父母房子买卖过户给子女（上海版）
本质就是二手房交易，不是自动优惠；子女要符合上海购房限购资格；税务会核验价格，不能随便写1元低价，价格明显偏低，税务局可以直接核价计税
?一、办理完整流程
1.?前置自查
- 房子无抵押、查封、冻结；有贷款要先还清、办抵押注销
- 房产证上是父母两人，父母双方都要到场签字
- 确认子女有上海购房资格（限购套数、社保要求）
2.?网签：去不动产交易中心/随申办网签存量房买卖合同（这一步是必须）
3.?核税、缴税：窗口审税，按核定价格交税
4.?过户登记：双方到场提交材料，办产权转移
5.?出新不动产权证；登记费住宅80元
付款提醒（非常关键，实务坑）：
虽然是家人买卖，合同要写清楚房款、付款时间；可以内部约定暂缓实际转账，但合同条款要规范。
如果完全不写价款、没有任何付款约定，以后父母或者其他兄弟姐妹打官司，会被认定为赠与，产生纠纷 。
?二、税费（住宅）
??卖方（父母）
1.?增值税：房子满2年 → 免征；不满2年，3%增值税及附加
2.?个税：满五唯一（满5年+家庭唯一住房）免征；不满足，差额20%或者核定1%（看能否提供原值发票）
??买方（子女）契税（核心）
- 首套，90㎡及以下：1%
- 首套，90㎡以上：1.5%
- 二套：2%
- 三套及以上：3%
个人住宅，买卖双方印花税免征
?三、需要准备材料
父母（卖方）：身份证、户口本、结婚证、不动产权证、原购房发票契税单
子女（买方）：身份证、户口本、婚姻证明、购房资格材料
买卖合同（网签版）
?四、买卖 vs 赠与（重点对比，很多人选买卖的原因）
- ?买卖：子女以后再卖掉这套房，正常按二手房规则计税，满五唯一照样免个税
- ?赠与：赠与当时契税固定3%；以后子女再出售，如果不是满五唯一，大概率要交差额20%个税，成本很高
??一般建议：房子满2年、满五唯一，优先走买卖；房子不满2年、短期不卖，再考虑赠与。
?五、常见风险提醒
1.?限购红线：子女限购不能买，走买卖这条路行不通；
2.?低价合同行不通：直系亲属想写很低价格避税，税务系统有评估价，直接按评估价计税；
3.?产权出去就是出去了：过户完成，房子法律上属于子女，子女可以单独出售抵押；父母想拿回来，必须子女同意；
4.?子女已婚：买卖过户时，没有特别书面约定，这套房属于子女夫妻共同财产；如果想只给子女个人，可以在买卖合同+婚内财产约定写明单独归子女个人。
?六、贷款情况
如果子女需要按揭贷款买父母这套房：部分银行不受理直系亲属之间的按揭，提前问银行。
如果你愿意，我可以给你对比三种方式：买卖、赠与、继承，给你看哪一种最适合你家这套房。
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