离婚协议房产归小儿所有，现在男方要卖房子，能卖么

根据《婚姻法司法解释(三)》的规定，夫妻一方婚前签订房屋买卖合同，以个人财产支付首付，并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，房产登记在支付首付款一方名下，离婚房产归登记一方。在离婚房产分割时，需要对另一方进行补偿。

1、如果卖家给一方办理了过户，另一方没有办理过户的，房屋归先办理过户的一方所有。2、如果双方或者多方都没有办理过户的，房屋归已经办理预告登记的一方所有。3、如果双方都没有办理过户，也都没有办理预告登记手续，房屋归先占有房屋的一方所有。4、如果双方都没有办理过户及预告登记，并且都没有实际占有使用房子的，房子归已经先支付了房屋价款的一方所有。

关于孩子的抚养权，法院会综合考虑夫妻双方的各自条件和实际情况，从更有利于孩子健康成长的原则出发判定孩子抚养权的归属。对于未满两周岁，处在哺乳期的孩子，原则上，归女方抚养。孩子满10周岁的，要征求孩子的意见。

1、两岁以下孩子的抚养权两周岁以下的子女，一般随母方生活。2、两岁以上八岁以下孩子，父方和母方均要求随其生活，条件有利一方更好。3、八岁以上孩子，可以自由选择跟随是否跟随男方

离婚后按揭房归女方的情况下，男方私自卖房属于违法行为，可以向法院起诉，并对男方进行判决处理，另外对于离婚后房产归女方的，应当在规定的时间内完成过户，避免造成矛盾和纠纷。