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你好,朋友想要买房子,但是当地限购,有人转让了指标,问问购房指标转让合同效力怎么确定的?

帮助10人 1.5k浏览 匿名 2018-03-11 四川乐山
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律师解答 共2条
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    《购房指标转让协议》应属于《合同法》第二十一章规定的《委托合同》的性质。实质上是购房指标受让方委托购房指标转让方代其购买商品房,双方法律关系的性质为委托代理关系。对于第二种情形下的《购房指标转让协议》实质上就是一种附条件的买卖合同关系。即签订《商品房屋买卖合同》必须以有购房指标为必要条件,只要持有购房指标,不管是谁都可签订商品房买卖合同,这种购房指标指向的对象为商品房,具有了法律上物的典型特征,这时法律关系体现了买卖合同的基本特征。
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    7 2018-03-11
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    在实务中存在两种情形:第一种情形是转让方与受让方签订购房指标转让协议,受让方取得了购房指标,但受让方仍是以转让方(原购房指标所有人)的名义与房地产开发商签订《商品房买卖合同》,(购房指标转让方仍是购房人),过了一段时间,购房指标转让的双方当事人再签订《商品房买卖合同》,然后办理房产过户手续。第二种情形:转让方与受让方签订《购房指标转让协议》,受让方取得了购房指标,受让方凭购房指标转让协议到房地产开发商处以受让方自己的名义与开发商签订《商品房买卖合同》,受让方即取得了原购房指标转让方的全部合同权利、义务,受让方是房产的购买方,以后,也无需办理房产过户手续。在第一种情形中《购房指标转让协议》的双方当事人就购房指标转让达成了协议,转让方获得转让购房指标的价款,受让方取得了“购房指标”及相应的权利,但“购房指标”仅仅是一种“权利”或“资格”,具有一定的人身依附性或身份特征,与法律上的“物”(包括虚拟物)仍有较大的差异,且与人的公务员或职工的身份、职称、工龄、职务、学历、积分等相联系,在处分也相应受到限制,如有的单位规定,单位内部集资房三年内不得上市转让等或者职工内部有优先受让权。因此,购房合同登记的买受人始终是购房指标原所有人,而非购房指标转让合同中的受让人(指标持有人),因而就存在事后以原购房指标所有人名义办理房产证之后,再以购房指标原所有人作为转让方,以购房指标受让人为受让方,再次签订《房屋买卖合同》的情况,受让方再办理房产转户手续。第二种情形之中,通过购房指标的转让,受让方取得了购房指标,受让方即取得了签订单位集资房的《商品房买卖合同》的主体资格,即享有了签订物权合同及享有物权合同上的权利,这种情形下,购房指标原所有人的单位对转让购房指标不作任何限制。
    上述即为购房指标转让合同效力的具体内容
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    6 2018-03-11
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