朝阳房子一房二卖如何维权

对于一房二卖这一类纠纷，实践操作过程中应根据具体情况采取不同的解决方案：首先，如果出卖方在先后与两位不同的购买者签订合同之后，仅对最后达成交易的对象履行了合同义务，并成功办理了房产过户登记手续。那么在这种情况之下，前后两份房屋买卖合同都被认定为有效协议。然而，由于后续订立的合同已经完全履行完成，因此，该合同中的购买方实际上已经获得了对该房屋的所有权。在此阶段，先期和后期的购房者所拥有的请求权性质存在显著差异：后期购房者因为其债权已经得到充分实现，已经成为该房屋的所有权人，所以他们所享有的是基于该房屋所有权而产生的物权请求权；而前期购房者则享有由房屋买卖合同产生的债权请求权，这种债权请求权主要是针对出卖方提出的给付要求，特别是接受其给付的权利，对买卖标的物本身并不具有直接的支配力以及排他性效力。即便他们已经实际占有了买卖标的物，由于该房屋的所有权已经通过登记方式转移给了后期购房者，因此他们对该房屋的占有在法律层面上失去了依据，构成了无权占有，需要承担返还房屋的责任。此外，当出卖方未能按照合同约定履行非金钱债务，或者虽然履行了但未达到约定标准时，在法律或事实上无法继续履行的情况下，购买方不得再要求出卖方履行。若出卖方违反此类义务，便需承担相应的法律后果。换句话说，如果合同的标的物已经归属他人所有，实际履行已经变得不可能，那么在这种情况下，就不再有强制实际履行的问题。此时，合同项下的债务会转变为损害赔偿的债务。其次，如果出卖方在将房屋出售给前期购房者并成功办理了产权过户登记手续之后，又与后期购房者签订了以同一房屋作为标的物的买卖合同。在这种情况下，由于房屋产权已经过户至前期购房者名下，出卖方已经不再是该房屋的所有权人。因此，出卖方实际上是在出卖他人的财产。在进行买卖时，出卖的标的物必须属于出卖方所有或者出卖方有权处分。如果标的物并非出卖方所有，并且出卖方也无权处分，那么该标的物就不构成买卖合同的标的物。关于无权处分制度，无权处分他人财产的行为，只有在权利人追认或者无权处分人在订立合同后取得处分权的情况下，该合同才会被视为有效。

解析：
针对一房二卖纷争的处置，实践中需要依据具体案情实施差异化处理措施：首先，当卖家率先与两名不同的买家分别订立了购房协议，并且对后者已完成了合同义务并进行了房地产过户登记手续时，这两种房屋买卖合同都被认定为具有法律约束力。然而，随着后订立的合同已得到充分履行，其中的买受人已经实际拥有了房屋的所有权。在此情况下，前后两位买受人所享有的权利性质存在显著区别：后买受人因为其债权已经实现，已经成为该房屋的所有权人，因此他们所享有的是基于该房屋所有权而产生的物权请求权；而后买受人则享有由房屋买卖合同所引发的债权请求权，这种债权请求权实质上是向卖家提出支付的要求，特别是接受其支付的权利，对于买卖标的物本身并不具备直接的支配和排他性效力。即便他们已经实际控制了买卖标的物，由于该房屋的所有权已经通过登记转移给了后买受人，所以他们对该房屋的占有在法律上失去了合法性，构成了无权占有，必须承担返还房屋的责任。其次，如果卖家在将房屋出售给前买受人并完成了产权过户登记手续之后，又与后买受人签订了以同一房屋作为标的物的买卖合同，那么由于房屋产权已经过户，卖家不再是房屋的所有权人。在这种情况下，卖家实际上是在出卖他人的财产。根据法律规定，出卖的标的物必须属于卖家本人或卖家有权力处分的财产。如果标的物并非卖家所有，而且卖家也没有处分权，那么这个标的物就无法构成买卖合同的标的物。关于无权处分制度，如果无权处分人处分了他人的财产，经过权利人的追认或者无权处分人在订立合同后获得了处分权，那么该合同仍然是有效的。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。