律图审稿专业委员会3轮严审

你好,我最近看好了一处房子,准备签合同,对这方面不是很了解,请问继续履行房屋买卖合同是怎么回事,有什么具体规定?

帮助10人 10w+浏览 匿名 2018-03-16 西藏阿里
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律师解答 共2条
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    (一)卖方阶段①违约
    此阶段,买方只交付了定金,未签订正式买卖合同。卖方若发生违约行为,买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿,但是不能向其主张继续履行买卖房屋义务(主张也不会支持)。
    (二)卖方阶段②违约
    此阶段,买卖双方已经签订了正式的买卖合同(居间版),若卖方不愿意卖房,买方是否可以要求继续履行合同呢?具了解,目前天津是不支持的。(如有特例希望读者提供指正完善)
    但在合肥市,有合肥中院“合中法(2006)第11号”《关于妥善审理房价波动后“二手房”买卖合同纠纷案件的通知》:“对于出卖人要求解除买卖合同的,应当审查其是否具备合同约定或者法律规定的解除条件。出卖人仅因房价上涨,违反诚实信用原则要求增加价款或者解除合同的,依法不予支持。买受人要求继续履行房屋买卖合同的,除存在确实不适于履行情形的,可以予以支持。”可以借鉴参考。作为买方可以试着主张继续履行合同,如果无法判决支持该主张,法院一般在审理中会进行释名,买方可以变更诉讼请求卖方承担违约责任。
    (三)卖方阶段③违约
    此阶段,实际买卖双方合同行为已基本进行到尾声,实际此时买方能够买到房子以及合同顺利履行的可能性增加很多。由于双方已办理网签手续,完成备案,大大降低卖方将该套房屋再次出售或设立他项权利的可能性。此时如经审查合同继续履行不存在现实困难的,法院一般会判决双方继续履行合同。
    这里需要指出:“合同继续履行不存在现实困难”主要是指,一涉案房屋没有因为其他案件而被法院查封;二涉案房屋上没有抵押等他项权,若有,也应具备涤除条件;三买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供相关凭证。由于买卖双方已经完成了网签程序,要求继续履行合同的买方对支付剩余的购房款有一定的把握,基本不存在上一阶段买方无法解决资金问题的可能。此时,卖方违约,无论买方要求继续履行合同还是主张违约责任,进入诉讼阶段的胜率都是很大的。

    (四)卖方阶段④违约
    卖方拒绝协助买方办理过户手续,此情况下买方已经完成了自己所有的合同义务,只要合同继续履行不存在现实困难,买方完全有理由要求卖方继续履行合同。
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    12 2018-03-16
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    按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此,除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外,无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方坚决要求继续履行的,除有法律上或事实上不能履行、涉讼房屋不适用于强制履行或者履行费用过高、一方在合理期限内未要求履行等三种情况,双方应继续履行。在履行义务的同时,另一方还有其他损失的,可以要求赔偿损失。
      对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给守约方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:
      
    1、双方能协商确定的,从其约定;
      
    2、双方不能协商确定的:
      
    (1)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(
    首先是同幢相同楼层及房型;
    其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;
      
    (2)无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。关于损失的时间点,实践中法院会从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。但守约方的最终损失应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
      三、买卖双方签订房屋买卖合同后,如在履行合同过程中一方出现违约情形,另一方根据合同约定主张违约金,若以约定的违约金过高或过低为由请求减少或增加的,如何认定?
      在房屋买卖过程中,买卖双方可以约定一方违约时应当根据违约情况向另一方支付一定数额的违约金,有约定的原则上从其约定。
      如果一方认为违约金过高要求降低的,法院会以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。实践中,一般会以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。如果一方以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,则应当以违约造成的损失确定违约金数额。
    上面是继续履行房屋买卖合同是怎么回事,有什么具体规定问题的解答,希望对你有所帮助。
    全文
    10 2018-03-16
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