)参与有组织的国际贩毒活动的。
对于走私、贩卖、运输、制造鸦片在二百克以上但不足一千克,海洛因或甲基苯丙胺在十克以上但不足五十克,或者其他毒品数量达到较大标准的犯罪者,将被判处七年以上有期徒刑,并处以罚金的严厉惩罚。
法律依据:
《中华人民共和国刑法》第三百四十七条
【走私、贩卖、运输、制造毒品罪】走私、贩卖、运输、制造毒品,无论数量多少,都应当追究刑事责任,予以刑事处罚。
走私、贩卖、运输、制造毒品,有下列情形之一的,处十五年有期徒刑、无期徒刑或者死刑,并处没收财产:
(一)走私、贩卖、运输、制造鸦片一千克以上、海洛因或者甲基苯丙*五十克以上或者其他毒品数量大的;
(二)走私、贩卖、运输、制造毒品集团的首要分子;
(三)武装掩护走私、贩卖、运输、制造毒品的;
(四)以暴力抗拒检查、拘留、逮捕,情节严重的;
(五)参与有组织的国际贩毒活动的。
走私、贩卖、运输、制造鸦片二百克以上不满一千克、海洛因或者甲基苯丙*十克以上不满五十克或者其他毒品数量较大的,处七年以上有期徒刑,并处罚金。
走私、贩卖、运输、制造鸦片不满二百克、海洛因或者甲基苯丙*不满十克或者其他少量毒品的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处罚金;情节严重的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。
单位犯第二款、第三款、第四款罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照各该款的规定处罚。
利用、教唆未成年人走私、贩卖、运输、制造毒品,或者向未成年人出售毒品的,从重处罚。
对多次走私、贩卖、运输、制造毒品,未经处理的,毒品数量累计计算。
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加班费包含在底薪里面吗
加班费属于延长工作时间的工资,是不包含在最低工资里面的。当然,在实践中,用人单位在计算劳动者的最低工资的时候会参照具体的法律规定,以及加班加点等共同计算出劳动者的劳动报酬。也就是说,单位给劳动者的底薪如果是同时包含了最低工资和加班费的话,那么就是可以的。
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劳动纠纷
超市买到过期食品怎么维权
[律师回复] 解析:
妥善保管证据资料。
在购物过程中,务必保留所购产品及相应发票、收据等凭证,并利用摄影设备或者随身手机对当时的状况进行详细记录。
与人商议解决方案。
首先,应尝试以协商方式和平地与商铺进行沟通,阐述产品已经过了保质期这一事实,并提出合理的赔偿要求。
寻求监管部门介入。
若商家坚持不愿意作出赔偿,或者其服务态度恶劣,此时消费者可选择向相关的食品安全监管部门提出投诉,拨打12331食品药品监管热线进行举报。
法律行动。
假如通过以上投诉渠道还是未能解决问题,消费者也可以考虑采取法律手段以维护自身的合法权益。
在此情况下,可以咨询专业的律师或者到法律援助中心去咨询,以便更好地了解个人的法定权利以及潜在的法律解决路径。
法律依据:
《消费者权益保护法》第五十五条
经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍;增加赔偿的金额不足五百元的,为五百元。法律另有规定的,依照其规定。经营者明知商品或者服务存在缺陷,仍然向消费者提供,造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的,受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失,并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。
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到底代通知金包含补贴吗?
代通知金包含补贴的,它与经济补偿金不同的,这时候的代通知金是按照员工的工资还有津贴、补贴、奖金加在一起的工资的凭据标准来进行计算然后支付的,必须满足员工凭据的工资水平,如果上一个月的工资不能反映真实的情况,那么就用一年的平均工资计算。
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