包租商铺如何转卖

[律师回复] 解析：
在面临购房维权时，建议您采取以下策略：
首先，依法合规地直接前往相应的商业管理机构提出投诉；
其次，也可通过拨打全国统一的消费者维权电话12315，寻求专业人士协助，将投诉事项递交至工商行政部门，以期得到妥善解决。在实际操作中，有多种途径可以有效维护购房者权益：
首先，购房者应向当地的房地产主管部门或者工商行政机关提交书面投诉申请，以促使相关职能部门对违反法律法规的开发企业执行有效的惩处措施；
其次，购房者还可以联合其他业主，组成维权团队，共同收集相关证据，并协同推进诉讼事宜；
最后，若您认为个人能力有限，无法独立应对此类问题，亦可考虑聘请专业律师作为代理人，代表您参与诉讼，从而更好地维护您的合法权益。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

[律师回复] 解析：
在面临商铺纠纷时，最理想和高效的处理方式是通过协商进行解决。买卖双方应当先行进行充分沟通并寻求共识，若协商无果也可向相关的房屋管理机关进行投诉，请求其介入协调与调解。如以上方法均无法达成共识，那么双方可以依据之前签订的仲裁协议，向相应的仲裁机构提出仲裁申请。
然而，如果双方在签署合同时并未就仲裁事宜作出明确约定，或者所签订的仲裁协议存在法律效力上的瑕疵，那么他们便可以选择向商铺所在地区的人民法院提起诉讼。
法律依据：
《中华人民共和国仲裁法》第二条平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条当事人起诉到人民法院的民事纠纷，适宜调解的，先行调解，但当事人拒绝调解的除外。《中华人民共和国民法典》第二百三十三条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

[律师回复] 解析：
您可以考虑在店面门口张贴转让通知，但需要注意的是，此种方式传播的范围较窄，仅有路过的人群才能获知信息，因此会导致潜在顾客群体受限。
其次，可选择将商铺转交至专门的中介机构处理，在这个过程中，中介将会代为完成各种相关手续，从而让您更加轻松地管理业务。
此外，您也可以尝试在各大房屋租赁网站上发布商铺转让信息，以扩大信息传播的覆盖面。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第四百六十九条当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。第四百七十一条当事人订立合同，可以采取要约、承诺方式或者其他方式。

[律师回复] 解析：
在面对房屋纷争时，妥善的解决方式可以向当地的房地产主管部门、消费者权益保护协会或是其他相关组织提出调解申请，以期达成双方满意的处理方案；在此过程中，亦可寻求公正权威的仲裁机构提供裁定服务，以维护自身合法权益；若对以上解决途径均不甚满意，当事人可直接前往各级政府部门进行申诉投诉，或选择将争议提交至房屋所在地区级人民法院诉讼环节予以解决。
法律依据：
《人民调解法》第二条
本法所称人民调解，是指人民调解委员会通过说服、疏导等方法，促使当事人在平等协商基础上自愿达成调解协议，解决民间纠纷的活动。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条
起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。书写起诉状确有困难的，可以口头起诉，由人民法院记入笔录，并告知对方当事人。

[律师回复] 解析：
关于商铺提前终止租赁关系时所需支付的违约金问题，通常情况下，其金额将依据合同约定，按租期三个月的租金作为计算基准。
然而，如果在合同中已经明确了特定的违约金标准，则应严格遵守该条款。但需注意，约定的违约金数额不应过高，否则法律会对此作出适当调整。一般而言，违约金的上限不得超过因违约行为给自身带来的实际损失的30%。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。但是违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，与违约后守约方的实际损失不可能完全相符;故此可交由法官自由裁量。法律规定预定违约金，除了给当事人施加心理压力外，也避免了违约后损失计算的麻烦和当事人证明损失大小的麻烦，使当事人能迅速确定自己应当承担的具体责任。因此，当事人如需要法院增加违约金额、或者当违约金过分高于损失时，则需承担证明损失大小的责任。

[律师回复] 解析：
1.提交三份诉讼文书（其中两份需交给法院处理，另外一份则用于诉讼期间的开庭准备），其中主要包括民事起诉状和身份证明文件；
2.为了保证您的权益得到充分保障，请提供一份个人身份证明文件的复印件进行查验，该复印件应包含身份证的正反两面信息；
3.如果您选择委托律师或者其他代理人代表您参与诉讼，那么还需要提供一份授权委托书以供参考；
4.在提交证据方面，我们建议您准备三套完整的证据材料，其中两套将被提交给法院，另一套则作为开庭期间的备用资料。这些证据应该包括但不限于以下内容：购房合同、购房款发票、房屋产权证书（若已取得）以及入住日期的相关证据（例如入住通知书、入住预算单、物业费发票、产权证代办费收据等等，只要具备其中任意一项即可）。
法律依据：
《中华人民共和民事诉讼法》第二十三条因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

[律师回复] 解析：
在应对房地产权益纷争之际，可采纳如下几种策略以达成理想的解决效果：
首先，借助于协商方式以达到争议的妥善化解；
其次，选择以仲裁作为解决问题的主要路径；
最后，当前述两种措施皆未能实现共识时，唯有寻求至具管辖权限的法庭寻求法律保护与援助。协商环节的推进应坚守公正公允、互惠互利以及友善和谐的基本原则，以此确保整个过程得以平稳有序地展开。仲裁作为解决各种合同纠纷情境下最为普遍应用且实效显著的方式之一。假如经过协商及仲裁仍未寻找到双方都能接受的争议解决方案，在此情况下，我们最终必然需要通过司法程序以获取最终的裁定结果。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

[律师回复] 解析：
若涉及到合同纠纷需进行强制执行，其主要流程通常为向法院递交强制执行请求。更具体地说，执行的基础依据是法律文件，如法院所下的具有法律效力的判决书以及仲裁机构所出具的具有法律约束力的仲裁书。这些法律文件通常会明确规定支付款项的期限，且在判决书正式生效后，如果被执行人未能按照规定履行支付义务，便可凭借判决书生效证明、强制执行申请书等相关文件向作出判决的法院提出申请，申请强制执行的时效一般为判决书生效之日起两年以内。因此，当事人应当在法定的期限内及时提出执行申请。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

[律师回复] 解析：
当房地产开发商出现严重违约情况时，为切实保护个人的合法权益，购房者可考虑向当地人民法院提出退房诉讼请求，以此寻求最为快捷有效的解决途径。在此过程中，退房需要依照如下四大阶段有序推进：
首先，购房者应当以挂号信、传真或电话形式向开发商正式发送书面退房通知书；
其次，在接到退房请求后的15日内，开发商应依法履行其义务，全面负责处理购房者与贷款银行之间的所有合同解除或终止事宜；
再次，购房者需严格审查并督促开发商将所有购房资金悉数返还给自己，以保证买卖双方在财务方面的公正交易；
最后，购房者还需详细了解并关注如何通过银行渠道办理停止向住房公积金管理部门或贷款银行偿还欠款的相关手续。
至于第五步，即购房者与银行正式解除借款合同关系，待开发商全额退还购房款项后，作为买方的购房合同便自动解除。按照我国金融业的普遍做法，在购房者申请按揭贷款的过程中，银行通常会强制要求购买保险产品，而该保险的最终受益方往往是贷款银行。因此，在解除借款合同之后，最后一步便是完成保险的终止投保等相关手续。
法律依据：
《民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

[律师回复] 解析：
关于诉讼时效的期限，一般情况下定为三年；但若存在特殊规定，则需遵循相关法律法规。所谓诉讼时效系指当事人在符合法定条件时，可向人民法院申请对自身各项民事权益进行依法保护的有效期限。
值得注意的是，如果在经过长达二十年后才提出此项要求，人民法院将视情况决定是否受理和支持您的诉求。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

[律师回复] 解析：
在房地产交易完成之后，租赁关系保持不变，原租赁协议持续生效。承租者只需将应缴租金缴纳给新的业主即可。
然而，如果该物业在转移所有权之前的租赁期内，承租方未能按时支付租金，那么原所有人有权向其追讨这部分欠款；而在所有权发生变更之后，若仍有未付清的租金，则应该支付给新的业主。
法律依据：
《民法典》第二百四十条
所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

[律师回复] 解析：
（一）与开发商进行协商处理：若发现在所购买的房产中存在质量缺陷等问题，最先要做的便是寻找开发商进行商议，因为购房者与开发商之间存在着明确的合同契约关系。开发商身为商品房的制造商及销售商，对商品房品质负有最终的责任。开发商与购房者的品质权益在《商品房购销合同》以及《商品房住宅质量保证书》中得到了明确的规范，若购房者因质量问题提出索赔请求，则应由开发商向购房者支付相应赔偿金，而开发商亦有权依据质量问题的具体原因，按照合同约定追究相关责任方的赔偿责任。
（二）关于因商品房质量保修责任产生争议的情况，若开发商未能妥善解决或者购房者对开发商的解决方案并不满意，当事人可以向建设工程质量监督机构提交申请，请求组织专家进行认定，或者向建设行政主管部门进行投诉。针对可能影响到房屋结构安全的问题，住户可以直接委托具备法定结构安全鉴定资质的第三方机构对房屋进行鉴定，其鉴定结果将被视为民事赔偿的重要证据。
（三）选择提起仲裁或依法向人民法院提起诉讼。若以上两种方式均无法解决问题，购房者可以根据相关法律法规以及自身实际情况，向法院提起诉讼，以维护自身合法权益。
法律依据：
《商品房销售管理办法》第三十五条
商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

[律师回复] 解析：
涉及到一房二卖行为所应承担的法律责任如下：若签订的买卖协议被认定为具有法律效力，那么作为买房者就有权向卖房者施加压力，请其履行约定，并将所购房产交付于其手中；
然而，如果该协议被判定为可撤销或者无效，那么自得知这一事实的那一刻起，买房者便有权利在一年之内向法院或者仲裁机构提出申请，请求撤销这份协议，同时要求卖房者归还已经支付的购房款项以及相应的利息，并且承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
法律依据：
《民法典》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第五百零五条当事人超越经营范围订立的合同的效力，应当依照本法第一编第六章第三节和本编的有关规定确定，不得仅以超越经营范围确认合同无效。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

[律师回复] 解析：
在涉及商铺转让纠纷方面，通常被视作是房屋租赁合同纠纷的一个重要分支。当这种问题发生时，我们必须先行审阅租赁合同，看看其中是否对于此类争议有所明确的说明和规定。如果发现没有相应条款，那么就需要我们依照相关的法律法规予以妥善处理。对于商铺转让所引发的各种矛盾和纠纷，通常可以按照以下方式进行处理和解决：
1.针对那些商铺转租者并无租期转租权限，却擅自披露给他人的行为，房主有权据此提出解约申请或者判定此类转租合同无效。在此过程中，商铺的受让方所遭受的任何经济损失都可以向商铺的转租者进行追偿；
2.如果商铺租赁协议中约定的租赁期限超越了法律规定的最长年限（即20年），那么超出部分将会被视为无效；
3.在商铺租赁合同到期之后，对于店内的装饰装修物品的处置问题，首先应当参照商铺租赁协议中的相关规定进行处理。倘若协议中并无相关规定，则应由当事人双方进行充分协商。若协商无果，则需根据实际情况进行判断：例如，如果承租人在未经出租人许可的情况下进行了装饰装修或扩建工程，由此产生的所有费用均应由承租人自行承担，同时出租人也有权要求承租人恢复原状或赔偿相应损失。
法律依据：
《民法典》第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第七百一十一条承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。第七百一十五条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

[律师回复] 解析：
在您亲自赴往律所，准备履行委托手续之行时，该事务所若亦满怀欣喜地表示愿意接纳您的诚挚聘请请求，那么我们必须与您共同签署一份严谨的聘请律师协议，以确保我们能顺利完成此次的委托手续处理流程。在这一重要环节中，我们需要清晰地界定出各方——也就是您作为当事人，以及律所及其律师团队——的相关权益和责任关系，这是我们必须要认真对待的问题。除此之外，这份协议还需详尽记录由律所指定负责处理您案件的具体律师人员的姓名，同时，我们也会要求您与律所在协议上签下各自的大名，并加盖公章，以此来确定合同生效的具体日期。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第九百一十九条
委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
《中华人民共和国民法典》第九百二十二条
受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但是事后应当将该情况及时报告委托人。

[律师回复] 解析：
商品房买卖合同所涵盖的详细内容主要包括：商品房的整体情况及其相关详细信息，以及买卖双方的真实身份资料；商品房的具体交易价格，同时明确了付款的方式与时间；约定出卖人向买受人交付房屋的准确日期以及符合要求的交付条件；涉及到办理房地产产权证事宜的合规安排；对于公共配套设施所有权归属问题作出的清晰定义；针对面积差异问题的妥善处理方案；关于办理房地产产权证相关事项的详尽说明；以及在发生争议时的解决途径及方式；
最后，还对可能出现的违约行为进行了明确的责任划分。
法律依据：
《商品房销售管理办法》第十六条
商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。

[律师回复] 解析：
首先，我们应优先考虑以双方协商的方式来解决所面临的问题；
其次，若是在协商无果的情况下，寻求调解或是仲裁途径也不失为一种合理有效的选择；
最后，倘若无论协商还是仲裁均未能达成预期的共识，那么将争议提交至司法诉讼程序进行裁决也是必要且合法的。在协商的过程中，我们必须严格遵守平等互利、协商一致的基本原则。
至于仲裁解决方案，它在处理各类合同纠纷时被广泛采用并视为最常见的手段之一。
然而，若在经过充分协商及仲裁后仍未达成共识，那么我们便有权将争议提交至当地的人民法院，启动诉讼程序以期获得最终的裁决结果。
法律依据：
《中华人民共和国仲裁法》第二条
平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条
当事人起诉到人民法院的民事纠纷，适宜调解的，先行调解，但当事人拒绝调解的除外。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

[律师回复] 解析：
在房屋买卖合同被解除后，关于开发商应承担的赔偿责任问题，若合同中有明确约定的按照约定执行，如无则依据实际造成的损失进行赔偿。为了明确双方权益，当事人可以事先协商并规定一方出现违约行为时需向另一方支付一定金额的违约金，同时也可就因违约而导致的损失赔偿额的计算方式达成共识。
然而，如果约定的违约金低于实际造成的损失，人民法院或仲裁机构将有权根据当事人的申请对其进行相应的调整；反之，若约定的违约金远超实际损失，同样可以通过当事人的申请对其进行适度降低。当当事人以约定的违约金过高为由提出减少要求时，应当以违约金超出实际损失的30%作为衡量标准；而当当事人以约定的违约金过低为由提出增加要求时，则应当以违约所造成的实际损失来确定最终的违约金数额。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

[律师回复] 解析：
（1）协议解除：
依据契约自由主义的原则，经双方当事人友好协商达成一致后，可解除房屋租赁协议。
（2）法令性解除：在特定条件触发之时，即房屋租赁合同因法律条文所规定的横向或纵向关系恶化、消失等因素导致能够依法解除合同时，交易各方即可依法行使解除权，从而终止合同所赋予的权利和义务。
（3）违约情况下解除房屋租赁合同，若委托管理方出现一定程度的违约行为，业主有权依照相关法律法规与之解除房屋委托管理合同。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百六十二条
当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

[律师回复] 解析：
在正式立案阶段，诉讼参与方将收到由“微法院”发送的书面通知，详尽阐述了他们在运用该平台小程序过程中的权益和责任。当阅读并确认理解此项说明后，点击“同意”即可开始下一步操作。
首先，需要明确案件的管辖法院，并通过拍照上传起诉状、当事人或其委托代理人的身份证明文件以及相关证据资料。在点击“提交”之前，系统将会再次提示您确认所提交的所有材料是否准确无误。
法律依据：
《中华人民共和民事诉讼法》第十六条
经当事人同意，民事诉讼活动可以通过信息网络平台在线进行。
民事诉讼活动通过信息网络平台在线进行的，与线下诉讼活动具有同等法律效力。