购房合同约定:从交房之日起365日内交付房产证。这个365日远远超出国家法律规定的90日。是否可以说明开发商以欺骗手段签订的合同？如果可以，是否说明开发商违约时间是从第91日起开始计算？另外约定的违约赔偿是按购房金额的0.03%/日计算。

[问题分析]： 您好，您所提出关于开发商自取得土地使用权后,出卖或者抵押未交付的房屋的问题，一般会涉及开发商虚假宣传的情形、借名买房的法律风险、开发商一房二卖如何维权以及购买法拍房应注意的风险这四个方面。在商品房买卖纠纷中常见的，关于购买法拍房应注意的风险，实践中一般如下：第一，产权不明风险；第二，房屋瑕疵风险；第三，无法入住风险；第四，不能落户风险。