一、什么是抵押?
抵押是指债务人或第三人不转移对抵押财产的占有而将该财产做为担保的一种法律形式。其中提供财产担保的债务人或第三人为抵押人,抵押权人即债权人所享有的权利就是抵押权。抵押权是指为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿的权利。由此可以看出抵押权是一种优先受偿权,是抵押权人直接对物享有的权利,可以对抗物的所有人或第三人。
二、关于抵押登记
常见的抵押物可以分为动产和不动产两大类。根据《物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力未经登记不发生效力但法律另有规定的除外。”以及《物权法》第一百八十七条的规定,当事人以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、正在建造的建筑物,以及以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权抵押的,应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立,不登记的,抵押权不生效。对于建设用地使用权、建筑物和其他土地附着物、海域使用权、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权、正在建造的建筑物等不动产,实行的是登记生效主义。登记生效主义是指抵押权的成立除当事人之间存在抵押合同外,还必须进行登记,否则不产生抵押权成立之效力。(动产实行登记对抗主义)即登记具有决定不动产物权设立、移转、变更或者消灭能否生效的效力。
由于债权人和抵押人只是签订了房屋抵押合同而未办理抵押登记,故不动产抵押权并未设立,债权人自然无权要求对该房屋行使抵押权。