你好，我有个农村朋友想在城里买一套房子，现在想咨询一下房屋买卖合同实质是借款合同问题。

你好!下面就关于你提出的房屋买卖合同实质是借款合同问题回答如下:案情介绍：
甲方是某品牌瓷砖的生产商，乙方是经营瓷砖销售的个体工商户。2009年3月，甲乙双方签订《买卖合同》一份，合同约定：甲方在2009年年底之前分批向乙方供应价值70万元的某品牌瓷砖;乙方于2009年3月向甲方给付货款40万元，剩余的30万元作为乙方向甲方的借款，在2009年底前付清。双方就上述30万元又签订了一份《借款合同》，合同规定：甲方为出借人，乙方为借款人，借款金额30万元，借款期限至2009年12月31日止，如乙方逾期还款则按日万分之八的比例支付甲方违约金。合同签订后，甲方分批向乙方提供了价值70余万元的瓷砖，乙方陆续向甲方付款50余万元(含首付40万元)，这时乙方发现甲方交付的部分瓷砖不是约定的某品牌瓷砖，便拒绝支付剩余的20万元，双方为此产生争议。2010年7月甲方以乙方逾期偿还借款为由诉至法院，要求乙方给付甲方借款20万元及约定的每日万分之八的违约金，并向法院提供了双方签订的《借款合同》为证。法院受理后，乙方提出反诉，理由是：
1、甲乙之间实质上是买卖合同关系，并不存在真实的借贷关系，甲方主张的20万元并非借款而是货款;
2、乙方向甲方提供的货物存在质量问题，应当退货、扣除相应货款，并赔偿给乙方造成的经济损失。经查，甲方所供货物中确有价值15万余元的货物存在问题，并在乙方仓库中形成积压。
意见：
审理过程中，针对此案属于何种法律关系存在两种不同意见：
第一种意见认为，虽然甲乙之间的债权债务关系是因买卖引起的，但是双方签订了“借款合同”，将这种债权债务的性质约定为“借贷”，这是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，根据民法意思自治的原则，甲乙双方的约定有效，他们之间的买卖合同关系因约定转变为借贷合同关系。同时根据双方约定可以推定乙方放弃了以买方的身份对于付款义务予以抗辩的权利，在付款期限届满后乙方应当无条件地全额偿还借款，逾期则应承担违约责任。
第二种意见，此案属于买卖合同纠纷。甲乙双方签订的《借款合同》不符合法律规定的借款合同的本质特征，出借方没有向借款方交付货币，因而该合同实质上并不属于借贷合同，从合同约定的内容来看此《借款合同》实为买卖合同的组成部分。甲方供给乙方的货物中有一部分存在质量问题，乙方有权行使同时履行抗辩权拒付相应的货款，因此该案应以买卖合同纠纷审理，并应判决支持乙方提出的退货等合理的反诉请求。
【评析】
笔者同意第二种意见。
本案争议的焦点是甲乙之间属于借贷合同关系还是买卖合同关系。从甲乙双方签订的“借款合同”来看，不仅名称为借款合同，而且有借款金额、借款期限的规定，表面上看无疑是一份借款合同。从两份合同的演变来看，将所欠货款约定为借款似乎也不违反法律的强制性规定，因此将其认定为借贷关系看似有一定的道理。但是，判断一个法律关系首先应当从法定的该法律关系的概念和特征入手。《合同法》规定：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款”。由此可见，借款合同是转移金钱所有权的合同，借款合同的标的物应当是“金钱”，这是借款合同区别于其他合同的本质特征。显然，本案当事人之间并无真正的转移金钱所有权的约定及行为。根据民法理论，民事法律关系是因民事法律事实产生的，它的性质是由引起它的法律事实决定的。
本案中，双方的债权债务关系完全是因买卖这一法律事实产生的，并无第二个法律事实，甲乙之间只有借款之名并无借款之实。其实，将买卖合同中未即时清结的货款另行订立合同约定为借款，是甲方刻意规避风险、逃避责任的不正当手段，也不符合民法的公平原则。《合同法》第六十六条规定，互负债务的合同双方，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。根据该规定，作为买卖合同当事人的甲乙双方均享有同时履行抗辩权。但是，如果将货款变为借款，乙方就丧失了同时履行抗辩权，不论甲方供货情况如何均须按时付款，即使甲方履行合同不符合约定，也无权抗辩。这样做显然对乙方是不公平的，因而也不可能是乙方的真实意思。综合双方签订履行合同的全过程可以发现，甲乙之间其实只存在买卖合同关系，他们签订的所谓“借款合同”实际上是对买方付款义务及逾期付款违约责任的补充约定，属于买卖合同的组成部分。综上将甲乙之间的法律关系认定为买卖合同关系是正确的。
民事审判中，民事法律关系的确定至关重要。对于实践中常常遇到的合同名称与实际不符的情况，审判人员应当根据合同内容进行综合分析，正确理解当事人通过合同所表达的真实意思，再结合法律规定的相关合同的概念、特征作出判断。对于将其他合同冠名为“借贷合同”的情况，应当注意：
1.借贷合同是转移金钱所有权的合同，其标的物是金钱。
2. 借贷合同是单务合同。
3.借贷合同依主体不同分为两类：一类是商业银行为贷款人的商业借贷合同，一类是非商业银行为贷款人的民间借贷合同。商业借贷合同是诺承性合同，民间借贷合同是实践性合同。
4.《合同法》第二百一十条规定，自然人之间的借贷合同，自贷款人提供借款时生效，因而“贷款人提供借款”成为民间借贷合同生效的特殊要件。审判实践中有时会遇到一些名为民间借贷却根本不存在“提供借款”可能的假借贷合同，根据民间借贷合同的实践性特征即可将之甄别出来。