我朋友签订的购房合同中没有约定工程质量的，合同没有约定工程质量保修金返还时间是什么时候

工程质量保修金，又称质保金或保修金,通常根据工程价款结算总额的一定比例（如5%或3%）由业主单位扣留，扣留时间不一，且一般不计算利息。质保金是一笔不小数字，当下建筑行业步入了微利时代，质保金有可能是承包人的全部利润。但在施工企业或者实际施工人提起返还保修金之诉时，业主单位往往以涉案工程存在质量问题，如漏水、开裂等，且屡次修复无法改善或保修期未届满等理由提出质保金返还条件不成就。那么，业主单位是否可以以工程存在部分质量瑕疵、工程有待维修、后续维修费不明或保修期未届满等理由拒绝返还质保金？
要解决这个问题，需要从区分缺陷责任期、质量保修期、保修责任、质保金等概念着手。
一、质保金与缺陷责任期
在《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-1999-0201)中使用的是工程质量“保修期”的概念，没有缺陷责任期的提法。
2005年1月12日建设部、财政部发布《建设工程质量保证金管理暂行办法》(建质[2005]7号)，其中第二条规定：“本办法所称建设工程质量保证金（保修金）（以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金；缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定；缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月，具体可由发、承包双方在合同中约定”。此处，将质保金和缺陷责任期进行了挂钩。但未对缺陷责任期与保修期进行区分。
2007年由发改委等九部委联合发布的《标准施工招标文件2007版》又出现了“缺陷责任期”的概念，但同时保留了“保修期”的概念(第四章“合同条款及格式”第19条“缺陷责任与保修责任”)。但同样未明确定义“缺陷责任期”与“保修期”的区别。
“缺陷责任期”得到广泛认知应该是在2013年4月3日，住房城乡建设部、工商局发布2013版《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-2013-0201)，其《通用条件》第15条“缺陷责任与保修”中同时出现了“缺陷责任期”与“保修期”、“质保金”等的概念。其中规定：“缺陷责任期”最长时间不得超过24个月；“缺陷责任期”到期后，业主单位除扣除已发生的费用外，其余部分“质保金”就应返还；“缺陷责任期”到期后承包人仍应按约定或规定承担保修义务。
二、保修义务与保修期
关于保修义务：《建设工程质量管理条例》第四十一条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”。
关于保修期限：《建设工程质量管理条例》第三十二条规定：施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
三、小结
综上所述：
（1）保修期与缺陷责任期是二个概念，且保修期时间远远长于缺陷责任期。
（2）质保金的返还时间与缺陷责任期相挂钩，而非与保修期挂钩。如对基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的保修期是设计文件规定的该工程的合理使用年限，如质保金与保修期限挂钩，则质保金返还期限可能70年或更长时间之后，这将严重损害承包人的利益。同时，质保金与保修期限、保修责任也是不同的概念，退回质保金并不意味着保修期限与保修责任的终结，退回质保金后承包人仍应按约定或规定的保修期限履行保修义务。
   由此可见，业主单位以工程存在部分质量瑕疵、工程有待维修、后续维修费不明或保修期未届满等理由拒绝返还质保金，其实质是混淆了缺陷责任期、质量保修期、保修责任、质保金等概念，错将保修金等同于质量保修期、保修责任。对此，宁波中院《审理建设工程施工合同纠纷案件疑难问题解答》第九条针对“承包人要求返还工程质量保修金，应当如何处理”作如下解答：“建设工程施工合同中约定了工程质量保修金返还期限的，依照合同约定处理；合同中未约定或约定不明的，合同没有约定工程质量保修金返还时间工程质量保修金返还期限为工程竣工验收合格之日起24个月”。当然，在保修金约定返还的期间内已经发生了实际维修损失，则业主单位在返还保修金时可以扣除该部分费用。