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舅舅借我的名义买了一套房子,还拥有了所有权,借名买房合同的有效性的问题有什么具体规定?

帮助10人 1.1k浏览 #房产纠纷 匿名 2018-04-24 云南普洱
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    一、借名买房协议有效吗
    借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房,并以他人名义登记房屋所有权的行为。
    借名买房是否有效,主要看借名人(实际购买人)和出名人(房屋登记人)之间是否有借名协议,这主要是根据我国《民法通则》关于当事人“意思自治”原则的规定,如果借名人和出名人在房屋购买以前签订了房屋借名协议,将房屋的权属约定清楚的,应该认定借名行为有效,房屋的实际权属归借名人。同时,根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条规定:当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。
    但是,当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
    二、借名购房相关法律风险提示
    1、借他人之名购买房屋,如系规避法律禁止性规定,有可能导致最终合同无效的风险。
    2、非产权人的受托人基于私下委托以自己名义签订售房协议,构成隐名代理,买方以受欺诈主张合同无效难以被法院支持。故买方对房屋产权人身份审查的义务在签约前就应完成,并不应受中介方承诺或担保的影响。
    3、借名购房必然意味着登记物权非属实际权利人所有,在借名行为不违背法律禁止性规定情况下,借用人只享有债权,在借名人无权处分情形,存在借用人丧失房屋所有权而无法向第三人追及的风险。如不能证明借名购房的事实,甚至连向借名人主张过户的权利都会丧失,即双方只有单纯的金钱借贷或垫付的债权关系。
    4、经开发商同意,从亲友手中购买转售商品房,即使实际交款并入住,但产权人未变更,亦无书面的房屋买卖合同可资证明,就会存在某现实案例中的风险:即便是兄妹,交了钱,不过是双方还没选房没签合同或是替人垫付;住了房,不过是私下借住而已。故,购买转售商品房,不仅要签订书面合同,还要最终达致产权过户的结果。
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    6 2018-04-24
  • 普洱法务
    普洱法务
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    在实施了限购房屋的政策后,想要买房的人们就会通过各种方式满足他们买房的欲望,例如借名买房。这时,借名买房合同就成了能够证明房子归属权的有力证据。那么,借名买房合同的有效性如何认定?
    一、如何认定借名买房合同的有效性
    借名合同属于合同的一种,按照《合同法》的规定,有下列情形之一的,合同无效:
    (1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
    (2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
    (3)以合法形式掩盖非法目的;
    (4)损害社会公共利益;
    (5)违反法律、行政法规的强制性规定。
    目前来说,法律和行政法规并没有明确禁止当事人借名买房。但是,借名合同是否有效并没有一个标准答案。
    1、如果所购买房屋为商业性的,那么借名买房合同一般有效。比如,《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》中规定:“当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。”据此,在北京市,司法实践中对于一般的商品房借名买房行为,认定有效的居多。其主要原因是为了维护社会的稳定,为了遵守《民法通则》中诚实信用的基本原则。
    2、如果所购房屋为经济适用房或其他保障性住房的,那么借名买房合同可能就无效。从政府推出安居房和限价房的目的考虑,政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题,从而改善整个社会的居住状况才推出这项针对特殊人群的优惠政策,在开发安居房和限价房的过程中,政府一般均需用不同方式和渠道给予财政补贴,而名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权,如果这类合同有效,就会使原来不符合购房条件的人购买安居房或限价房,而原应享受安居房或限价房的人群的住房条件仍然没有得到改善,这样就违背了政府推出安居房和限价房的初衷,因而违反了社会公共利益。因此,在有些法院的判决中,会认定借名合同是无效的。
    二、借名购房有哪些风险
    下面通过一个具体案例,告诉大家借名买房到底有什么风险:
    2005年温先生欲通过贷款方式购买朝阳区一套商品房,但因临近退休,银行不给贷款,他只好找在外企工作的外甥郭某协商。郭某同意帮忙,以自己的名义与开发商签订购房合同,并与银行签订贷款合同。温先生则支付了购房款,负责每月还贷。温先生装修新房后入住,却不料去年郭某有了外遇,其妻朱某起诉离婚,要求分割登记在郭某名下的这套房屋。温先生得知后心急如焚。
    朱某起诉离婚,要求对该房屋进行分割,而郭某是在与朱某夫妻关系存续期间取得的该房屋所有权证。在没有其他法院对该房屋权属作出认定前,受理离婚案件的法院应当以房屋所有权证上登记的人推定为房屋所有权人,因房屋所有权证是证明房屋所有权的合法凭证。因此,该房屋有被分割的风险。
    从司法实践来说,对于商业性住房,一般情况下借名买房合同都会被认定为有效,但是对于保障性住房的话,借名合同则常常被认定为无效。购房者必须知道,借名买房存在很多的风险,除非万不得已,尽量避免借名买房。在办理借名买房的过程中,应当在律师的帮组下,在借名买房合同中把相关事宜约定清楚和详细,这样才能避免发生纠纷给自己造成巨大损失。
    借名买房合同的有效性主要是根据房屋的性质和用途来认定的,如果所购房屋为商业性的,则合同有效;反之为经济适用房或其他保障性住房的,则合同无效。
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    14 2018-04-24
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