法拍房存在20年租赁问题该怎么处理

（一）核查租赁真实性，查看租赁合同、租金支付凭证、实际占有使用情况等。若能证明租赁是为对抗执行而虚构，向法院主张该租赁关系无效。

（二）若租赁真实，判断租赁与抵押、查封的先后顺序。若租赁先于抵押、查封，新的产权人需承受该租赁关系直至租赁期限届满。

（三）若抵押、查封先于租赁，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。新产权人可先与承租人协商，协商不成向法院起诉，请求解除租赁关系并要求腾房。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

1.法拍房有20年租赁，先核查租赁真实性，通过合同、租金支付凭证、实际使用情况判断。若为对抗执行虚构，可向法院主张租赁无效。
2.若租赁真实，看租赁与抵押、查封先后顺序。租赁在前，新产权人按“买卖不破租赁”承受至租期结束。
3.抵押、查封在前，租赁不能对抗抵押权，新产权人可先协商让承租人腾房，协商不成可起诉解除租赁并腾房。

结论：
法拍房存在20年租赁，可先核查租赁真实性，虚构租赁可主张无效；真实租赁则看与抵押、查封先后顺序，租赁在前新产权人承受租赁关系，抵押、查封在前新产权人可要求腾退，可先协商，协商不成起诉。
法律解析：
核查租赁真实性是处理法拍房租赁问题的基础，若有证据证明租赁为对抗执行而虚构，依据相关法律，法院会认定该租赁关系无效。当租赁真实时，法律规定了不同的处理方式。“买卖不破租赁”原则保障了先于抵押、查封的租赁关系，新产权人需遵循原租赁约定。而抵押、查封先于租赁时，已登记的抵押权优先，新产权人有权要求承租人腾退。在实际操作中，先协商能和平解决问题，若协商无果，向法院起诉是维护新产权人合法权益的有效途径。如果您在法拍房租赁问题上遇到困扰，不知如何处理，欢迎向专业法律人士咨询，我们将为您提供专业的法律建议。

1.法拍房存在20年租赁，处理方式需先核实租赁真实性，再看租赁与抵押、查封的先后顺序。若能证明租赁是为对抗执行而虚构，可主张租赁关系无效。
2.若租赁真实且先于抵押、查封，依据“买卖不破租赁”原则，新产权人需承受该租赁关系至期限届满。解决措施是等待租赁期限自然结束。
3.若抵押、查封先于租赁，租赁关系不得对抗已登记的抵押权，新产权人可要求承租人腾退房屋。建议先与承租人协商，协商不成则向法院起诉，请求解除租赁关系并要求腾房。