1、我购买一处商品房出现重大质量问题，开发商至今遗留四个问题未兑现落实，且交房前开发商自行在房屋上产生的水电费还未结算2、房子空置成立，可物业费按全额收取，多收部分不退换还也不抵减下次收费中。3、房屋装修押金、垃圾清运费、用水押金不退4、物业只收费不作为，存在严重失职请问如何处理？同时履行抗辩权出自哪条法规？何种情况下运用？运用哪条法规可以打败无耻物业？

首先看房屋质量保修期有无过，要是没过，房屋质量问题能够向当地质检站投诉。房屋质量评估应找专业组织。房屋出现质量问题应首先与开发商商量解决，并申请建交委、规划局等相关部门进行检测、备案。　　房屋质量争议当事人两方如果商量一致，能够共有委托房屋质量缺陷损失评估组织做评估报告。当事人不能商量确定时，法院将在评估组织中指定。对房屋质量缺陷损失评估组织做出的评估报告，人民法院依法进行审查，评估组织应当出庭接受当事人质询。对于评估组织的监督也将加强，确保评估结果的平等公正。　　分别情况的处置方式也是分别的，主要有以下三种解决办法：
(一)找开发商商量如果发现质量问题，首先找开发商，因为购房者与开发商有着直接的合同关系。开发商作为商品房的生产商和销售商，对商品房质量承受最终职责。开发商与购房者的质量关系通过《商品房购销合同》和《商品房住宅质量保证书》来约束，如果购房者因质量问题要求赔偿损失，应由开发商向购房者赔偿，开发商再根据质量原由依照合同商定追索职责单位赔偿。
(二)因商品房质量保修职责发生纷争的，如开发商不予解决、或对开发商的解决不满意，当事人能够向建设工程质量监督组织申请组织认定或向建设行政主管部门投诉。对于影响房屋结构安全的问题，住户能够直接委托具有法定结构安全判定资格的单位对房屋进行判定，其判定结论可作为民事赔偿的证据。
(三)提起仲裁或依法向人民法院诉讼。如果上述途径都不能解决，购房者能够根据法律限定和自己的事实上情况诉讼开发商。