想了解一下对于出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同效力怎么认定

在开发商没有取得相关的预售许可证之前，可以认定为无效。但是要注意一个特殊的时间点“起诉”。
要是开发商在起诉前就取得了商品房预售许可证的话，签订的合同就是有效的。登记备案不影响合同的效力。
【法律依据】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效；
但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。