合作开发房子，名不副实，是真的吗

解答如下, 四种“名副其实”情况分别为：
第一种：名为合作开发房地产合同，实为土地使用权转让合同。《解释》
第二十四条规定，“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。这种名为合作开发房地产合同，实是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，是提供土地使用权方“以地谋利”，这种“利”可能为货币，也可能为房屋。故《解释》对这种合同作为土地使用权转让合同予以认定和处理。根据笔者的经验，其与一般的土地使用权转让合同在内容上可能有以下不同：一是“合作开发”的房地产不需要办理土地使用权变更登记手续，即交由提供资金方进行房地产开发经营；二是提供土地使用权方除承担交付土地义务外，还要承担协助、配合提供资金方办理房地产开发经营手续的义务，否则开发房地产可能无法顺利进行。
第二种：名为合作开发房地产合同，实为房屋买卖合同。《解释》第二十五条规定，“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”。这种合同，实际上是提供资金方“以钱买房”，其中的“房”应为房屋(严格意义上来说是期房)所有权及其相应的国有土地使用权。这种合同与一般的房屋买卖合同在合同内容上可能有以下不同：一是所“买”房屋具有“度身定造”成分，即房屋的规划设计方案一般须考虑提供资金方需求并须经其确认；二是所“买”房屋将来可能为自用，也可能自行销售或委托提供土地使用权方代为销售。这种合作开发对提供资金方的风险在于，其有可能分不到房。因此，提供资金方有必要对提供土地方提供的土地使用权进行监管，并在项目取得预售许可证或房地产权证后尽快办理预告登记或变更登记手续。
第三种：名为合作开发房地产合同，实为借款合同。