房屋预售合同的效力是什么啊让我签合同不知道法律效力怎么样能不能保护我的权益啊我能不能买商品房啊能不能保护我很激动啊

商品房预售合同的效力: 审判实务中对商品房预售合同应当具备的法定有效要件存在争议,一种观点认为:根据《房地产管理法》第44条规定,商品房预售应当具备四个条件:全部交付土地使用权出让金取得土地使用权;持有建设工程规划许可证;投入开发的资金达总额的百分之二十五以上,并已确定交付竣工日期;向**管理部门办理登记,取得预售许可证;人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定,出卖人未取得预售许可证与买受人订立合同应当认定无效,但起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效,该规定不能理解为商品房预售合同的效力司法审查于商品房预售许可证的问题,因此城市房地产管理法规定的四个条件均为认定合同效力性规范,是法定条件;还有一种意见认为:《商品房预售管理办法》第6条规定,商品房实行预售许可制度,开发企业进行商品房预售,应当向管理部门申请取得许可证,未取得的不得进行商品房预售,该规定与城市房地产管理法规定有实质上的不同,二者的区别在于管理权和司法审查权的界定,管理法是法规,主要规范开发经营行为,而管理办法体现了司法审查权限,即人民法院在审查时只从形式上审查,至于预售许可取得条件则归属于商品房管理部门;还有一种观点:房地产管理法中的上述条件是管理性法规还是合同效力性规范,因该法作为全国颁行的法律,不应简单地认为是管理法规,对该应当规范中应属于具有合同效力确定性的强制性规范,因此应当认定商品房预售合同是否有效的并存条件。