房产纠纷 法律问答
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判定商品房买卖合同欺诈如何判[律师回复] 商品房交易里的欺诈判定，完全遵循最高法出台的商品房买卖合同纠纷专项司法规则，核心判断标尺就是卖房一方明知道信息不实还故意告诉买房人，或是刻意捂着关键真实信息不说，最终牵着买房人走，让对方基于错误的认知签下合同。日常交易里最容易触发欺诈认定的场景，不少买房人都踩过类似的坑，比如开发商明明没拿到官方发的商品房预售许可证，还对外称证件齐全可以直接网签，或是刻意不告知待售房屋早就被拿去做了抵押甚至被司法机关查封的事实，签完合同收了钱之后又偷偷把同一套房子转手卖给其他买家，或是私自拿去给第三方债务做抵押。 一旦这类欺诈情节坐实，最终导致双方签的合同被认定无效、被法院撤销或是依法解除，买房人完全可以要求对方全额退回已经付的购房本金，同时对应索要资金占用期间的合法利息，交易过程里产生的实际损失也能一并主张赔付，还能要求开发商给出最高不超过已付房款总额一倍的惩罚性赔偿。 日常接触的很多楼盘宣传里的夸张表述，比如宣称“步行5分钟到地铁”实际步行要20分钟，只要这类内容没有直接影响买房人要不要签合同的决定，也没有对房屋的实际成交价格产生实质性拉动，就不会被认定为欺诈，最多只能追究开发商的普通违约责任。 法院审理这类纠纷的时候，不会只看单条证据直接下结论，会逐项核实卖房一方有没有主观欺诈的恶意，再确认隐瞒或造假的行为，和买房人做出的购买决定之间有没有直接的关联，形成完整证据链才会给出最终认定。大家买房前一定要主动到不动产登记部门查询待售房屋的权属状态，核验开发商的预售资质，全程留存好宣传资料和沟通记录，避免后续维权缺了关键凭证。律图龙岩
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无房产证有人买，不通过中介可不可以[律师回复] 没房产证的房子不找中介也能交易，但这种交易藏着不少风险。没房产证，房子的产权就像一团迷雾，不清楚到底归谁。可能这房子有好几个共有人，但交易时部分共有人不知道或者没同意，等交易完了，他们出来主张权利，那麻烦就来了。而且，这种房子没办法办正规的产权过户手续，买家就算付了钱住进去，也拿不到合法的产权证书，从法律上来说，这房子还不能算真正属于买家。 从法律规定来看，没拿到权属证书的房子是不允许转让的。虽然买卖双方签的交易合同不一定因为这个就无效，但整个交易行为可没法得到法律的全面保护。要是不通过中介交易，买卖双方就得自己扛起更多责任，得把交易流程、合同条款这些事儿搞得明明白白。交易时，付款方式、付款时间、房屋交付这些重要内容都要在合同里写清楚，这样能降低一些交易风险。 要是交易过程中出了纠纷，因为没有专业中介从中协调和监督，解决起来会更棘手。所以，大家要是想买卖没房产证的房子，可得谨慎再谨慎。要是真打算交易，最好去咨询一下专业律师，让律师帮忙起草一份完善的合同，这样能在一定程度上保障自己的权益。律图莆田
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父母出钱买的房，产权归属要怎么办[律师回复] 父母出钱买房，房子到底归谁？这得看具体情况。 要是在子女结婚前，父母出资买房，还把房子登记在自己子女名下，按照《民法典》，这房子就相当于父母赠与自己子女的，属于子女的婚前个人财产。 子女结婚后，父母再出资买房，要是没约定或者约定不明确，房子登记在自己子女名下，根据相关司法解释，这算对自己子女一方的赠与，是夫妻一方的个人财产；要是登记在夫妻双方名下，那就视为对夫妻双方的赠与，属于夫妻共同财产。如果婚后是双方父母一起出资买的不动产，产权登记在一方子女名下，除非有其他约定，不然就按照双方父母的出资份额按份共有。 另外，如果父母的出资被认定为借款，根据《民法典》合同编，子女得还钱。这和房子产权归属没关系，但子女有偿还债务的义务。 为了避免日后产生纠纷，父母出资买房后，大家最好通过书面协议把房屋产权归属明确约定好。要是还有不明白的地方，可以咨询专业人士。律图泉州
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第三人要怎样确定房屋买卖合同无效[律师回复] 当第三人想要让房屋买卖合同被判定无效时，有一套清晰的法律流程可走。 先得清楚哪些情况会让合同法定无效。按照《中华人民共和国民法典》，要是一方用欺诈、胁迫手段签合同，还损害了国家利益；或者双方恶意串通，坑了国家、集体或者第三人；又或者是用合法的形式掩盖非法目的；还有损害社会公共利益，以及违反法律、行政法规强制性规定的，这些合同都是无效的。 接下来，第三人就得收集证据，证明合同存在上面说的无效情形。要是怀疑双方恶意串通，就可以留意双方的沟通记录，看看交易价格是不是明显不合理。打个比方，房子的价格比市场正常价格低很多，而且双方关系还很密切，那很可能就是恶意串通，损害了第三人的权益。 之后，第三人就可以去法院起诉，请求确认合同无效。在打官司的过程中，要把主张合同无效的事实和理由跟法院说清楚，同时提交收集好的证据。法院会根据双方提供的证据和庭审情况来审理和做出判决。要是第三人能证明合同符合法定无效情形，法院就会依法判定房屋买卖合同无效。 要是第三人因为这个无效合同遭受了损失，还能依法要求赔偿。所以，第三人在处理这类事情时，一定要重视证据的收集和保存，按照法律规定的程序来维护自己的权益。平台精选咨询...
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去年三月交房，房地产商逾期一年交房，现在能起诉要求房地产商退房[律师回复] 你能否起诉退房，优先看商品房买卖合同约定，同时要重点关注解除权一年的除斥期间，该期间不能中断、延长。原定去年 3 月交房，开发商逾期一年未交付，若合同写明逾期达到一定天数买受人有权解除合同，当条件成就，你需要在知道解除事由起一年内行使退房权利，一旦超过期限，解除权直接消灭，只能主张逾期交房违约金，不能再要求退房。 如果合同没有约定解除条件，依据司法解释，你需要先书面催告开发商交房，催告后满 3 个月对方仍然无法交房，才可以起诉解除合同退房。起诉退房，可一并主张返还全部购房款、资金利息以及合同约定的逾期交房违约金。 注意，如果你已经办理收房、签字拿钥匙，视为房屋完成交付，就丧失解除合同退房的权利，仅能索要逾期阶段的违约金。起诉前，保存购房合同、付款凭证、沟通记录、催告函及送达凭证。另外要评估开发商资产情况，若开发商资金不足，即便胜诉，房款回款会存在执行风险。陈建芳律师
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