房产纠纷 法律问答
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我让物业给我起诉了，拖欠物业费，法院让我明天去开庭[律师回复] 结论：明天就要开庭，先别慌，到庭应诉、带齐证据，重点审查物业是否按合同履约、收费是否合理、有没有超过诉讼时效。物业费纠纷中业主常有合理抗辩：第一，物业服务严重不到位（卫生、安保、设施维护缺失），可以主张减少相应费用，带好照片、视频、报修记录；第二，物业费收费标准超出合同约定或未经合法程序调价的部分可拒付；第三，物业主张的费用如果超过三年且你从未认可，可提诉讼时效抗辩；第四，空置房有些地方规定可按比例交。开庭当天带上身份证、答辩思路、证据原件。如果确实欠费，法庭通常会组织调解，你可以提出按服务瑕疵打折交纳。千万不要缺席，缺席等于放弃抗辩，法院会按物业主张判决，后续还可能被强制执行。建议今晚先把合同和缴费记录找出来，理清欠费期间和金额。贾凤强律师
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物业费闲置房超过五年，可在这五年还是全额交物业费，这是合理吗？釆暖补叻几年不发放，找话解决？请明示[律师回复] 结论：房子空置超过五年是否全额交物业费，各地政策不同，很多城市规定空置房可按百分之七十左右交纳，但需提前向物业报备并办理空置手续，不能直接拒交。采暖费多数地区空置可报停并按基础热费比例交，部分城市要求全额。物业单方面说必须全额不一定对，你可查当地物业和供热条例。建议：去物业办理空置登记，书面申请按空置标准收费；采暖补贴几年没发属于开发商或供热方遗留问题，可向其或主管部门反映。对不合理收费可投诉住建部门。切勿以拒交对抗，以免被起诉影响征信。若物业对空置房仍坚持全额收费且无地方政策依据，你可以书面异议并要求其出示收费文件，协商不成向价格主管部门或住建部门投诉。采暖补贴属于历史遗留，找原发放单位或供热主管部门反映，必要时通过信访或诉讼解决。保留好房屋空置的证明（水电零使用记录等），是主张按空置标准交费的关键证据。理性沟通加依法维权，比单纯拒交更有效。贾凤强律师
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什么是有居住权的房子[律师回复] 先说结论：所谓有居住权的房子，是指除了房屋所有权之外，依照法律或者合同约定，某人对该房屋享有占有、使用的权利，这种权利在民法上叫做居住权。居住权一般是通过书面合同或者遗嘱的方式来设立，并且必须到不动产登记机构办理登记才能正式生效。设立之后，居住权人可以一直住在这套房子里面，哪怕房屋的所有权人把房子卖了、换了新主人，只要居住权还在期限内并且已经登记，新房主也不能把你赶走。不过居住权通常不能转让、不能继承，除非合同里另有明确约定。常见的情形有，离异之后一方保留住房的居住权、老人把房子过户给子女但为自己保留居住权、以及以房养老等模式。买房的时候务必去查不动产登记簿，看清房屋上是否设有居住权，否则你辛辛苦苦买了房却可能住不进去。设立居住权必须要签书面合同并办理登记，口头的约定是无效的，这一点最容易被买房人忽视。贾凤强律师
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四月份的时候，我家漏水把楼下给淹了，当时他家的卫生间和厨房漏水了，但是水只是漏到了厨房卫生间和客厅的地砖上，我也和他沟通了，让他经常把窗户打开晾一晾，他说可以，但我每次去他家敲门都没有人，九月中旬，他找我去他家看看，他自己把卫生间和厨房的灯都给换了，而且让我给他家的厨房和卫生间的吊顶给换新的，让我把他家地板也换了，让我承担这些费用，他家是2017年装修的，我想咨询您一下，这种情况，我应该给他全部换新吗，我应该承担全部费用吗？[律师回复] 先别答应全换全赔。漏水侵权只赔实际损失，能修就修、恢复原状；不能修才折价赔。吊顶、灯具若确因漏水损坏，按使用年限折旧赔；地砖只湿了没空鼓变形，清理晾干即可，不用换。对方自行换新、扩大开支，你只担合理部分，扩大部分不担。四月份后他没配合开窗，若加重损失，他可自担相应责任。留好照片、聊天和维修票据，协商不成让法院判。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一交流。吴亮律师
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