房产纠纷 法律问答
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大连-张德...律师17分钟前解答了“房产纠纷”问题
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未入住毛坯房需交物业费吗[律师回复] 【法律定性】毛坯房未入住，一般仍需缴纳物业费。物业服务合同自建设单位依法交付物业服务区域内的房屋起在业主与物业服务人之间成立，业主应当按照约定交纳物业费；业主以没有入住为由拒交物业费的，人民法院一般不予支持。但存在两类可以减免或者不收取的情形：第一，物业服务合同明确约定空置期间减免或者不计收的，按约定执行；第二，房屋因不可归责于业主的原因长期无法交付使用（比如开发商逾期交房、规划变更导致无法实际使用、房屋存在严重质量问题需要整改），业主可以就相应期间主张减免或者不支付，这属于例外，需要个案举证。 【法条依据】《民法典》第九百三十七条（物业服务合同的定义）、第九百三十八条（物业服务合同条款）、第九百四十四条（业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费）、第九百四十五条（约定由物业使用人交纳的从其约定）、第九百四十三条（物业服务人应定期公开收费项目、收费标准与履行情况）；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于物业服务人不得以停水停电等方式催交物业费、业主以未入住为由拒交物业费人民法院一般不予支持，以及房屋因不可归责于业主原因空置期间物业费计收的相关规则。 【实务要点】第一，起算点是交付而不是入住：认定交付通常看交房通知书、验房单、钥匙与门禁卡、门牌、水电燃气开通与抄表时间；房屋具备交付条件但因业主自身原因（如按揭未办、装修手续未办、长期在外地）未接收的，物业费一般自约定交付之日起计收。第二，空置与入住是两种不同的事实状态，实践中还有装修期间的计费规则，部分物业对毛坯房交付后的装修期给予优惠或者按装修面积计收，需核对合同条款与当地规定。第三，共有部分费用（电梯、公共照明、垃圾清运、楼道维护）通常按建筑面积分摊，业主应当核对分摊口径与公示的收费标准、维修资金使用情况与共有部分收益结余。第四，物业费滞纳金通常按合同约定按日计收，约定过高的可以请求法院或者仲裁机构适当调整。第五，若开发商代收的前期物业费与保修金（质保金）混同收取，应当区分：保修金属于开发商，在保修期届满且无质量问题的前提下应予返还，不能直接折抵物业费。第六，房屋若长期空置并被用于出租，租金收益可以作为主张物业费减免或者协商折扣的参考，但并不当然减免。 【建议】第一步，索取并仔细阅读物业服务合同、临时管理规约与前期物业服务合同的标准条款，确认起算日期、计费面积、单价、减免情形与滞纳金约定。第二步，核对是否存在可主张减费的客观事由（未按期交付、质量缺陷、共有收益未披露），并就此形成书面主张与证据。第三步，按期或者至少按对方认可的数额先予缴纳，避免欠费累积到影响诉讼地位，同时保留缴费凭证与主张减费的书面函。第四步，主动参加业主大会与业委会沟通，把未入住即须全额缴费的诉求与其他业主的诉求合并推动规则调整，比个别争辩更有效。第五步，若物业以停水停电催缴，可以依法要求恢复供应并主张相应损失。贾凤强律师
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租户不缴纳物业费，要怎样起诉[律师回复] 1、租户要是不缴纳物业费，业主可以走起诉流程来解决。第一步得收集证据，准备好租赁合同，它能证明租户是有交物业费这个义务的。还要有物业费缴纳凭证，这能说明业主已经替租户交了物业费，或者业主本身就有缴费责任。另外，像短信、邮件、书面通知这些催缴记录也不能少，这能证明业主曾经向租户催过物业费。 2、接着要写起诉状，里面得有原告和被告的基本信息，明确提出让租户支付拖欠的物业费和逾期利息等诉求，还要把租户没交物业费这件事讲清楚，也就是说明事实和理由。 3、之后要确定去哪个法院起诉，一般是房屋所在地的基层人民法院，也就是不动产所在地的那个法院有管辖权。 4、然后带着写好的起诉状、收集好的证据材料，还有业主自己的身份证件，到法院的立案窗口去办立案手续，并且把诉讼费用交了。 5、等立案成功，就等法院送传票和安排开庭时间。开庭的时候，要按照法律规定的程序进行举证、质证、辩论这些环节，把自己的主张和事实依据跟法庭讲明白。 6、要是最后业主胜诉了，可租户还是不按照判决执行，业主能在规定时间内申请法院强制执行，法院会通过查询、冻结、划拨租户财产等办法，让业主的权益得到实现。从法律行业发展来看，以后在处理这类物业纠纷起诉流程可能会更加电子化、便捷化，提高司法效率。律图辽宁
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买卖合同之中是否会涉及物业费[律师回复] 在各类买卖合同里，物业费是否涉及其中，得看合同具体怎么规定以及交易类型是啥样的。 像一般的动产买卖，像买个手机、电脑这些，通常和物业费没啥关系。因为动产交易主要就是东西的所有权从卖家到买家手里，和物业不搭边。 但要是房屋买卖，物业费就是个常见问题了。要是卖家在把房子交给买家之前，有物业费没交，按照规定和交易习惯，卖家得把欠费补上。买卖双方可以在合同里说清楚物业费谁来承担，比如规定某个时间之前的物业费卖家出，之后买家出。要是合同里没说，就容易产生纠纷。这时候一般是谁用房子谁交物业费，房子交付前卖家交，交付后买家交。 商业物业买卖中，物业费的事儿就更复杂了。商业物业可能有特别的物业服务协议和收费标准，买卖双方得把物业费从啥时候开始算、收多少钱、怎么缴费这些事儿都弄明白，不然以后就可能有麻烦。 给大家提个实用建议，签买卖合同的时候，不管是动产、房屋还是商业物业，都要好好看看合同里关于物业费的条款。要是合同里没写，就和对方商量清楚，白纸黑字写进合同。这样能避免以后因为物业费的事儿闹矛盾，保障自己的合法权益。律图辽宁
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小区车遭人为划，没有监控要如何处理[律师回复] 小区里车辆被人划伤，可又没监控，遇到这事儿别慌，按下面步骤处理。 第一步是赶紧报警，跟警察说清楚车辆受损啥样、啥时候发现的，还有车当时停哪儿。警察有调查权，他们会走访小区居民，也会查看周边公共道路监控来找线索。 接着联系小区物业，看看物业服务合同，确认物业有没有保障小区安全、管理好停车的义务。要是物业没做好管理工作，比如没安排合理巡逻，就可能要赔你钱。你可以让物业提供那段时间小区的出入登记等信息，帮你一起找划车的人。 第三步是收集证据，给受损车辆拍清晰的照片或视频，把受损位置和程度等细节记录下来，这对以后索赔有用。同时，和物业沟通、警方出警等记录也要留好。 要是多方查找都没找到划车人，并且能证明物业有过错，你可以根据《民法典》的规定去法院起诉，让物业赔偿。起诉时要准备好相关证据，像车辆维修发票，来确定赔偿金额。律图辽宁
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中介拿走保证金后，物业费由谁来承担[律师回复] 1、通常来讲，保证金和物业费该由谁承担没啥必然关系。物业费到底谁来掏，得看租赁合同是咋规定的。要是合同里清楚写了租客负责交物业费，那就算中介把保证金拿走了，租客也得按照约定交钱。毕竟租赁合同是规定双方权利和义务的关键东西，双方都得遵守里面的条款。 2、要是合同写的是房东交物业费，不管中介有没有拿走保证金，这费用都得房东出。 3、要是中介拿走保证金的做法有违约或者不恰当的地方，像没按约定退还保证金这种，那就是另外一码事了。租客能根据和中介签的居间合同这些协议，让中介承担违约的责任，把保证金退回来。但不能因为这个就不付自己该交的物业费，不然可能就对房东构成违约了。 4、要是因为中介拿走保证金，在交物业费上起了争执，双方可以先商量商量。要是商量不成，就走诉讼这类法律途径，明确各方该负的责任，维护自己的合法权益。律图辽宁
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律师说法·房产纠纷
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酒驾被撞要承担怎样的责任酒驾被撞责任承担由交警依实际情况认定。若酒驾方过错致事故，要承担民事赔偿，涵盖医疗费、误工费等；达到醉酒标准，涉嫌危险驾驶罪，处拘役并处罚金。双方有过错，按比例分担责任；被撞方无过错，酒驾方通常全责。酒驾违法会加重责任认定，酒驾者无论责任如何都面临行政处罚。1.6k浏览
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