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开发商制定前期物业合同时效是几年？[律师回复] # 开发商签订的前期物业服务合同时限完整说明 ## 一、国家层面法律规定（全国通用） 依据《物业管理条例》第26条、《民法典》第940条： 1. **国家法律没有强制规定统一年限**，开发商和物业公司可以自行约定1年、2年、3年、5年等固定期限； 2. **法定优先终止规则（核心）**： 无论合同写几年，**只要业主委员会和新物业公司签订正式物业服务合同生效，这份开发商签的前期合同立刻终止**，不受约定年限约束。 ## 二、各地地方性法规普遍限制最长年限（各地不一样） 多数省市出台地方条例，限定前期物业合同**最高年限**，超过上限的约定无效： 1. 北京、内蒙古：最长**2年** 2. 山西、江苏、辽宁、贵州：最长**3年** 3. 山东滨州等地：最长**5年** 4. 上海、广东等部分城市：仅要求合理期限，无硬性年限封顶，实务普遍约定2–3年 实务中全国小区**最常见约定2–3年**，开发商极少签5年以上。 ## 三、两种特殊情形 ### 1. 合同到期，但小区还没成立业委会 原前期合同到期后，不会自动作废，转为**不定期物业服务合同**： - 物业继续服务，业主正常交物业费； - 全体业主可通过街道办组织表决，提前书面通知解除物业，不受原年限约束。 ### 2. 开发商私自续签超期前期合同（无效） 前期合同到期后，**开发商无权单方面续签**，选聘物业的权利转移给全体业主；开发商私下重签长期合同，对业主无约束力，业主可拒绝认可。 ## 四、业主维权关键点 1. 先查你所在省市《物业管理条例》，确认本地最高年限；开发商约定年限超过当地上限，超出部分直接无效； 2. 哪怕合同写5年/10年，只要成立业委会、选出新物业并签约，前期合同立即作废； 3. 开发商不能设置“自动续期永久有效”条款，该霸王条款违法无效。 ## 简单总结 1. 全国无统一法定年限，**实务主流2–3年**； 2. 各省地方法规大多限制最长2/3/5年，以当地住建规定为准； 3. 年限只是辅助，**业委会签新物业合同是最高终止条件**，优先于约定到期时间。陈侃律师
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律师说法·合同事务
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