律师接受代理后认真分析案件所有证据材料后发现该案存在诸多问题,如借款合同的借期未到,借款合同无第三人签字确认担保的真实意思,房屋买卖合同的钥匙未交付,如何收集证据印证第三人担保的真实意思等等,根据上述种种问题,同时考虑到以房低债按江苏省高院的会议纪要一般会认定无效,律师最终经过综合分析确定代理思路并向法院起诉,法院判决借款人承担还款责任,同时在借款人不能履行生效判决时,出借人有权申请拍卖房屋买卖合同标的物,以偿还债务。
法律援引:
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定,本案只能以借贷纠纷案件审理,以签订房屋买卖合同的方式作为借款的担保属于后让于担保,非担保法规定的担保方式,属无效担保,但出借人有权在借款人不能履行生效判决的情况下申请法院拍卖第三人的房产。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
物权法第15条:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
2物权法第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是物权法禁止抵押双方当事人设立流抵押双方当事人设立流押条款的强制性规
江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要
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