2022年购买的二手房（回迁安置），没有房产证，24年查出来房子是被开发商整体抵押啦，所以办不了房照过不了户，26年6月1日又查出房子被查封了。这种情况能起诉原房主不能履行合同退房退款吗

[律师回复] 你好是什么原因不给过户，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，

[律师回复] 在长沙，二手房交易中介费并没有一个固定统一的标准，其具体费用会受到多种因素的影响，以下为你详细介绍：市场常见收费情况一般来说，长沙二手房交易中介费整体收费标准在房屋成交价的1%-3%左右。但这只是大致范围，不同中介机构的收费可能存在较大差异。买卖双方承担比例双方共同承担：较为常见的情况是买卖双方共同承担中介费，具体的分担比例可以由双方协商确定。常见的分担方式是买卖双方各承担一半，例如中介费按照房屋成交价的2%收取，那么买卖双方各自承担1%。单方承担：也有可能根据协商结果，中介费全部由买方或者卖方一方承担。比如在卖方市场（房源相对紧缺），卖方可能会要求买方承担全部中介费；而在买方市场（房源相对充足），买方则可能更有话语权，让卖方承担中介费。影响中介费收取的因素中介公司品牌和规模：大型、知名的连锁中介公司，由于其运营成本较高、服务相对更规范全面，可能会收取较高的中介费；而一些小型的中介公司为了吸引客户，可能会降低收费标准。房屋交易复杂程度：如果房屋的产权情况复杂（如存在抵押、共有产权人较多等情况）、交易涉及特殊流程（如赎楼等），中介可能需要投入更多的时间和精力来处理，这种情况下中介费可能会适当提高。市场竞争状况：当本地二手房中介市场竞争激烈时，各中介公司为了争取客户，可能会降低中介费价格；反之，若市场竞争较小，中介公司的议价能力更强，收费可能相对较高。

[律师回复] 划拨土地使用权是国家无偿划作使用，老房属合法建筑、符合规划的可依法办证，但划拨地转让受限，需补缴土地出让金并办理出让手续。建议持土地证到不动产登记中心核实性质，按流程申办不动产权证。