买房合同哪些是无效的

无法独立判断自身行为后果的人签订的买房合同无效，这类人不能清楚认识行为的意义和影响。

双方以不真实的意思表示签订的买房合同无效，例如为套取贷款而虚假订立的购房协议。

违反法律或行政法规强制性规定的买房合同无效，比如购买无合法审批手续的房屋。

合同内容违背公序良俗的买房合同无效，例如附加违反社会普遍道德的条件。

双方故意串通损害他人合法权益的买房合同无效，比如房屋出售方与第三方勾结损害购房者利益。

合同被认定无效后，从签订时起就无法律约束力，当事人需返还通过合同取得的财产并承担相应责任。

结论：存在五种情形之一的买房合同无效，无效合同自始无法律约束力，当事人需返还财产并承担相应责任。
法律解析：
根据民法典规定，以下情形的买房合同无效。一是无民事行为能力人签订的合同，因其不能辨认自身行为，合同不具法律效力。二是行为人与相对人以虚假意思表示签订的合同，如为套取贷款虚假签订买房合同。三是违反法律行政法规强制性规定的合同，像买卖不具备合法手续的房屋。四是违背公序良俗的合同，如以违背公序良俗的条件签订买房合同。五是行为人与相对人恶意串通损害他人合法权益的合同，比如卖家与第三人串通损害买家利益。合同被认定无效后，自始没有法律约束力，当事人应返还因该合同取得的财产，不能返还或没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的各自承担相应责任。如果遇到买房合同效力相关问题，建议向专业法律人士咨询，以便更好维护自身合法权益。

买房合同的效力需符合法律规定，存在特定情形时会被认定无效。合同一旦无效，自始没有法律约束力，当事人应返还因该合同取得的财产，并承担相应责任。

1.无民事行为能力人签订的买房合同无效。这类主体无法辨认自身行为的法律后果，其签订的合同不具备法律效力。

2.以虚假意思表示签订的买房合同无效。例如行为人与相对人出于套取贷款等目的，虚构买房事实签订的合同，因缺乏真实交易意愿而无效。

3.违反法律行政法规强制性规定的买房合同无效。比如买卖不具备合法手续的房屋，因违反相关强制性规定，合同无法产生法律效力。

4.违背公序良俗的买房合同无效。若合同内容或签订条件违反公序良俗，如附加违背社会公共道德的条款，此类合同将被认定无效。

5.恶意串通损害他人合法权益的买房合同无效。例如卖家与第三人串通，通过签订合同损害买家利益，这类合同因侵犯他人权益而无效。

针对上述情形，可采取以下措施规避风险：

1.缔约前核实对方是否具备完全民事行为能力，避免与无民事行为能力人签订合同。

2.确保合同基于真实交易意愿，不参与虚构交易等虚假行为。

3.交易前查验房屋合法手续，确认标的房屋符合法律规定。

4.合同条款需符合公序良俗，不设置违背社会公共道德的内容。

5.警惕恶意串通行为，发现异常及时收集证据并通过法律途径维权。

法律分析：
（1）无民事行为能力人签订的买房合同无效。这类人员无法辨认自身行为的法律意义，其签订的合同不具备法律效力。

（2）行为人与相对人以虚假意思表示签订的买房合同无效。例如双方为套取贷款而虚构交易事实签订的合同，因缺乏真实意思表示而无效。

（3）违反法律、行政法规强制性规定的买房合同无效。比如买卖的房屋未取得合法产权证明或相关手续不全，不符合法律规定的交易条件，合同无效。

（4）违背公序良俗的买房合同无效。若合同内容或签订目的违反社会公共利益或道德准则，该合同不具有法律效力。

（5）行为人与相对人恶意串通损害他人合法权益的买房合同无效。例如房屋出卖人与第三方串通签订合同，损害实际购房者的利益，这类合同无效。

合同被认定无效后，自始没有法律约束力。当事人应返还因合同取得的财产，有过错的一方需承担相应责任。

提醒：
签订买房合同前需确认对方民事行为能力，核实房屋合法手续，避免参与虚假交易或恶意串通；若合同无效，应及时通过法律途径主张返还财产并处理责任问题。