(一)卖方阶段①违约
此阶段,买方只交付了定金,未签订正式买卖合同。卖方若发生违约行为,买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿,但是不能向其主张继续履行买卖房屋义务(主张也不会支持)。
(二)卖方阶段②违约
此阶段,买卖双方已经签订了正式的买卖合同(居间版),若卖方不愿意卖房,买方是否可以要求继续履行合同呢?具了解,目前天津是不支持的。(如有特例希望读者提供指正完善)
但在合肥市,有合肥中院“合中法(2006)第11号”《关于妥善审理房价波动后“二手房”买卖合同纠纷案件的通知》:“对于出卖人要求解除买卖合同的,应当审查其是否具备合同约定或者法律规定的解除条件。出卖人仅因房价上涨,违反诚实信用原则要求增加价款或者解除合同的,依法不予支持。买受人要求继续履行房屋买卖合同的,除存在确实不适于履行情形的,可以予以支持。”可以借鉴参考。作为买方可以试着主张继续履行合同,如果无法判决支持该主张,法院一般在审理中会进行释名,买方可以变更诉讼请求卖方承担违约责任。
(三)卖方阶段③违约
此阶段,实际买卖双方合同行为已基本进行到尾声,实际此时买方能够买到房子以及合同顺利履行的可能性增加很多。由于双方已办理网签手续,完成备案,大大降低卖方将该套房屋再次出售或设立他项权利的可能性。此时如经审查合同继续履行不存在现实困难的,法院一般会判决双方继续履行合同。
这里需要指出:“合同继续履行不存在现实困难”主要是指,一涉案房屋没有因为其他案件而被法院查封;二涉案房屋上没有抵押等他项权,若有,也应具备涤除条件;三买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供相关凭证。由于买卖双方已经完成了网签程序,要求继续履行合同的买方对支付剩余的购房款有一定的把握,基本不存在上一阶段买方无法解决资金问题的可能。此时,卖方违约,无论买方要求继续履行合同还是主张违约责任,进入诉讼阶段的胜率都是很大的。
(四)卖方阶段④违约
卖方拒绝协助买方办理过户手续,此情况下买方已经完成了自己所有的合同义务,只要合同继续履行不存在现实困难,买方完全有理由要求卖方继续履行合同。