我想租房子，请问与房主签合同后，他违约了怎么办，我想了解一些相关的违约法律问题，谢谢。

谨防合同违约的法律风险     【风险提示】    违约责任是指合同当事人不履行合同义务，或者未按约定履行合同义务所应承担的民事责任。违约责任分为单方违约、双方违约，根本违约和非根本违约，实际违约和预期违约。预期违约是指合同当事人于合同履行期届至前明确表示，或者以某种行动表示不履行合同义务的行为。实际违约即为不能履行，延迟履行或履行不适当。    合同是双方当事人意思一致的表示，一旦任何一方发生违约行为，将给对方造成巨大经济损失，违约方将承担违约金，损害赔偿责任等，以至于影响到企业的商业信用，不利于企业的长远发展。违约责任的承担方式主要有：  
1、继续履行    合同继续履行一般适用以下情况：
①违约方无正当理由拒不履行合同。
②违约方履行合同不适当，如给付数量不足，仅为部分支付。
③违约方迟延履行合同，如房屋买卖合同中，卖方一直拖着不办过户手续等。  
2、违约金    违约金是指合同双方约定或法律直接规定，如合同一方违约应向另一方支付的金钱。违约金的数额是可以调整的，法律规定违约金数额的调整为约定的违约金低于造成的实际损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。调整的标准是当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的：“过分高于造成的损失”。当事人就迟延履行约定违约金的，违约金支付后，还应当履行债务。  
3、赔偿损失    违约责任中的赔偿损失，又称违约损害赔偿，是指合同一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时需要赔偿对方所受损失的责任。赔偿损失的种类：合同法中规定了两种赔偿：一种是约定赔偿，另一种是法定赔偿。《合同法》第一百一十四条中规定，“可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法”，这是约定赔偿的法律依据，约定赔偿是一种附条件的从合同，当违约损害发生时，条件成就，则按约定进行赔偿。《合同法》第一百一十三条同时规定，“当事人一方不履行合同义务履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”这是法定赔偿的法律依据。法定赔偿是法律直接违约法律问题的计算方法。法定赔偿在适用方面应优于约定赔偿，在有法定赔偿的情况下，不宜再行约定赔偿，如果约定后发生冲突，则优先适用法定赔偿。法定赔偿损失的范围包括赔偿损失额应包括的直接损失和可得利益的损失。直接损失指现有的财产有所减少的数额，可得利益损失是指合同履行后可以获得的利益未获得。直接损失容易确定，《合同法》对可得利益作了一定的限制，即不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。这一规定是对违约方一方的保护，一般情况下，预见需符合以下三个要件：一是预见方是违约方，而非守约方;二是预见时间点为签订合同时，而非违约时;三是签订合同时预见到的损失，而非是预见不到的损失。   【律师意见】  
1、注意抗辩权的使用    合同履行过程中，根据合同一方的履行情况，另一方可行驶抗辩权。但抗辩权的行使是专业性很强的，一旦抗辩权行使有误，就会带来不必要的损失。  
(1)同时履行抗辩权    当事人双方互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝对方的履行要求。其构成要件为：
①债务因双务合同而产生，法律条文里说的互负债务，是指同一合同而产生的债务，而非两个或两个以上而产生的。
②履行顺序没有先后，这里的没有“先后”是指合同没有约定或法律没有规定履行有“先后”。
③对方没有履行或履行不完全，只有在对方拒绝履行或履行不完全时，另一方才能提起。
④对方给付是可行的，只有在对方能够给付的情况下，一方才有提出同时履行抗辩权的必要性，如果已履行不能，只能通过其他方法处理。  
(2)先履行抗辩权( 《合同法》第六十七条 )    当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。其构成要件为：
①债务因同一双务合同而产生。
②履行有先后顺序。
③先履行一方不履行或履行不符合约定。
④先履行一方具有可履行能力。  
(3)不安履行抗辩权( 《合同法第六十八条》 )    具有先给付义务的一方当事人，当对方财产明显减少，或有其他不能保证对待给付的情形时,具有先给付义务的一方有权拒绝履行义务的权利。其构成要件为：
①债务因同一双务合同而产生。
②先履行一方有权行使。
③先履行一方有确凿证据才能行使，法律规定的情形有：.有证据证明后履行一方经营状况严重恶化。.后履行一方转移财产、抽逃资金，以逃避债务的。.丧失商业信誉的。D.其他可能丧失债务的情形。    以上3种抗辩权的形使，如果准确操作，可以避免企业受到损失，但如操作不当或操作错误，很有可能会背上违约的罪名要承担相应的违约责任，如给对方造成损失，还要承担赔偿责任。    
2、遇到法定条件或者合作方违约可能损害到己方利益的情况时，可以采取中止履行和解除合同的方法来保护己方的权益。  
(1)中止履行
  《合同法》第六十八条规定了中止履行的条件。有确切证据证明对方有下列情况之一的，可以中止履行：第
一，经营状况严重恶化;第
二，转移财产、抽逃资金，以逃避债务;第
三，丧失商业信誉;第
四，有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。    对于分批送货分批付款方式，如果对方某批货款没有如期支付时应以充分的重视，如果继续送货，可能会受到更大的损失。当然，是否中止合同的履行应视具体情况而定，不能一概而论。  
(2)解除合同    《合同法》第四十九规定了解除合同的条件。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：第
一，因不可抗力致使合同不能实现合同目的;第
二，在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;第
三，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后再合理期限内仍未履行;第
四，当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的;第
五，法律规定的其他情形。此外，根据《合同法》第九十六条规定，“解约应通知对方，而且要以将来一旦发生诉讼能够得以证明的方式通知。”实践中一般采取以下几种较为妥善的方式：
①解约通知经对方签收。
②特快专递或快递服务。
③公证送达。
④以合同中事先约定的方式通知。