租房合同履约问题咨询

[律师回复] 你好，这边具体情况是怎样的呢？可以详细说说，以便针对性分析提供帮助，我是潮汕本地律师，如需帮助，欢迎到律师事务所面谈或致电详谈

[律师回复] 你好，自己感觉合同不公平≠法律上可以撤销，分两种不同情形：整体显失公平（撤销整个合同）、个别霸王格式条款（仅该条无效）。一、显失公平（撤销整套房屋买卖合同，《民法典》第151条：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销）。须同时满足主观、客观两个要件，法院才会支持撤销，缺一个基本不会判撤主观要件（非常难举证）：签约当时对方故意利用你的弱势处境危困状态：急等钱治病、债务马上到期被逼卖房等紧迫情形；缺乏判断能力：完全不了解房产行情，对方刻意隐瞒、利用信息差牟利；单纯自己没做功课、没比价、事后房价涨跌，不属于该情形，属于正常市场风险，不能以显失公平撤合同。客观要件：签约那一刻权利义务严重失衡，不是事后失衡司法实践：价格明显偏离签约当时市场价，一般价差达到30%左右才会进入法院审查范围；小幅价差不会认定显失公平。知道/应当知道不公平事由起1年内起诉撤销；最长期限：签约之日起5年。合同一旦被法院撤销：自始无效，双方互相返还房屋、房款。二、霸王条款（不公平格式条款，只单条无效，合同整体继续履行，《民法典》496?497条）开发商提前打印好、没有和你协商的格式条款，如果出现：不合理免除开发商责任、加重购房者责任、排除购房者主要权利，该单条直接无效，但整个购房合同依然有效，不能以此退房、撤销整套合同。如：逾期交房开发商违约金万分之0.5，你逾期付款违约金千分之一；直接约定买受人永远无权解除合同；广告、沙盘一律不作为任何承诺，全部无效。起诉请求确认该个别条款无效，同时可另行主张对应违约赔偿。三、其他途径欺诈：签约时刻意隐瞒抵押、查封、房屋重大瑕疵、规划变更等关键事实，可以起诉撤销（1年除斥期间）；重大误解：对房屋楼层、户型、土地性质等核心标的产生错误认识（知道后90日内起诉撤销）；违约金过高/过低：只是违约金条款不公平，不用撤合同，可以直接起诉请求法院调整违约金，依据商品房买卖司法解释，违约金超过损失30%可以调低。

[律师回复] 你好这边具体是什么情况