新《物业法》对物业服务质量有哪些具体要求？

[律师回复] 一楼业主为私占绿地，采取断根、埋药等方式弄死小区90年代大树，**城管责令赔偿树木损失，并处补偿费3-10倍罚款；全体业主可起诉，要求赔偿、恢复绿地；如果树木价值较高，还可能涉嫌故意毁坏财物罪。

[律师回复] 法拍房拍卖前原业主拖欠的物业费，原则上不用您这个买受人来承担。物业服务费欠费属于原业主和物业公司之间的合同之债，是原业主的个人债务，不随房屋所有权转移而转移，物业公司应当向原业主追讨，而不是找新业主。实际操作注意几点：第一，拍卖公告是关键，如果法院的拍卖公告或者标的物调查情况表里明确写明欠缴的物业费、水电气费由买受人自行承担，那就按公告办，您竞买视为接受了这个条件，这种情况要提前把欠费金额算进竞买成本，可以给法院和物业发函核实欠费数额；第二，公告没写的话，物业来找您收历史欠费可以明确拒绝，让其向原业主主张，物业公司如果停水停电或者阻挠入住，向住建部门投诉并起诉侵权；第三，竞买前做尽调，向物业、水电燃气、供热公司逐项问清欠费，向法院询问税费负担方式；第四，您接手后的物业费从交房或者过户后起算，按时交别给自己留把柄。核心一句话：公告有约定从约定，没约定的历史欠费不背锅。

[律师回复] 结论：公摊面积是否交物业费，主要看当地规定和物业服务合同的约定，全国口径不完全一致。一般情形：一是很多城市规定物业费按「建筑面积」计收，而建筑面积已包含套内和公摊，所以公摊部分实际已计入；二是也有地方明确物业费按套内面积收取、公摊不另收；三是小区公共区域（电梯、走廊、绿化）的维护成本本就摊在全体业主头上，无论按哪种面积，公摊的服务成本都在物业费里。建议：查看你与物业签的合同写的是「建筑面积」还是「套内面积」，并查询当地物业服务收费管理办法。若物业在合同外重复收公摊费，可拒交并向房管或物价部门投诉。保留缴费单据，有异议先协商再走投诉或诉讼。以上建议供你参考。实际处理时，请把相关合同、票据、沟通记录等原始材料妥善保存，遇到对方不配合或情况复杂，及时携带完整资料当面咨询，以便结合具体细节制定更稳妥的应对方案。