房产纠纷 法律问答
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买房后房产证一直办不下来怎么办[律师回复] （一）查看购房合同约定。先看合同中关于办理房产证的具体约定和违约责任，若开发商未依约办理，可要求其承担违约责任，像支付违约金。 （二）未约定或约定不明情况处理。若合同没约定或约定不明确，因开发商原因超一年无法办理房产证，可解除合同并要求赔偿损失。 （三）协商解决。主动与开发商协商，要求其尽快办理房产证并承担相应责任。 （四）法律诉讼。协商不成功，收集购房合同、付款凭证等相关证据，向法院提起诉讼以维护权益。 法律依据： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。此条虽主要针对交房和付款迟延情况，但在可类推适用于房产证办理相关违约情形下合同解除权的行使。律图泰州
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商品房合同违约怎么赔偿[律师回复] 法律分析： （1）商品房合同违约赔偿处理需兼顾合同约定与法律规定。若合同有违约赔偿条款，一般依约执行，但违约金与实际损失差距过大时，当事人可请求法院或仲裁机构调整。 （2）合同未约定违约金时，受损方可主张违约方赔偿实际损失，涵盖直接损失和可得利益损失。像开发商逾期交房，购房者额外支出的租金属直接损失，房价上涨带来的预期收益损失为可得利益损失。 （3）确定赔偿数额要遵循可预见规则，违约方赔偿的损失不能超出其订立合同时可预见的违约造成的损失范围。 提醒：签订商品房合同时应明确违约赔偿条款，发生违约纠纷时，若对损失认定和赔偿数额有疑问，建议及时咨询以准确维权。律图江苏
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夫妻间一方擅自卖房，交易有没有效[律师回复] 法律分析： （1）当房屋为夫妻一方个人财产时，该方对房屋拥有完整的处分权，其单独进行卖房交易的行为通常具有法律效力，另一方无权干涉。 （2）若房屋属于夫妻共同财产，需看是否符合善意取得的构成要件。当第三人善意购买、支付合理对价且已办理产权登记手续时，交易有效，另一方虽不能追回房屋，但可在离婚时要求擅自处分方赔偿损失。 （3）若第三人不满足善意取得条件，如明知房屋为夫妻共有仍进行交易、未支付合理对价或者未完成产权登记等，另一方有权主张交易无效并追回房屋。 提醒： 夫妻双方应了解房屋产权归属情况，若涉及共同财产，卖房需双方达成一致。若发现一方擅自卖房，要及时采取法律措施维护权益，不同情况处理方式有别，建议咨询以进一步分析。律图淮安
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